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Sono errate le tabelle che non considerano i locali a piano terra a meno che…
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Sono errate le tabelle che non considerano i locali a piano terra a meno che…

Perchè è un errore non considerare i locali a piano terra nella redazione delle tabelle millesimali

Avv. Alessandro Gallucci  

La cronaca giudiziaria condominiale ci sottopone un'altra sentenza in materia di approvazione e revisione delle tabelle millesimali nonché ci fornisce uno spunto per ribadire che, salvo particolari disposizioni, i locali a piano terra debbono essere considerati parte integrante del condominio ai fini della ripartizione delle spese.

La sentenza che ci offre questi spunti di riflessione è la n. 9232 depositata in cancelleria il 23 aprile 2014.

Il caso che ha portato gli ermellini a pronunciarsi nei succitati termini è di quelli comunissimi: un condomino impugna una serie di delibere inerenti l'approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali, nonché le successive deliberazioni di approvazione della rendicontazione fondata su qui valori.

=> Natura delle tabelle millesimali e quorum deliberativi

Per lunghi anni s'è dibattuto sulla natura delle tabelle millesimali: negozio di accertamento del valore delle unità immobiliari o semplice strumento utile per la ripartizione delle spese e per il funzionamento dell'assemblea?

Il dubbio amletico è stato risolto dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione con una sentenza, la n. 18477 del 18 agosto 2010, che ha propeso per l'ultima soluzione: le tabelle millesimali altro non sono che uno semplice strumento previsto dalla legge per il normale funzionamento del condominio ed essendo un allegato al regolamento possono essere approvate e/o modificate con le medesime maggioranze previste per l'approvazione/revisione dello statuto del condominio.

Si badi: la revisione di cui si parla è quella legata ad un errore nella redazione delle tabelle e/o ad una loro sopraggiunta non rispondenza alla situazione di fatto (es. per sopraelevazioni, chiusura vani, ecc.)

L'impianto motivazionale della sentenza pare essere stato recepito in sede di elaborazione della riforma del condominio. L'attuale art. 69 disp. att. c.c. legittima la revisione a maggioranza per i casi di errore e mutate condizioni dell'edificio.

Non vi sono motivi di non credere che anche l'approvazione ab origine di tabelle conformi ai criteri di ripartizione legale possa essere deliberata con le maggioranze prescritte per il regolamento.

È un errore non considerare i locali terranei nella redazione delle tabelle

Nel caso risolto dalla sentenza n. 9232 il condomino impugnante si lamentava del fatto che l'assemblea avesse approvato delle tabelle che avevano considerato la propria unità immobiliare attribuendole un valore millesimale che, all'orgine, non le era stato attributo.

In buona sostanza per il condomino le originarie tabelle, nelle quali effettivamente della sua unità immobiliare non v'era traccia, dovevano essere considerate alla stregua di una diversa convenzione che lo escludeva dalla partecipazione alle spese.

Per il Tribunale, prima, e per la Corte d'appello, poi, le cose non stavano così: le tabelle originarie predisposte dal costruttore erano errate, ossia non avevano volutamente escluso l'unità immobiliare dell'attore dal concorso alle spese e quindi era lecito pervenire alla revisione dei valori millesimali per via assembleare.

La Cassazione ha ritenuto la sentenza d'appello impugnata legittima. In particolare si legge in sentenza che “in tema di condominio, l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma, cod. civ. (Sez. Un., 9 agosto 2010, n. 18477)” (Cass. 23 aprile 2014 n. 9232). Insomma l'ennesima conferma dell'orientamento espresso dalle Sezioni Unite.

D'altra parte non potrebbe essere diversamente, trattandosi di una pronuncia di una sezione semplice della Cassazione, non essendoci stata ordinanza di remissione alle Sezioni Unite, (cfr. art. 374 c.p.c.).

I locali a pian terreno, dunque, sono parte integrante del condominio e partecipano alle spese per la gestione della compagine come qualunque altra unità immobiliare (sul punto si veda anche Cass. 10 luglio 2007 n. 15444).

Scarica Cass. 23 aprile 2014 n. 9232

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