Il rendiconto condominiale di gestione è lo strumento attraverso il quale l'amministratore di condominio relaziona ai propri mandanti, i condomini, sull'attività svolta nell'esercizio appena trascorso.
L'esercizio contabile condominiale dura un anno e il rendiconto dev'essere presentato all'assemblea dei condomini entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio medesimo (art. 1130 n. 10 c.c.).
Si badi: per anno s'intende un periodo di tempo di 365 giorni. In tal senso, proprio in ragione della dimensione annuale dell'esercizio condominiale è stato affermato che «l'anno, cui fa riferimento l'art. 63 disp. att. c.c., comma 2 deve, peraltro, essere di sicuro inteso con riferimento al periodo annuale costituito dall'esercizio della gestione condominiale, non necessariamente, perciò, coincidente con l'anno solare» (Cass. 22 marzo 2017 n. 7395).
Rendiconto condominiale, tempi presentazione da parte dell'amministratore
L'inadempimento a quest'obbligo comporta la possibilità per ciascun condomino di rivolgersi all'Autorità Giudiziaria per chiedere la revoca del proprio amministratore (cfr. art. 1129, dodicesimo comma, c.c.).
Sebbene la norma appaia chiara, cioè presentazione tardiva = revoca giudiziale, non mancano prese di posizione, anche giurisprudenziale, che rimettono all'Autorità Giudiziaria - che ai sensi dell'art. 1129 c.c. può e non deve revocare - la decisione discrezionale sulla rimozione dell'amministratore dall'incarico.
È bene ricordare che l'amministratore revocato per via giudiziale non può essere nuovamente nominato dall'assemblea (cfr. art. 1129, tredicesimo comma, c.c.). Secondo la giurisprudenza tale preclusione ha valore annuale.
Rendiconto condominiale, un po' di storia
Torniamo all'argomento centrale, il rendiconto condominiale. Fino all'entrata in vigore della riforma (18 giugno 2013) il codice civile e le leggi non dicevano nulla in merito ai principi, alle regole ed ai criteri di redazione della contabilità condominiale.
In questo contesto, ad esempio, v'era chi utilizzava il così detto criterio di cassa (es. nel rendiconto 2013 inserisco le spese e le entrare effettivamente sostenute) e chi quello di competenza (es. per il 2013 indico le spese e le entrate che sono state sostenute e quelle che riguardano comunque quel periodo di gestione).
In questo contesto non v'era nemmeno uno schema normativo standard da prendere ad esempio. Rebus sic stantibus, la giurisprudenza chiamata a dire qualcosa in merito alle modalità di redazione del rendiconto condominiale affermava che esso non era soggetto a particolarità formalità ma doveva comunque essere redatto in modo tale da essere chiaro, trasparente ed intellegibile insomma un rendiconto alla portata di tutti.
Era usuale imbattersi in pronunce giurisprudenziale del tenore della seguente: «per la validità della delibera di approvazione del bilancio preventivo non è necessaria la presentazione di una contabilità redatta con le forme rigorose di un bilancio, né che le quote di riparto della spesa debbano essere trascritte nel verbale» (Cass. 10 febbraio 2014, n. 2878).
Non ci si lasci trarre in inganno dalla data della pronuncia: sebbene sia arrivata dopo l'entrata in vigore della riforma, essa riguarda un caso giudiziario precedente. Come dire: il principio espresso riguarda il passato.
Vale la pena domandarsi: solamente il passato o anche il futuro?
Rendiconto condominiale, i criteri di redazione odierni
Il nuovo art. 1130-bis c.c. specifica che «il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti».
E' evidente che la norma risponda da sola: a partire dal 18 giugno 2013 le forme del rendiconto sono quelle indicate dalla legge ferma restando la necessità di redigerlo in modo chiaro e quindi trasparente. Cose tra l'altro richieste anche per i bilanci delle società (art. 2423 c.c.).
Non si è fatta espressa chiarezza sull'utilizzazione del criterio di cassa e/o di competenza, ma non vi sono dubbi sul fatto che attualmente entrambi i criteri debbano trovare casa nella redazione del rendiconto.
S'è vero, infatti, che nel registro di contabilità devono trovare ingresso tutti i movimenti, in entrata ed in uscita, afferenti allo specifico oggetto di riferimento, come fare a non dire che quel registro debba essere redatto secondo il criterio di cassa?
Il rendiconto, poi, si compone anche di un documento contenente la situazione patrimoniale: se tale documento deve dire quali sono i crediti ed i debiti specificamente riferiti all'esercizio, debiti e crediti maturati ma non necessariamente assolti e incassati, come fare a non concludere che per la redazione di quel documento sia necessario utilizzare il criterio di competenza?
È possibile allora affermare che il rendiconto condominiale fa applicazione di entrambi i criteri.
Rendiconto condominiale, la forma è sostanza
Il rendiconto, s'è detto, si compone di alcuni documenti.
Che cosa succede se manca uno di questi documenti ? La risposta è semplice: il rendiconto è incompleto.
Ulteriore domanda: tale incompletezza incide sulla validità della delibera di approvazione ?
Risposta secondo la giurisprudenza che s'è pronunciata in merito alla domanda: sì, la delibera di approvazione del rendiconto mancante di uno dei documenti dei quali deve comporsi è invalida, nella specie annullabile. Conclusione logica, verrebbe da dire, se non fosse che tale arresto riguarda anche quei rendiconti che pur non contenendo specificamente uno dei documenti dai quali dev'essere composto contiene comunque le informazioni tipiche del medesimo (Trib. Torino 4 luglio 2017 n. 3528).
La forma è sostanza, dice la sentenza citata, sebbene poi si renda conto che l'eccessiva rigidità nella valutazione di tale aspetto, specie quando sono presenti tutte le informazioni richieste dall'art. 1130-bis c.c., sia forse troppo afflittiva.
Rendiconto condominiale: criterio di cassa, di competenza o misto?
Come correggere gli errori pregressi rilevati nel rendiconto condominiale?
