Dire che il condomino ha sostenuto delle spese urgenti per le cose comuni o affermare che le ha sostenute sulla cosa comune non è la stessa cosa. (Spese individuali per le parti comuni e spese urgenti, differenze)
Detta diversamente: l'uso della preposizione propria per o di quella articolata sulla fa cambiare gli orizzonti.
A dirlo è stata la Cassazione con la sentenza n. 3221 depositata in cancelleria il 12 febbraio 2014; nessun sconvolgimento della disciplina in materia di spese urgenti, ma comunque un'utile precisazione per inquadrare al meglio la disciplina del rimborso al condomino.
Gestione di iniziativa individuale, così è rubricato l'art. 1134 c.c. che si occupa del diritto al rimborso delle spese urgenti sostenute dal condomino.
Recita la norma:
Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
L'articolo, è evidente, mira a scoraggiare le iniziative individuali: se c'è un amministratore l'atto di gestione deve essere di sua iniziativa o comunque autorizzato dall'assemblea (se non c'è l'amministratore comunque il condominio ha sempre un'assemblea).
(Procedimento di mediazione e spese urgenti anticipate)
Quando la spesa può dirsi urgente?
Sul punto, nel corso degli anni, s'è sviluppato un filone interpretativo secondo il quale:
- ai fini dell'applicabilità dell'art. 1134 c.c., va considerata urgente la spesa, che deve essere eseguita senza ritardo (Cass. 26 marzo 2001, n. 4364);
- è urgente la spesa, la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia (Cass. 12 settembre 1980, n. 5256);
- per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 cod. civ., ossia la necessità di eseguirla senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini (Cass. 4 agosto 1997, n. 7181 richiamata da Cass. 23/6/2001 n. 4364).
L'accertamento dell'urgenza, come tutti gli accertamenti dei fatti di causa, compete al giudice di merito, le cui valutazioni al riguardo non sono censurabili con il ricorso per cassazione, se adeguatamente motivati (Cass. 19 marzo 2012 n. 4330).
Con la sentenza n. 3221 la Cassazione ha specificato che non tutte le spese sulle cose comuni devono ritenersi utili, al di là dell'urgenza. Se per essere rimborsate ai sensi dell'art. 1134 le spese sostenute dal singoli condomino oltre ad essere urgenti devono anche essere utili per le parti comuni.
In tal senso, si legge in sentenza: "l'art. 1134 c.c. stabilisce che il diritto al rimborso compete al condomino che abbia sostenuto spese per la cosa comune e non sulla cosa comune e pertanto sorge solo in funzione dell'utilità che la spesa abbia avuto sulla cosa comune indipendentemente che la stessa sia stata sostenuta sulla cosa di sua proprietà [?]" (Cass. 12 febbraio 2014, n. 3221).
La sentenza riguarda l'art. 1134 c.c. nella sua vecchia formulazione (dove in effetti si parlava di spese per la cosa comune). Il concetto espresso dagli ermellini varrà anche per il futuro, posto che l'assunzione della gestione, cui fa riferimento l'attuale 1134 c.c., ha la stessa finalità della spesa effettuata per?, ossia l'utilità per il condominio.
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