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Radio ad alto volume in condominio. Legittimo il recesso anticipato dal contratto di locazione
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Radio ad alto volume in condominio. Legittimo il recesso anticipato dal contratto di locazione

Si può recedere dal contratto di locazione se il vicino è rumoroso?

Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari  

Il mancato rispetto del regolamento condominiale legittima il conduttore al recesso anticipato dal contratto e per il locatore il risarcimento del danno.Ne consegue che il regolamento di condominio può prevedere limiti più restrittivi rispetto alla legge. Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Milano con la sentenza n. 5465 del 3 maggio 2016 in merito al problema della rumorosità nel condominio.

I fatti di causa. Beta (società e locatrice di un immobile in locazione) con citazione chiamava in giudizio Caio e Sempronia (condomini e proprietari di un immobile del medesimo fabbricato).In particolare, l'attrice lamentava che dopo aver locato l'immobile, nel corso del rapporto locatizio, il conduttore lamentava episodi di intollerabile disturbo della quiete diurna e soprattutto notturna, a causa di musica ad altissimo volume, schiamazzi, grida, insulti fra familiari e rumori derivanti da probabili colluttazioni, talmente acuti, da disturbare il sonno e la quiete notturna dell'inquilino e della sua famiglia.

Di conseguenza, il conduttore aveva esercitato il recesso anticipato motivato col fatto che la rumorosità dei vicini rendeva intollerabile la permanenza nell'abitazione.

Per le ragioni esposte, la società locatrice aveva chiesto al giudice adito di ordinare ai convenuti la cessazione delle immissioni rumorose prodotte nell'appartamento di loro proprietà, adiacente a quello proprio, previo accertamento della violazione del regolamento condominiale e della intollerabilità delle emissioni (844 c.c.), nonché la condanna ad adottare le precauzioni necessarie a contenere le emissioni rumorose; inoltre, veniva richiesta la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni per il deprezzamento del valore dell'immobile e per mancata percezione di reddito ritraibile dalla locazione. Costituendosi in giudizio, i convenuti contestavano in toto le domande attoree.

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La tollerabilità delle immissioni. Preliminarmente è opportuno precisare che la disciplina dettata dalla legge (art. 844 c.c.) in materia di immissioni mira a tutelare un interesse privatistico, e si mantiene così distinta dalla normativa di diritto pubblico sull'inquinamento acustico, elettromagnetico, da elettrosmog, ecc., che riguarda invece la protezione di un interesse collettivo più ampio.

Si deve poi rilevare un altro aspetto: il limite della normale tollerabilità ha carattere relativo, nel senso che non può essere fissato, una volta per tutte, entro parametri predeterminati, ma deve essere individuato «con riguardo al caso concreto tenendo conto delle condizioni naturali e sociali dei luoghi e delle abitudini della popolazione». (In tal senso Cass. civ., 3 agosto 2001, n. 10735; Cass. civ., 11 novembre 1997, n. 11118; 29 novembre 1999, n. 13334; 14 agosto 1990, n. 8271; 20 dicembre 1985, n. 6534; 24 gennaio 1985, n. 318).

Premesso ciò, la normale tollerabilità deve essere intesa come soglia oltre la quale l'immissione diventa illecita: se sono superati i limiti dettati dalla normativa speciale (in materia di aria, acqua, rumore, ecc.), l'evento immissivo è sicuramente intollerabile.

Tuttavia, giova ricordare che è possibile che l'immissione sia comunque ritenuta intollerabile anche nell'eventualità in cui i richiamati limiti vengano rispettati (In tal senso Cass. civ., 25 gennaio 2006, n. 1418; Cass. civ., 17 gennaio 2011, n, 939).

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Le immissioni condominiali: il regolamento condominiale e l'applicabilità delle regole dei rapporti di vicinato. Nei rapporti tra le proprietà individuali in un edificio in condominio, per costante orientamento giurisprudenziale, si devono osservare le regole dei rapporti di vicinato purché siano compatibili con: il regime della comunione; la struttura dei diritti inerenti al condominio e che la disciplina particolare relativa alle cose comuni tende a garantire; i principi del condominio in base ai quali ciascun condomino può servirsi delle parti comuni purché non ne alteri la naturale destinazione, non pregiudichi la stabilità, la sicurezza ed il decoro architettonico del fabbricato, non arrechi danno alle singole proprietà esclusive e non impedisca agli altri partecipanti di fare parimenti uso delle cose comuni (tra le tante Cass. civ., 11 novembre 2005; 27 febbraio 2007, n. 4617; 14 aprile 2004, n.7044; 5 giugno 2003, n. 8978).

Ne consegue che, nel condominio, particolare e rilevante importanza è da attribuirsi al regolamento condominiale.

Invero, è ormai pacifico che il regolamento condominiale rappresenta lo strumento che disciplina l'utilizzo delle cose comuni, la ripartizione delle spese e le norme da osservare per la tutela del decoro dell'edificio ecc.; nel nostro caso, a tutela dei condomini, il regolamento può anche contenere norme sulle immissioni.

Difatti è frequente che il citato regolamento contenga norme convenzionali di assoluto e rigoroso rispetto del silenzio (ad.

Esempio vi possono essere disposizioni del seguente tenore: “è vietato arrecare disturbo agli altri condomini, specie nelle ore di riposo diurno e notturno.

Tra le ore 13 e le ore 15, e tra le ore 23 e le ore 8, qualsiasi rumore o suono, naturale o artificiale, dovrà essere attenuato in modo tale da non arrecare alcun pregiudizio ai vicini.

Gli strumenti musicali potranno essere utilizzati esclusivamente nei seguenti orari: dalle ore … alle ore … e dalle ore… alle ore … ecc.”)

=> I limiti alle attività ludiche imposti dal regolamento condominiale.

Il ragionamento del Tribunale di Milano: la prevalenza della restrittiva disposizione negoziale (regolamento condominiale) sulla generale disposizione codicistica (art. 844 c.c.). A parere del giudice milanese, conformemente a quanto precisato dalla giurisprudenza di legittimità, quando l'attività posta in essere da uno dei condomini di un edificio è idonea a determinare il turbamento del bene della tranquillità degli altri partecipi, tutelato espressamente da disposizioni contrattuali del regolamento condominiale, non occorre accertare se questa costituisca o meno immissione vietata ex art. 844 c.c., in quanto le norme regolamentari dì natura contrattuale possono imporre limitazioni al godimento della proprietà esclusiva anche maggiori di quelle stabilite dall'indicata norma generale sulla proprietà fondiaria.

Ne consegue che, quando sì invoca il rispetto di una clausola del regolamento contrattuale che restringa poteri e facoltà dei singoli condomini il giudice è chiamato a valutare la legittimità o meno dell'immissione, non sotto la lente dell'art. 844 c.c., ma esclusivamente in base al tenore delle previsioni negoziali di quel regolamento, costitutive di un vincolo di natura reale assimilabile ad una servitù reciproca. (In tal senso Cass. n. 1064/2011, Cass., Sez. 2ˆ, 25 ottobre 2001, n. 13164; Cass., Sez. 2ˆ, 4 febbraio 2004, n. 2106; Cass., Sez. 2ˆ, 8 marzo 2006, n. 4920).

Il giudice adito giunge a tale conclusione in quanto, a seguito dell'istruttoria, si era accorto che il regolamento di condominio conteneva una clausola nella quale veniva fatto “assoluto divieto di recare disturbo ai vicini con rumori di qualsiasi natura e, segnatamente, dalle ore 20,00 alle ore 8,00”. Ciò significa, secondo il tribunale, che il limite fissato dal codice civile era stato derogato da una previsione ancora più restrittiva volta a impedire qualsiasi tipo di rumore, anche quelli normalmente più innocui.

=> La coppia di vicini che fa sesso in modo rumoroso

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Milano ha ritenuto legittimo il recesso del conduttore a causa dell'immissioni sonore, pertanto ha accolto le domande del locatore con contestuale condanna dei vicini condomini a cessare la produzione di immissioni sonore intollerabili e e al pagamento della somma dei i canoni di locazione non incassati a causa del recesso anticipato.

Quanto al risarcimento del danno del presunto deprezzamento dell'immobile, tale richiesta non è stata accolta in poiché il fatto che l'immobile sia stato nuovamente locato, presuppone che abbia conservato il suo originario valore.

Rumori in Condominio: come difendersi.

Scarica Tribunale di Milano n° 5465 del 03/05/2016

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