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Il condòminio e l'amministratore non rispondono dei danni cagionati dall'appaltatore e dalla direzione lavori
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Il condòminio e l'amministratore non rispondono dei danni cagionati dall'appaltatore e dalla direzione lavori

Lavori condominiali e danni. Chi ne risponde?

Avv. Rosario Dolce  
In caso di non perfetta esecuzione a regola dell'arte delle opere il condòmino non può chiedere il risarcimento del danno al condominio o all'amministratore per inerzia.

Il caso.Tizio è proprietario di una unità immobiliare ubicata all'ultimo piano di un edificio condominiale; egli lamenta, da cinque anni circa, delle infiltrazioni d'acqua provenienti da un canale di gronda posto in corrispondenza del sottotetto e delle pareti perimetrali esterne del predetto stabile.L'assemblea dei condòmini, preso atto della denuncia, ha appaltato i lavori di manutenzione del sottotetto ad una impresa edile nell'ambito di un intervento più ampio eseguito sul fabbricato.

Dopo un anno dall'avvio delle opere, l'unico intervento effettuato nell'area di che trattasi riguardava solamente la rimozione di qualche tegola.

Le infiltrazioni lamentate, pertanto, persistevano alla fine dell'esecuzione dei lavori (già approvata assemblearmente), aggravando la situazione denunciata da Tizio all'interno del proprio immobile.

=> Lavori edili e danni a terzi: quali responsabilità per le frane?

L'assemblea più volte convocata non riusciva a costituirsi per carenza del numero legale e l'amministratore, frattanto, diffidato da Tizio non intraprendeva alcuna iniziativa tesa a contestare il mancato completamento dei lavori e/o la esecuzione non a regola dell'arte.

Sulla scorta di tali premesse, Tizio ha citato il Condominio in giudizio chiedendo, a fronte della lamentata inerzia e dei danni, medio tempore, conseguiti al proprio immobile, chelo stesso fosse condannato al risarcimento dei danni patrimoniali (prefissati nella misura di € 11.200,00) e non patrimoniali (prefissati nella misura di € 2.500,00) subiti.

Il Condominio Beta si è costituito in giudizio e, per quel che qui rileva, ha eccepito la propria carenza di legittimazione a rispondere della obbligazione risarcitoria addotta, giacché, a suo parere, tale doglianze dovrebbero destinarsi alla direzione lavori (nella misura in cui ha avuto modo di significare che tali opere appaltate erano state eseguite a regola dell'arte).

Nel giudizio di che trattasi, pretendeva parte anche l'ingegnere Caio, il quale, a sua volta, estendeva il contraddittorio alla propria assicurazione per la responsabilità professionale.

Questa ultima costituitasi in giudizio ha parimenti contestato il merito della domanda risarcitoria spiegata da parte dell'attore, argomentando che la relativa posizione, qualecondòmino, era nella qualità assunta inscindibile da quella del condominio, così da neutralizzare per “confusione” la rispettiva pretesa economica nei confronti di tutti i convenuti.

=> Lavori edili e danni a terzi: quali responsabilità per le frane?

Il provvedimento. Così istruito il procedimento, a conclusione del medesimo, il Tribunale di Roma con la Sentenza n 14000 del 30 giugno 2015 ha respinto le domande risarcitorie spiegate da Tizio.

Esaminiamo le ragioni del dispositivo.

Orbene, Tizio ha precisato in corso di causa che i lamentati danni alle cose e alle persone erano derivati dalla non corretta ed incompleta esecuzione dei lavori eseguiti dalla impresa appaltatrice, ancorché abbia imputato le responsabilità dell'occorso al condominio e per esso al suo amministratore.

A suo parere, la condanna dei medesimi dovrebbe trovare linfa dalle responsabilità omissive a questi imputate: né il condominio, né l'amministratore avrebbero posto in essere quel ruolo di garanzia alla esecuzione a regola d'arte delle opere. Da ciò sarebbe conseguito il nocumento lamentato.

La domanda, in quanto tale, però è risulta inaccolgibile.

In effetti – rammenta il Decidente - il condominio è carente di legittimazione a resistere a siffatte doglianze; le quali, diversamente, sarebbero dovute essere rassegnate nei confronti dell'impresa appaltatrice, ovvero nei riguardi della sola direzione lavori, per quanto di competenza.

=> Quando si può parlare di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità?

Il Condominio, infatti, non ha una personalità giuridica distinta da quella dei condòmini che ne fanno parte.

In altri termini: “Deve inoltre evidenziarsi che in via generale, in tema di contratto di appalto, la corresponsabilità del condominio committente può configurarsi solo in caso di specifica violazione di regole di condotta sanzionabili ex articolo 2043 cc ed in particolare per culpa in eligendoper essere stata affidata, l'opera ad impresa inidonea ovvero nel caso in cui l'appaltatore sia stato mero esecutore di ordini (Cass. 11478/04)”.

Conclusione. Sulla base di quanto allegato da Tizio nel corso della causa, il Decidente non è stato in grado di accertare alcuna responsabilità in capo al condominio convenuto e/o, per esso, nei confronti dell'amministratore p.t..

Dal tenore del provvedimento in disamina pare potersi ricavare anche un altro principio: ed è quello per cui anche se si fosse accertato una qualsivoglia responsabilità in capo la compagine convenuta, la stessa domanda risarcitoria formulata da Tizio non sarebbe stata, ad ogni modo ammissibile, poiché lo stessocondòmino, non impugnando la delibera assembleare con la quale furono approvati i certificati di ultimazione delle opere seconda regola dell'arte, avrebbe omesso di dissociare la propria posizione da quella della stessa compagine.

=> Separazioni coniugi e rimborso delle spese condominiali

Scarica Tribunale di Roma Sentenza n° 14000 del 30 giugno 2015

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