In tema di spese sostenute dal condomino una macchia di umidità presente nell'appartamento non è da sola sufficiente a far ritenere urgenti e quindi rimborsabili ai sensi dell'art. 1134 c.c., nemmeno se il convenuto ha riconosciuto la presenza del fenomeno.
Questa, in breve sintesi, la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 7457 depositata in cancelleria il 14 aprile 2015.
Condominio minimo, spese effettuate dal singolo condomino e dimostrazione dell'urgenza ai fini del rimborso: questi i pilastri sui quali si fonda la decisione degli ermellini.
Condominio minimo
Per lungo tempo è stato dubbio se al condominio minimo, ossia a quella compagine composta da due soli partecipanti, dovessero essere applicate le norme dettate in materia di comunione oppure quelle disciplinanti il condominio negli edifici.
Con la sentenza n. 2046 resa dalle Sezioni Unite nel 2006, proprio in materia di rimborso di spese urgenti, fu affermato il seguente principio di diritto: “nel caso di edificio in condominio composto da due soli condomini (il cosiddetto "condominio minimo"), il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da un condomino viene ad essere regolato dalla norma stabilita dall'art. 1134 cod. civ., da cui il diritto al rimborso è riconosciuto soltanto per le spese urgenti: ovverosia, soltanto per le spese impellenti, che devono essere eseguite senza ritardo e la cui erogazione non può essere differita senza danno” (Cass. SS.UU. n. 2046/06).
L'art. 1134 c.c. recita:
“Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”
Urgenza della spesa
La sentenza, quindi, oltre a chiarire l'ambito applicativo delle regole condominiali, specificò anche quando le spese devono ritenersi urgenti. L'urgenza è data dall'indifferibilità dell'intervento.
Il condomino non può aspettare l'assemblea o l'amministratore per fare eseguire dei lavori che si rendono indispensabili al fine di evitare un danno o per evitare che il danno si aggravi.
Si pensi alla rottura di tubazioni comuni con sversamento di acqua nell'appartamento, ecc.
Una spesa inizialmente non urgente può diventarla nel caso di trascuratezza del condominio.
In tal caso il singolo può anticipare la spesa e chiederne il rimborso. Se questo gli viene negato, dall'amministratore o dall'assemblea, potrà agire in giudizio – previo esperimento di un tentativo di conciliazione (cfr. art. 71-quater disp. att. c.c. e d.lgs. n. 28/2010) – per vederselo riconosciuto dal giudice. La dimostrazione dell'urgenza, in tal caso, spetta a chi la invoca (art. 2697 c.c.).
È questo, grosso modo, quello che è successo alle parti del processo chiuso con la sentenza n. 7457. Nel caso di specie un condomino partecipante ad un condominio minimo aveva fatto causa al suo vicino per vedersi riconosciute le spese sostenute per eliminare la macchia di umidità presente nella sua unità immobiliare.
La sentenza di primo grado era stata sfavorevole, ma nel giudizio di appello aveva trovato ragione anche in considerazione del fatto che l'altro condomino convenuto in giudizio aveva riconosciuto la presenza di una macchia di umidità.
Non solo: per i giudici di appello le successive lettere di sollecito a risolvere la questione erano ulteriore dimostrazione dell'urgenza.
Niente di tutto ciò: la Cassazione ha cassato la sentenza è rinviato la causa al Tribunale (in funzione di giudice dell'appello). Secondo gli ermellini le circostanze indicate in sentenza (interrogatorio formale e lettere di sollecito) se da un lato non facevano porre dubbi sul fatto, ossia sulla macchia di umidità, dall'altro non era sufficienti a provare l'urgenza dell'intervento per la sua eliminazione. Come dire: l'umido di per sé non è sintomo di urgenza dell'intervento.
