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Distacco riscaldamento, i costi vanno calcolati in base alla norma UNI
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Distacco riscaldamento, i costi vanno calcolati in base alla norma UNI

Distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato. Sarà la noma UNI a determinare i costi che il condomino deve sostenere

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo  

È alla norma di qualità UNI che occorre fare riferimento per stabilire quali sono i costi di gestione che i condomini “distaccati” devono continuare a pagare per l'impianto di riscaldamento centralizzato.

A stabilirlo è il Tribunale di Firenze con la sentenza 535 del 19 febbraio 2015, con la quale il giudice toscano ha accolto il ricorso dei proprietari di un forno ubicato all'interno di un edificio condominiale contro la delibera assembleare che respingeva la loro richiesta di staccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato.

Secondo la norma Uni, due sono le voci che concorrono alla spesa per l'impianto centralizzato: il consumo volontario e quello involontario. Su quest'ultima componente bisogna focalizzare l'attenzione per individuare quei costi, “non dipendenti dalla volontà del singolo condomino che, in caso di distacco, determinerebbe un aggravio per i restanti condomini allacciati”.

La sentenza in commento consente di fare rapidamente il punto sulle principali questione inerenti il diritto al distacco del condomino dall'impianto di riscaldamento centralizzato.

Inquadramento normativo. In termini generali, il distacco dall'impianto centrale di riscaldamento costituisce un'innovazione vietata dalla legge.

Pertanto, nel caso in cui un singolo condomino decida di rinunciare all'impianto centralizzato di riscaldamento, sarà necessario il consenso di tutti i condomini.

L'unanimità dei consensi è richiesta in quanto l'impianto centralizzato è progettato, dimensionato e costruito in funzione dei complessivi volumi interni dell'edificio cui deve assicurare un equilibrio termico di base.

Di conseguenza, il distacco, almeno in astratto, va ad incidere sulla destinazione obiettiva della cosa comune, determinando uno squilibrio termico e di spese potenzialmente lesivo per gli utenti che rimangono allacciati. => Distacco riscaldamento, un importante sentenza sulle spese di aggravio

Già prima della legge di riforma del condominio n. 220/2012, peraltro, la giurisprudenza riteneva ammissibile il distacco nei seguenti casi:

1) la rinuncia era prevista in una clausola del regolamento contrattuale;

2) il distacco era stato autorizzato dall'assemblea dei condomini all'unanimità.

3) in assenza delle prime due condizioni, il condomino interessato deve dimostrare che non deriveranno aggravi di spesa per gli utenti che continueranno ad usufruire del servizio centralizzato e che non si verificheranno squilibri termici (Cass. civ. 5331/2012).

Tale ultima ipotesi è ora espressamente disciplinata nel quarto comma del nuovo art. 1118 c.c. – come introdotto dalla legge n. 220/2012 – che prevede la possibilità del singolo condomino di distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento o di raffreddamento qualora dimostri che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento od aggravi di spesa per gli altri condòmini.

Procedimento da seguire. In assenza dei presupposti di cui ai punti 1) e 2), il condomino distaccante, prima di operare materialmente il distacco, è tenuto a formalizzare la sua intenzione poiché ex art. 1122 c.c. "il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni".

In ogni caso il condomino deve dare preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.

E tale preventiva notizia doveva essere corredata dalla relazionetecnica a firma di un perito, attraverso la quale il condomino fornisce la prova dell'assenza di "notevoli squilibri" e di "assenza di aggravi" per i condomini che continueranno a servirsi dell'impianto condominiale.

Le spese di conservazione e manutenzione dell'impianto. Il distacco dall'impianto centralizzato non configura una rinuncia alla proprietà dello stesso.

Pertanto, i condomini che decidono di distaccare le proprie unità immobiliari non possono sottrarsi al contributo per le spese di conservazione e di manutenzione straordinaria dell'impianto centralizzato.

Ove i loro appartamenti non siano più riscaldati a seguito del distacco, i condomini saranno esentati dalle sole spese per l'uso (ad esempio, quelle per l'acquisto del carburante), in quanto il contributo per queste ultime è adeguato al godimento che i condomini possono ricavare dalla cosa comune. (Cass. civ. n. 10214/96).

Come si definiscono i termini di aggravio o risparmio dei costi ai sensi dell'art. 1118 c.c.? A tal scopo – afferma il Tribunale di Firenze - non è pertinente il riferimento ai soli costi per l'acquisto del combustibile.

I costi di esercizio di una centrale termica dipendono infatti da diversi elementi, tra cui anche ma non solo il combustibile; gli stessi inoltre sono annualmente vincolati a fattori esterni non dipendenti dalla volontà dei soggetti utilizzatori del servizio.

In particolare, sui costi di esercizio e gestione dell'impianto incide in maniera sostanziale l'andamento, più o meno rigido, di ogni stagione e, pertanto, l'aggravio o un ipotetico risparmio in conseguenza di un distacco non può essere ricondotto a una semplice operazione aritmetica legata al solo consumo di carburante.

Il riferimento alle norme di qualità UNI-CTI 10200:2013. Secondo il Tribunale di Firenze è necessario fare riferimento alla “norma Uni-Cti, con cui si possono quantificare i costi di gestione ai quali, in vigenza della disciplina ante riforma 220/2012, sarebbero stati chiamati a partecipare i distaccati, al fine di non determinare aggravi per i condomini ancora allacciati all'impianto centralizzato condominiale”.

In particolare, occorre fare riferimento alla componente del “consumo involontario” per la determinazione di quei costi “non dipendenti dalla volontà del singolo condomino che, in caso di distacco, determinerebbe un aggravio per i restanti condomini allacciati”.

=> Impianto di riscaldamento mal funzionante, distacco e risarcimenti

Scarica Tribunale di Firenze, n. 535 del 19 febbraio 2015

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