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Le tabelle millesimali contrattuali possono essere modificate a maggioranza se conformi ai criteri legali di ripartizione delle spese
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Le tabelle millesimali contrattuali possono essere modificate a maggioranza se conformi ai criteri legali di ripartizione delle spese

Casi in cui le tabelle millesimali contrattuali possono essere modificate a maggioranza

Avv. Alessandro Gallucci  

In dottrina ed in giurisprudenza s'è soliti, come per il regolamento condominiale, distinguere due tipologie di tabelle millesimali:

Le prime possono contenere criteri di ripartizione delle spese difformi da quelli legali; si tratterebbe della famosa "diversa convenzione" di cui al primo comma dell'art. 1123 c.c.

Le tabelle assembleari, invece, devono contenere criteri che rispettino quanto stabilito dalla legge, vale a dire devono esprimere il rapporto proporzionale di valore esistente tra singole unità immobiliari e parti comuni.

Per lungo, lunghissimo tempo è stato oggetto di accese, anzi accesissime discussioni, il dibattito relativo alle maggioranze necessarie per approvare le tabelle millesimali.
Su quelle contrattuali deroganti i criteri di ripartizione delle spese non vi sono mai stati dubbi: esse possono essere approvate o modificate solamente con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

Quanto alle tabelle assembleari (alcuni ne negavano addirittura in radice l'esistenza) nel 2010 le Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 18477) e successivamente le Sezioni semplici del Supremo Collegio hanno avuto modo di specificare che "l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c." (Cass. 25 settembre 2013, n. 21950).

Insomma tabelle assembleari (conformi ai criteri legali) approvabili con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea ed almeno 500 millesimi.
Chiaramente il riferimento alla modifica dev'essere letto nel senso di modificazione dovuta a non corrispondenza della tabelle rispetto ai criteri legali, per errore o cambiamento dello stato dei luoghi (es. sopraelevazioni, chiusura di balconi, ecc.).

La riforma del condominio ha sostanzialmente recepito questo orientamento (art. 69 disp. att. c.c.).

E' vero, non sfugge che la norma parli solamente di modificazione e revisione, ma non v'è motivo per dubitare dell'attualità del principio diritto espresso dalle Sezioni Unite nel 2010. (=>Approvazione a maggioranza delle tabelle il principio si applica anche alle cause prima del 2010)

V'è di più: per il nuovo art. 69 disp. att. c.c. revisione e modifica, per errori e mutate condizioni dell'edificio, possono essere approvate a maggioranza anche nel caso di criteri convenzionali.

E' evidente che in questo caso, però, per potere legittimamente votare a maggioranza è necessario dimostrare che le tabelle convenzionali non rispecchino o che non rispecchino più il criterio di ripartizione prescelto dalle parti al momento dell'approvazione all'unanimità delle tabelle millesimali.

Molto spesso i regolamenti e le tabelle vengono sottoscritti da tutti i condomini al momento della firma degli atti d'acquisto. L'origine contrattuale di regolamento e tabelle può non coincidere con la loro natura: insomma è possibile aver sottoscritto tabelle e regolamento che, in realtà, erano approvabili anche dall'assemblea.

La Cassazione ha chiarito che in questi casi i regolamenti di origine contrattuale ma di natura assembleare sono modificabili a maggioranza (cfr. Cass. SS.UU. 943/99).

In questo contesto è utile specificare un aspetto che spesso può passare in secondo piano ma che, invece, è molto importante.

Siccome le tabelle millesimali sono un allegato del regolamento di condominio, non vi sono motivi per non ritenere modificabili a maggioranza le tabelle di origine contrattuale ma, in realtà, rispettose dei criteri legali.

Da leggere: Revisione delle tabelle millesimali contrattuali, quando basta la maggioranza?

Cerca: tabelle maggioranza millesimali

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