Direttore dei lavori condominiali

Chi è il direttore dei lavori quando si eseguono interventi edili in condominio?

Quali le responsabilità connesse al ruolo?

Quale il compenso che può richiedere?

Quale il criterio diripartizione da applicare a questo costo?

Nozione di direttore dei lavori

Partiamo innanzitutto dalla nozione di direttore dei lavori; essa non è fornita dalla legislazione.

Autorevole dottrina, ha definito la figura del direttore dei lavori come quella di “un rappresentante del committente con riferimento alle manifestazioni di volontà contenute in ambito strettamente tecnico, con poteri d'ingerenza, pari a quelli del committente, finalizzati alla buona realizzazione dei lavori” (Caringella – De Marzo, Manuale di diritto civile, Giuffré 2007).

Il direttore dei lavori, in buona sostanza, è quel professionista dell'area tecnica che svolge attività di valutazione dell'opera dell'appaltatore, nonché, come dice la stessa parola, di direzione dell'esecutore delle opere.

In ambito condominiale il direttore dei lavori dev'essere scelto dall'assemblea con la stessa delibera di esecuzione dei lavori o con una precedente o successiva. Ove tale figura non sia presente non potranno addebitarsi all'amministratore responsabilità sulla fattura tecnica dell'opera commissionata.

In ragione del ruolo assunto – nonché della capacità d'incidere sull'operato dell'appaltatore – bisogna valutare la responsabilità professionale del direttore dei lavori.

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Responsabilità del direttore dei lavori

È condiviso il convincimento che il direttore dei lavori assume verso il committente un'obbligazione di mezzi e non di risultato. Obbligazione di mezzo vuol dire impegnarsi per far sì che quanto deve essere realizzato sia realizzato correttamente.

Come il medico deve mettere il massimo impegno nel curare il paziente, così il direttore dei lavori deve fare rispetto alla realizzazione dell'opera. Come non c'è obbligo di guarigione, non v'è obbligo di opera perfetta, ma ciò non vuol dire che la responsabilità sia minore rispetto ai casi in cui ci si obbliga a conseguire un risultato.

In tal senso è opinione diffusa in giurisprudenza quella secondo cui “pur essendo vero che, in tema di responsabilità conseguente a vizi o difformità dell'opera appaltata, questi presta un'opera professionale implicante un'obbligazione di mezzi e non di risultato - il direttore dei lavori è tuttavia chiamato a svolgere la propria attività in situazioni involgenti l'impiego di peculiari competenze tecniche, sicché egli deve utilizzare le proprie risorse intellettive ed operative per assicurare, relativamente all'opera in corso di realizzazione, il risultato che il committente si aspetta di conseguire” (Cass. 13 aprile 2015 n. 7373).

Chiariti gli aspetti connessi all'inquadramento della figura ed alle sue responsabilità vediamo adesso gli aspetti connessi al compenso ed alla sua ripartizione

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Compenso del direttore dei lavori e ripartizione della spesa

Con l'abolizione delle tariffe professionali, avvenuta nel 2012, il compenso dovuto al direttore dei lavori dev'essere concordato tra le parti al momento del conferimento dell'incarico.

Il prezzo, quindi, è rimesso al mercato, non esistendo vincolanti parametri di riferimento, né minimi né massimi.

Allo stato attuale sono due, solitamente, le modalità di indicazione del compenso richiesto:

a) in misura fissa;

b) in percentuale sul costo finale dei lavori.

Non è da escludersi un criterio misto, essendo – si ribadisce – la materia rimessa alla libera contrattazione delle parti.

Nel caso in cui non vi sia stato accordo in merito, il giudice adito a risolvere la controversia farà riferimento ai parametri per la liquidazione giudiziale dei compensi per le attività dei professionisti dell'area tecnica contenuta nel decreto ministeriale n. 140 del 2012.

Il compenso così concordato o determinato, in quanto relativo ad una prestazione di servizio in favore del condominio, dev'essere ripartito tra tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà, salvo diverso accordo tra tutti quanti i suddetti condòmini (art. 1123, primo comma, c.c.)