In tema di revisione delle tabelle millesimali deliberata dall'assemblea ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., per errore di quelle esistenti o per loro inattualità, nel caso d'impugnazione della delibera che le ha disposte, spetta al condominio la prova dei fatti che consentono la revisione stessa.
Questa, in somma sintesi, la sentenza n. 25790 resa dalla Corte di Cassazione pubblicata, mediante deposito in cancelleria il 14 dicembre 2016.
Il caso. Alcuni condòmini impugnavano la delibera assembleare che aveva disposto la revisione delle tabelle millesimali, a loro dire immotivata. Il condominio si opponeva argomentando che, invece, tutto era avvenuto nell'alveo di quanto prescritto dall'art. 69 disp. att. c.c.
Si badi: il riferimento normativo è alla regola vigente prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio, ma il principio espresso ha validità anche in relazione alla nuova formulazione dell'articolo 69.
In primo e secondo grado le richieste dei condòmini impugnanti (e poi appellanti) venivano respinte: secondo i giudici di merito le delibere erano pienamente legittime, non essendo stata fornita prova da parte degli attori della mancanza dei presupposti che consentono la revisione.
Non sempre è necessario ricorrere in giudizio per revisionare le tabelle millesimali.
È utile ricordare che l'art. 69 disp. att. c.c. all'epoca vigente consentiva la revisione delle tabelle quando:
a) risultavano frutto di un errore;
b) "per le mutate condizioni di una parte dell`edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di bassa portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano".
La vicenda è finita davanti ai giudici di Cassazione in quanto i condòmini che avevano impugnato la delibera ritenevano che le norme disciplinanti la revisione dei millesimi fossero state erroneamente applicate.
A loro modo di vedere, infatti, siccome era la delibera ad essere fondata su un'asserita situazione ricadente nell'ambito dell'art. 69 disp. att. c.c., spettava al condominio convenuto dimostrare la sussistenza di tali presupposti e non ad essi attori provare il contrario.
La Corte ha ritenuto il ricorso fondato. Si legge in sentenza che
"in base alla regola generale dell'onere probatorio (art. 2697 cc), la prova della sussistenza delle condizioni che legittimano la modifica incombe su chi intende modificare le tabelle, quanto meno con riferimento agli errori oggettivamente verificabili (v. Sez. 2, Sentenza n. 21950 del 25/09/2013 Rv. 629207)"
(Cass. 14 dicembre 2016 n. 25790).
Come si accennava in precedenza, il principio, espresso, che riguarda una controversia sorta prima dell'entrata in vigore della riforma, ad oggi troverebbe uguale applicazione, posto che nelle condizioni legittimanti la revisione (a maggioranza) delle tabelle si sono portati alcuni correttivi solamente in relazione al concetto di notevole alterazione: attualmente l'art. 69 disp. att. c.c. considera condizione indispensabile che sia alterato "per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino".
La norma oggi vigente specifica che in tal caso il costo della revisione è a carico di chi l'ha causata. In ossequio al principio espresso dalla Corte con la sentenza n. 25790 in relazione all'onere della prova, quindi, deve ritenersi che in caso di contestazioni sull'addebito della spesa spetti al condominio l'onere di dimostrare che ciò è avvenuto in ragione dell'azione del condomino (o dei condòmini) cui è addossato il costo.
Rettifica giudiziale delle tabelle millesimali da parte di un condomino
