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Non rappresenta una spesa urgente la nomina di un tecnico per valutare lo stato di conservazione di un condominio
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Non rappresenta una spesa urgente la nomina di un tecnico per valutare lo stato di conservazione di un condominio

La nomina di un tecnico per la valutazione dello stato di conservazione del condominio non rappresenta una spesa urgente.

Avv. Alessandro Gallucci  

L'elenco delle sentenze in materia di spese urgenti in condominio si arricchisce di un nuovo pronunciamento.

Nulla di nuovo sotto il sole, insomma la pronuncia di cui parleremo (Cass. 2 settembre 2013, n. 20099), s'inserisce nel solco delineato dai precedenti in materia.

La sentenza, però, si segnala come interessante perché esclude chiaramente che una determinata spesa, che è poi quella anticipata nel titolo, sia annoverabile tra quelle urgenti.

Norma di riferimento è l'art. 1134 c.c. rubricato Gestione di iniziativa individuale, che recita:

Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

(Spese urgenti sostenute dal condomino: quando sono rimborsabili?)

Si tratta di un vero e proprio divieto con un'unica eccezione: l'urgenza. La giurisprudenza di legittimità ha più volte affermato che "il divieto per i singoli condomini di eseguire di propria iniziativa opere relative alle cose comuni cessa quando si tratta di opere urgenti, intendendosi quelle che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune (Cass., Sez.

II, 6 dicembre 1934, n, 6400; Cass., Sez, II, 26 marzo 2001, n. 4364), 1'urgenza dovendo essere commisurata alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sé o a terzi o alla stabilità (così da ultimo Cass. 3 settembre 2013 n. 20151).

Nel caso di specie uno di condomini aveva dato incarico ad un tecnico di eseguire una perizia sulla situazione dell'immobile. Dopo di che, nonostante non fosse emersa alcuna necessità d'interventi improcrastinabili, il condomino chiedeva il rimborso al condominio che veniva condannato al risarcimento.

Per completezza bisogna precisare che i giudici di merito avevano condannato il condominio sulla base dell'art. 1110 c.c. ed non in ragione dell'art. 1134 c.c.

La querelle è arrivata fino alla Corte di Cassazione: secondo il condominio v'era stata una violazione di legge (erronea applicazione dell'art. 1110 c.c. dettato in tema di comunione) e comunque la spesa non doveva essere considerata urgente.

(Condominio minimo: è necessaria l'urgenza per ottenere il rimborso delle spese sostenute da uno dei comproprietari)

I giudici di legittimità hanno dato ragione alla compagine affermando che "la diversa disciplina dettata dagli artt. 1110 e 1134 cod. civ. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, alla mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell'altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell'urgenza, trova fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione.

Il Tribunale ha poi trascurato di considerare che il condomino...non ha effettuato alcun lavoro di conservazione urgente ed indifferibile, ma si è limitato a nominare un tecnico per l'accertamento dei lavori necessari, commissionandogli un incarico di consulenza e poi chiedendo il rimborso della relativa spesa al Condominio, quando lo stesso ente collettivo aveva già provveduto a nominare, al medesimo fine, un professionista" (Cass. 2 settembre 2013, n. 20099).

Da qui l'accoglimento del ricorso ed il rinvio della causa al Tribunale in funzione di giudice d'appello che nella sostanza dovrà revocare la condanna al rimborso.

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