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Distacco dall'impianto centralizzato. Nulla la delibera se si verifica uno squilibrio termico.
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Distacco dall'impianto centralizzato. Nulla la delibera se si verifica uno squilibrio termico.

Ecco quando la delibera sul distacco dall'impianto centralizzato è da considerarsi nulla

Avv. Maurizio Tarantino  

Stop alla delibera che fissa il contributo al 10 per cento degli oneri, mentre il distacco dall'impianto comune crea a chi resta collegato uno squilibro termico.

"In tema di condominio, sono nulle le delibere condominiali che autorizzano tout court il distacco di alcuni condomini dall'impianto centralizzato di riscaldamento e che limitano a una quota di contribuzione fissa le spese di conservazione dell'impianto a carico degli autonomi, se tali azioni sono state pregiudizievoli per l'impianto comune e hanno aggravato la posizione dei condomini che continuano a fruire del sistema condominiale".

Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 8906 del 04 maggio 2016 in merito al distacco dei condomini dall'impianto centralizzato.

I fatti di causa. Gli attori Tizio e Caio convenivano in giudizio i condomini Sempronio e Mevio ed il condominio affinché fosse accertato e dichiarato che nella fattispecie, a seguito del distacco delle unità immobiliari dei convenuti dall'impianto di riscaldamento centralizzato, il sistema di produzione di calore presentava un calo di efficienza significativo, con aggravio di spesa per i condomini non distaccatisi;aggravio che poteva essere compensato ponendo a carico dei condomini distaccatisi una quota di contribuzione molto più alta di quella sancita.

In particolare veniva contestato il fatto che i convenuti, in maniera illegittima, avevano operato il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento centralizzato in violazione degli artt. 1117 e 1120 c.c. della legge n. 10 del 1991. Di talché, si chiedeva al giudice adito la nullità delle delibere impugnate. Costituendosi in giudizio, i convenuti contestavano in toto le pretese degli attori.

Gli orientamenti della giurisprudenza ante riforma. La rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale da parte del singolo condomino, mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell'impianto centralizzato, è da ritenersi pienamente legittima, purché l'interessato dimostri che dal suo operato non derivino né aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell'impianto, né, tanto meno, squilibri termici pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio (In tal senso Cass. n. 5974/2004 Cass. n. 6923/2001 Cass. n. 1775/98; Cass. n. 1597/95; Cass.n. 4653/90).

=> Vuoi distaccarti dal riscaldamento centralizzato? Ecco le regole che devi seguire

Il distacco è dunque da ritenersi giuridicamente possibile: il condomino può, pertanto, legittimamente, rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, e, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell'impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione, se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolva in un aumento degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini.

La delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune (Cass. Sentenza n. 7518/2006).

Il distacco dall'impianto centralizzato e il nuovo art. 1118 c.c. La legge n. 220/2012 (la riforma del condominio) è intervenuta sull'argomento del distacco dall'impianto di riscaldamento condominiale modificando l'art. 1118 c.c. In particolare, il quarto comma della norma attualmente in vigore prevede che:

"Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma".

Nella sostanza, si è inserito nel codice civile l'elaborazione giurisprudenziale degli anni precedenti. Secondo una sentenza resa dal Tribunale di Monza (del 26 agosto 2014 n. 2347), la portata del precetto in esame non può essere estesa fino al punto da ricollegare a priori qualunque anomalia del funzionamento a un avvenuto distacco.

Si tratta di un principio molto importante perché pone a carico di chi lamenta problemi (ergo, quasi sempre il condominio) l'onere di provare chiaramente che il distacco ha causato problemi notevoli (squilibri nel funzionamento).

Il ragionamento del Tribunale di Roma. Nel caso di specie era stato stabilito non solo il distacco di alcuni condomini ma anche che essi dovessero limitarsi a pagare una quota del 10 per cento per le spese di gestione dell'impianto. Il tutto senza una perizia che potesse valutare eventuali pregiudizi in danno di coloro che avevano deciso di rimanere allacciati al vecchio impianto.

Sull'argomento in esame, il giudice romano ha avuto modo di precisare che si reputa ammissibile il distacco quando: la rinuncia è prevista in un regolamento di condominio di tipo contrattuale; quando è autorizzato dai condomini all'unanimità; quando l'interessato dà prova che dal distacco derivi una effettiva e proporzionale riduzione delle spese d'esercizio e non si verifichi più alcuno squilibrio per l'impianto centralizzato (Cass. 6294/1984).

In particolare, i condomini che intendono distaccarsi dall'impianto centralizzato possono farlo a condizione che il distacco non danneggi il funzionamento dell'impianto centralizzato; che se il distacco provoca aumenti delle spese per gli altri condomini, la percentuale d'aumento viene da loro sostenuta. (Cass. n. 11152/97; Cass. n. 1775/98).

Premesso ciò, nella presente fattispecie, a seguito di CTU, il giudice ha riscontrato che con il distacco dei convenuti, c'è stato uno squilibrio termico in pregiudizio del regolare funzionamento dell'impianto con un significativo calo di efficienza e aggravio di spesa per i condomini rimasti allacciati.

=> Distacco riscaldamento, un importante sentenza sulle spese di aggravio

Sicché, le delibere che hanno autorizzato il distacco tout court dei convenuti devono dichiararsi nulle, avendo assentito un intervento pregiudizievole per l'impianto comune e che ha aggravato, senza il consenso unanime dei condomini, la posizione di alcuni di essi (ossia dei condomini che continuano a fruire del sistema condominiale ai quali sono stati accollati, di fatto, i maggiori oneri derivanti dal calo di efficienza e del maggior consumo di combustibile per compensare le dispersioni di calore).

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Roma ha dichiarato la nullità delle delibere nella parte in cui è stato autorizzato il distacco dal sistema centralizzato condominiale da parte dei condomini convenuti senza porre a loro carico una quota di contribuzione (come individuata nella c.t.u. in atti) adeguata a compensare i maggiori oneri derivanti a carico degli altri condomini non distaccatisi.

=> Il distacco dall'impianto termico comune non può essere condizionato da una contraria deliberazione

=> Il riscaldamento condominiale. Parte comune ex art. 1117 c.c.. Il distacco dall'impianto centralizzato e la trasformazione.

Scarica Tribunale di Roma n. 8906 del 04 maggio 2016

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