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Appartamento in locazione, recesso, liberazione e pagamento dei canoni
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Appartamento in locazione, recesso, liberazione e pagamento dei canoni

Recesso dal contratto di locazione, è possibile andar via e non pagare anche prima della data comunicata?

Avv. Alessandro Gallucci  

Abito in un appartamento con regolare contratto di affitto. Mesi addietro ho inviato disdetta al proprietario.

Io potrei anche andare via prima della data calcolata ed indicata a suo tempo con la mia comunicazione; in pratica posso andare via un mese prima del previsto. Se lo faccio ho diritto a non pagare l'ultima mensilità?

Questo il quesito di un nostro lettore.

Quando all'esercizio del diritto di recesso in corso di contratto è utile ricordare che esso:

a) è sempre possibile, previo preavviso di sei mesi, qualora ricorrano gravi motivi che rendano impossibile al conduttore la prosecuzione del rapporto locatizio (cfr. art.4, secondo comma, legge n. 392 del 1978 e art. 3, sesto comma, l. n. 431/98);

b) è possibile anche senza il ricorso di tali gravi motivi e sempre con sei mesi di preavviso, qualora il contratto preveda tale facoltà in capo al conduttore (cfr. art. 4, primo comma, legge n. 392 del 1978).

Ecco i casi in cui si può recedere dal contratto di locazione.

In entrambi i casi la legge n. 392 fa riferimento alle modalità di comunicazione, specificando che il recesso dev'essere comunicato mediante lettera raccomandata. Ratio di questa modalità è quella di dare certezza alla ricezione del recesso; deve ritenersi che anche una comunicazione a mano, purché controfirmata assolva alle medesime necessità.

Il termine di sei mesi è previsto per dare la possibilità al proprietario di consentire la sostituzione del conduttore con un nuovo inquilino.

Nulla vieta che si possa addivenire ad una sostituzione della parte conduttrice nell'ambito del medesimo contratto: in tal caso, tuttavia, è bene che si ottenga dal proprietario espressa dichiarazione di liberazione da ogni vincolo.

Tornando all'ipotesi del recesso, portiamo un esempio. Se il conduttore necessita di rescindere il contratto egli dovrà inviare la suddetta comunicazione. Essa avrà effetto a far data dalla sua ricezione.

Così se il proprietario l'ha ricevuta il giorno 1 febbraio, entro l'1 agosto il conduttore dovrà liberare l'appartamento in quanto il contratto dovrà intendersi risolto per esercizio del diritto di recesso.

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Rilasciare l'appartamento in data successiva, se non v'è accordo tra le parti, rappresenta un comportamento illecito passibile di risarcimento danni. È chiaro in tal senso l'art. 1591 c.c. a mente del quale:

Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno.

La riconsegna in data precedente a quella calcolata secondo i criteri normativi, invece, può avvenire se e solamente se le parti si siano accordate in tal senso. Ciò non vuol dire che sia obbligatorio abitare l'appartamento fino alla data stabilita, ma più semplicemente che liberarlo prima non dà diritto a non pagare i canoni pattuiti fino allo spirare del termine indicato per il recesso.

Come dire: se vado via prima del termine, le chiavi dovrò riconsegnarle alla data indicata nel recesso e quindi continuare a pagare i canoni fino ad allora.

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