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Prime applicazioni giurisprudenziali della Riforma in tema di distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato.
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Prime applicazioni giurisprudenziali della Riforma in tema di distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato.

Nuove disposizioni in tema di distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato: contrasto tra le norma del Codice civile e le normative regionali.

Ivan Meo  

Con la recente ordinanza del 20 gennaio 2014, il Tribunale di Torino ha applicato le nuove disposizioni dettate dal quarto comma dell'art. 1118 c.c.,autorizzando il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato richiesto dal condomino, all'esito della verifica circa l'assenza di eventuali pregiudizi per gli altri condomini.

Il caso. Il Tribunale piemontese si è pronunciato sulla richiesta di distacco dall'impianto centralizzato avanzata dal condomino, in attuazione della nuova disposizione codicistica citata, che consente di staccarsi dall'impianto di riscaldamento condominiale,se da esso non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Il Condominio si era opposto, rilevando che il distacco era vietato dal regolamento condominiale di natura contrattuale, e che, inoltre, lo stesso era da ritenersi contrario alla normativa regionale, che impone l'obbligo d'impianti centralizzati negli edifici composti da più di 4 unità immobiliari.

Il Giudice ha accolto la domanda del condomino, subordinando il distacco richiesto all'accertamento delle condizioni richieste dall'art. 1118, comma 4, c.c. per poter rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento ("se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini").

Cosa prevede la Riforma? Il legislatore ha introdotto, all'art. 1118 c.c., un comma finale, ai sensi del quale «il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma».

Peraltro, già gli stessi giudici di legittimità si sono pronunciati in tal senso: «il condomino può legittimamente rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, e, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell'impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione, se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini; ne consegue che la delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune» (Cass. 3 aprile 2012, n. 5331).

In realtà prima di procedere al distacco è necessario preliminarmente valutare quanto disposto dalle norme del regolamento di condominio, del regolamento edilizio comunale e delle eventuali leggi regionali in materia. (Nessuna responsabilità per il caldaista se l'impianto di riscaldamento viene utilizzato prima di essere ultimato.)

I limiti del regolamento condominiale. In ordine al divieto di distacco previsto nel regolamento contrattuale, l'ordinanza richiama un precedente della Corte di cassazione (sentenza n. 19893/2011),secondo cui non osta al distacco la natura contrattuale della norma impeditiva contenuta nel regolamento di condominio, in quanto quest'ultimo è contratto atipico le cui disposizioni sono meritevoli di tutela solo ove regolino aspetti del rapporto per i quali sussista un interesse generale dell'ordinamento: "il regolamento di condominio, anche se contrattuale, approvato cioè da tutti i condomini, non può derogare alle disposizioni richiamate dall'art. 1138, quarto comma, c.c. e non può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, mentre è possibile la deroga all'art. 1102 c.c. non dichiarato inderogabile.

Il che non è ravvisabile, anzi è il contrario, quanto al distacco delle derivazioni individuali dagli impianti di riscaldamento centralizzato ed alla loro trasformazione in impianti autonomi, per un duplice ordine di ragioni: in primo luogo, giacché proprio l'ordinamento ha mostrato di privilegiare, al preminente fine di interesse generale rappresentato dal risparmio energetico, dette trasformazioni e, nei nuovi edifici, l'esclusione degli impianti centralizzati e la realizzazione dei soli individuali; in secondo luogo, giacché la "ratio" atipica dell'impedimento al distacco non può meritare la tutela dell'ordinamento in quanto espressione di prevaricazione egoistica anche da parte di esigua minoranza e di lesione dei principi costituzionali di solidarietà sociale".

Con questa sentenza i Giudici, non si limitano a riconoscere il diritto del singolo condomino di procedere al distacco del proprio appartamento dalla rete condominiale ma evidenzia un ulteriore principio: le norme sul risparmio energetico servono a concretizzare l'esistenza del preminente interesse generale a non ostacolare tali operazioni.

Occorre tener presente che l'impianto di riscaldamento autonomo è più efficiente rispetto a quello condominiale.

Il Legislatore, allo scopo di promuovere il risparmio energetico e di ridurre le emissioni inquinanti in atmosfera - da un lato - ha incentivato la trasformazione degli impianti condominiali in impianti autonomi mentre - dall'altro - ha addirittura vietato, per le nuove costruzioni, che vengano realizzati impianti di riscaldamento centralizzati, per tali motivi la Cassazione, con la sentenza richiamata, giustifica la separazione della singola unita immobiliare dall'impianto comune con l'esigenza di contenere il risparmio energetico.

Il "conflitto" con la legislazione regionale. L'ordinanza che si commenta solleva una possibile limitazione: va verificato se il Comune in cui è ubicato l'immobile non abbia stabilito sul proprio regolamento edilizio il divieto di distacco da impianto centralizzato.

Alcuni Comuni d'Italia tendono ad incentivare gli impianti centralizzati di riscaldamento in quanto hanno un impatto minore in termini di inquinamento.

Alcune Regioni, esercitando la concorrente potestà legislativa in materia, hanno introdotto da tempo divieti o limitazioni all'installazione di impianti termici individuali.

Nel caso di specie, trattandosi di un argomento che intacca anche il tema dell'efficienza energetica degli impianti termici, tale problematica ricade nell'ambito "energia", materia concorrente di competenza regionale.

Questo significa che le Regioni possono dettare discipline più rigorose rispetto ai dettami nazionali, limitando o vietando il distacco.

Ed è proprio a questo principio che richiama la Regione Piemonte, in una Circolare del 27 febbraio 2013 dove ha chiarito che debbano essere seguite le prescrizioni definite nella Delibera della Giunta Regionale 4 agosto 2009, n. 46-11968: "la Regione Piemonte - in un'ottica di maggiore salvaguardia della qualità dell'aria e del miglioramento delle prestazioni energetiche degli edifici piemontesi - più che imporre limiti alla facoltà del singolo condominio di optare per il distacco dall'impianto termico centralizzato, ha ritenuto di vietare interventi finalizzati alla trasformazione di impianti termici centralizzati in impianti termici con generazione di calore separata per singola unità abitativa, fatta eccezione per i casi di deroga espressamente previsti" .

Quanto al divieto di distacco previsto dalla legge regionale, il Giudice ha osservato che la causa in oggetto verte sui diritti del singolo condomino e sui rapporti tra i partecipanti al condominio, mentre l'art. 117 della Costituzione riserva allo Stato la competenza per l'ordinamento civile e penale.

In tale ottica, il Tribunale ha ritenuto di poter escludere l'applicabilità delle norme regionali alle cause in tema di distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato in condominio.

I rapporti tra leggi regionali e statali: analisi critica. La decisione in commento, che rappresenta una delle prime applicazioni della nuova disposizione introdotta dalla legge di riforma n. 220/2012, sembra prestare il fianco a diversi rilievi critici.
Analizziamole:

  • non è del tutto pacifico che il 4° comma dell'art. 1118 c.c. non possa essere derogato dal un regolamento contrattuale di condominio, atteso che solo il 2° comma dall'art. 1118 è dichiarato inderogabile;
  • la decisione di non considerare la normativa regionale può valere unicamente per le delibere di giunta regionale, che sono atti amministrativi, ma non anche per le leggi regionali che, nel nostro ordinamento, hanno la stessa efficacia delle leggi dello Stato, per cui il giudice non può limitarsi a disapplicarle, ma ha l'obbligo di sollevare (eventualmente) la questione di costituzionalità.
  • se è vero che la normativa regionale di natura amministrativa non può intromettersi nei rapporti privatistici, è altrettanto vera la sua validità per la sistemazione degli impianti termici.
  • una delibera di giunta può fissare in modo vincolante nella Regione le modalità per progettare, realizzare e condurre l'impianto centralizzato, che ha rilievo in materia di energia e di inquinamento.

A quanto, già dalle prime applicazioni giurisprudenziali, la nuova normativa condominiale inizia a mostrare il fianco ad alcune criticità ancora tutte da esaminare.

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