Le tubazioni sui muri condominiali sono sovente oggetti di contrasto tra i condòmini; ciò tanto che a decidere la loro installazione si stata l'assemblea, quanto che a apporle sia stato un condòmino, di propria iniziativa.
Nell'uno e nell'altro caso, non è detto che la decisione debba essere considerata illegittima o, per dirla nel senso opposto, che l'iniziativa sia lecita.
Qui di seguito, anche con l'ausilio della giurisprudenza sviluppatasi in materia, affronteremo la questione riguardante entrambe le ipotesi.
Tubazioni installate sui muri condominiali su decisione dell'assemblea, il principio
In tema di condominio negli edifici, l'apposizione sui muri perimetrali, decisa dall'assemblea, delle tubature del gas rappresenta un uso lecito e non lesivo del pari diritto d'uso di quella parte d'edificio.
In ambito condominiale, infatti, salvo caso particolari, non si fa applicazione delle norme dettate in materia di distanze delle tubazioni dai confini (cfr. art. 889 c.c.) poiché le norme dettate in materia di condominio debbono essere considerate prevalenti rispetto alle prime citate. (Le distanze da rispettare per l'installazione di caldaie.)
Piccolo particolare: queste valutazioni, tuttavia, devono essere svolte da un giudice investito della vicenda. Come dire: se le parti non si lamentano delle modificazioni dello stato dei luoghi perché sono d'accordo meglio metterlo per iscritto.
Questa, nella sostanza, è la decisione assunta dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 14822 del 30 giugno 2014.
Passaggio tubi gas e poteri del singolo condomino
Tubazioni installate sui muri condominiali su decisione dell'assemblea, il caso e le norme
La fattispecie concreta è molto ricorrente: l'assemblea decide un qualcosa che lo stesso condomino contestatore all'inizio aveva approvato. Nel caso di specie si trattava di apposizione di tubazioni facenti parte dell'impianto del gas.
A dire del condomino quella installazione violava le distanze delle tubazioni dal confine. Norma di riferimento è l'art. 889 c.c., rubricato Distanze per pozzi, cisterne, fosse e tubi, che recita:
Chi vuole aprire pozzi, cisterne, fosse di latrina o di concime presso il confine, anche se su questo si trova un muro divisorio, deve osservare la distanza di almeno due metri tra il confine e il punto più vicino del perimetro interno delle opere predette.
Per i tubi d'acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili e loro diramazioni deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine.
Sono salve in ogni caso le disposizioni dei regolamenti locali".
Tubazioni installate sui muri condominiali su decisione dell'assemblea, le peculiarità in ambito condominiale
Il rispetto di queste distanze, però, cede il passo alla normativa condominiale. In tal senso, infatti, la Cassazione, risolvendo il caso di cui sopra, ha affermato (meglio ribadito) che "le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella dell'art.889 cod. civ., trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari; pertanto, qualora esse siano invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito è tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell'ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali" (Cass. 30 giugno 2014 n. 14822).
Insomma se i tubi possono passare solamente da una parte e tale posizionamento non reca alcun pregiudizio alla sicurezza, le norme sulle distanze cedono il passo a quelle sull'uso dei beni condominiali, le quali debbono essere considerate predominanti. Tale valutazione dev'essere effettuata dal giudice adito.
Tubazioni installate sui muri condominiali d'iniziativa del condòmino
La questione va affrontata e risolta alla luce di quanto disposto dall'art. 1102 c.c. in materia di uso delle cose comuni da parte dei singoli condòmini.
Non mancano, anzi sono numerose, le sentenze che si sono espresse a tal riguardo e specificamente anche proprio in relazione all'apposizione di tubazioni.
La giurisprudenza e costante e conforme nell'affermare che "a norma dell'art. 1102 c.c., comma 1, applicabile al condominio negli edifici in virtù del rinvio operato dall'art. 1139 c.c., ciascun condomino può apportare a sue spese le "modificazioni" necessarie per il migliore godimento delle cose comuni, sempre che osservi il duplice limite di non alterare la destinazione e di non impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso, secondo il loro diritto. Entro questi limiti, perciò, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti, ciascun condomino può servirsi altresì dei muri perimetrali comuni dell'edificio ed appoggiarvi tubi, fili, condutture, targhe, tende e altri manufatti analoghi.
Per quanto già ricordato in precedenza, allora, alle "modificazioni" consentite al singolo ex art. 1102 c.c., comma 1, sebbene esse non alterino la destinazione delle cose comuni, si applica altresì il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato, statuito espressamente dall'art. 1120 c.c. in tema di innovazioni. Ritenendo che il divieto di ledere il decoro architettonico del fabbricato - previsto esplicitamente per le nuove opere, deliberate dall'assemblea - non riguardi anche le modificazioni, apportate a vantaggio proprio dal singolo condomino, questi, operando individualmente, subirebbe, nell'uso delle parti comuni, restrizioni minori di quante ne incontri la maggioranza dei partecipanti riuniti in assemblea (così Cass. Sez. 2, 29/03/1994, n. 3084; Cass. Sez. 2, 14/01/1977, n. 179)" (Cass. 13 novembre 2020 n. 25790).
Restano salvi eventuali divieti stabiliti dal regolamento condominiale che, se di natura contrattuale, può derogare la regola sancita dall'art. 1102 c.c.
Per riepilogare:
- il singolo condòmino ha diritto di utilizzare a suo piacimento ed il modo differente dalla normale destinazione i beni comuni;
- nel fare ciò non deve alterarne la destinazione, né recare pregiudizio alla sicurezza, stabilità e decoro dell'edificio;
- apporre tubazioni sui muri comuni, a queste condizioni, è considerata attività lecita.
Infiltrazioni derivanti dai muri perimetrali. Il condominio paga i danni
