La casistica della costruzione a distanze inferiori a quelle previste dal codice civile e dai regolamenti edilizi locali è foriera di moltissimi contenziosi.
Le costruzioni devono rispettare determinate distanze previste dalla legge e dalle norme amministrative locali.
La giurisprudenza propone un campionario di contenziosi di vario genere sulla questione in esame.
Nel vasto numero di precedenti affrontati dalla Suprema Corte di Cassazione in materia di distanze tra costruzioni, uno nello specifico, per la sua particolarità, vale la pena esaminare.
Il riferimento è ad una pronuncia resa nel luglio 2014.
In quell'occasione i giudici nomofilattici hanno avuto modo di affermare che è illegittima la costruzione di una baracca in lamiera - destinata a ricovero di autoveicoli - edificata ad una distanza dal confine inferiore a quella prescritta dal codice civile (art. 873 c.c.) e dai regolamenti edilizi locali vigenti al momento della sua edificazione.
La circostanza che il manufatto sia stato assentito da un titolo amministrativo autorizzatorio è irrilevante, posto che tale atto regola i rapporti tra pubblica amministrazione e privati e non incide sui diritti soggettivi dei privati lesi dal quell'edificazione.
Firmato Seconda Sezione Civile della Suprema Corte di Cassazione, sentenza n. 16687 depositata in cancelleria il 22 luglio 2014.
Entriamo nel dettaglio della questione affrontata dalla Corte di legittimità.
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Costruzione, distanze dal confine e norme applicabili; la pronuncia in esame ruota attorno a questi tre concetti.
Il caso presentato in breve: i proprietari di un terreno intraprendevano una causa contro i loro vicini; questi ultimi avevano costruito sulla loro proprietà un fabbricato interrato sovrastato da una baracca in lamiera destinata al ricovero di autoveicoli. A dire degli attori questi manufatti non rispettavano le distanze dal confine. Essi domandavano, quindi, la demolizione delle costruzioni ed il risarcimento dei danni.
Le domande venivano accolte nel giudizio di primo grado e la sentenza di prime cure veniva confermato in sede d'appello. Da qui il ricorso in Cassazione dei titolari della baracca.
L'effetto Sblocca-cantieri sulla disciplina delle distanze obbligatorie tra edifici
Innanzitutto per meglio comprendere il perché delle conclusioni accennate in principio e che dopo vedremo più nello specifico è utile comprendere quando un manufatto debba essere considerato una costruzione ai fini del rispetto della normativa sulle distanze.
Che cos'è una costruzione?
Secondo la Corte di Cassazione, ai fini dell'osservanza delle norme di cui all'art. 873 c.c. e di quelle previste dai regolamenti edilizi locali "deve considerarsi costruzione qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso a un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, e ciò indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell'opera, dai caratteri del suo sviluppo volumetrico esterno, dall'uniformità o continuità della massa, dal materiale impiegato per la sua realizzazione e dalla sua funzione o destinazione" (Cass. 28 settembre 2007 n. 20574).
Diversamente, in relazione ai muri di contenimento dei terrapieni nel caso di edifici in dislivello, la Corte di Cassazione ha in più occasioni specificato che tali manufatti non debbano essere considerati costruzioni in relazione alla normativa sulle distanze tra costruzioni (si veda in tal senso ex multis Cass. 4 settembre 2020 n. 18500).
Una baracca è una costruzione
Nel caso risolto dalla Suprema Corte di Cassazione con la sentenza indicata in principio, dunque, la baracca doveva essere considerata tale, com'anche il piano interrato in quanto il solaio del medesimo fuoriusciva dal piano di campagna.
È utile ricordare che ai sensi dell'art. 873 c.c. "le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore".
In questi casi vale il così detto principio di prevenzione: in sostanza le distanze sono calcolate prendendo come punto di riferimento il primo manufatto costruito.
Nella causa risolta con la sentenza n. 16687, che ha rigettato in toto il ricorso confermando nei fatti l'ordine di demolizione, la Cassazione ha ribadito che . nelle controversie tra privati derivanti dall'esecuzione di opere edilizie non conformi alle prescrizioni dei regolamenti edilizi o dei piani regolatori comunali viene in discussione sempre la lesione di diritti soggettivi, configurino o meno, le disposizioni violate, norme integrative del codice civile in materia di rapporti di vicinato (con la sola differenza che nel primo caso la tutela del privato giunge sino alla rimozione dell'opera costruita contra legem, mentre nel secondo caso essa è limitata al risarcimento del danno); cosicché, ai fini della decisione delle dette controversie, ciò che rileva è soltanto la violazione delle suddette norme di edilizia, essendo invece irrilevante in linea di principio (salva l'ipotesi delle cosiddette licenze in deroga) la esistenza o la legittimità degli atti amministrativi (licenze, concessioni, ecc.) che condizionano in concreto l'esercizio dello ius aedificandi sul piano del diritto pubblico, come pure la conformità delle costruzioni a tali atti [...]. (Cass. 22 luglio 2014 n. 16687).
Come dire: il fatto che il Comune abbia autorizzato non esime chi intenda costruire a farlo alle dovute distanze dalle costruzioni dei vicini.
Distanze tra costruzioni, l'amministratore non ha legittimazione autonoma a ricorrere in Cassazione
