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Distanza dei tubi dal confine
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Distanza dei tubi dal confine

Le tubazioni idriche sono soggette alle norme sulle distanze?

Avv. Anna Nicola  

Il caso che oggi affrontiamo attiene alla costruzione di un manufatto e tubazioni idriche relative ad un condominio non nel rispetto delle distanze legali da altro edificio condominiale.

La fattispecie è stata analizzata dalla Corte di Cassazione con la decisione del 28 dicembre 2020, n. 29644.

Distanza dei tubi dal confine, il caso di specie

Alcuni soggetti, abitanti di un condominio, rilevano che il costruttore dell'edificio aveva lasciato inedificata una striscia di suolo, onde assicurare aria e luce agli appartamenti condominiali e consentire l'accesso ai locali posti al piano seminterrato.

Citano in giudizio i proprietari del terreno a confine con detta striscia di suolo, perché vi avevano edificato tre distinte palazzine a distanza inferiore a m. 10 dalle preesistenti fabbriche condominiali, ovvero a distanza inferiore a quella prescritta dal regolamento edilizio del Comune.

Non sono comuni le diramazioni idriche collocate nell'appartamento dei singoli condomini.

Si tratta del muro di recinzione, con collocazione di una tubazione idrica ed una condotta del gas , a distanza, dalla striscia di suolo di spettanza del condominio, inferiore a quella prescritta dall'art. 889 cod. civ. Domandano pertanto di condannare i convenuti ad arretrare i manufatti di loro proprietà e le tubazioni sino al rispetto della distanza prescritta nonché a risarcire
i danni arrecati da liquidarsi in separata sede.

I convenuti costituendosi chiedono il rigetto di dette domande affermando che le loro fabbriche erano posizionate alla distanza di m. 8 dall'edificio condominiale in virtù di apposita convenzione , debitamente trascritta, siglata con la società dante causa degli attori, alla cui stregua la striscia di suolo
era destinata a cortile, su cui avrebbero avuto una servitù di passaggio nei cui confronti gli attori avevano realizzato opere - un marciapiede, rampe di accesso ai locali seminterrati, balconi aggettanti - che limitavano la sede di esercizio della servitù.

Il giudice di primo grado dà ragione agli attori, condannando i convenuti all'arretramento alle debite distanze.

=> La posa delle tubazioni di scarico nel muro condominiale e la realizzazione dello scarico a parete non alterano la destinazione della cosa comune.

Questi promuovono appello, il cui esito è stato la conferma della sentenza di primo grado.

Si arriva in Cassazione per il tramite del ricorso dei convenuti.

Distanza dei tubi dal confine, il giudizio di Cassazione

Il primo motivo attiene alla qualificazione dell'area tra i due edifici, sulla cui base i ricorrenti la definiscono quale cortile onde asserire la correttezza delle distanze perché nel rispetto del regolamento comunale della distanza di m. 8.

Il Supremo Collegio osserva che la CTU disposta in primo grado ne ha escluso tale qualificazione in quanto in alcuni punti questa distanza non è rispettata e quindi si tratta di strada privata.

Peraltro rileva che le norme sulle distanze tra le costruzioni, integrative di quelle contenute nel codice civile, devono essere applicate indipendentemente dalla destinazione dello spazio intermedio che ne risulti.

Queste non trovano deroga con riguardo alle prescrizioni sulle dimensioni dei cortili, le quali, siccome rivolte alla disciplina dei rapporti plano volumetrici tra le costruzioni e gli spazi liberi adiacenti, prescindendo dall'appartenenza di essi ad un unico od a più proprietari, non costituiscono norme integrative di quelle codicistiche in materia di distanze tra costruzioni (che si riferiscono alle costruzioni su fondi finitimi). sicché non possono escludere l'applicazione delle norme specificatamente dirette alla disciplina di tali distanze (cfr. Cass. (ord.) 25.10.2011, n. 22081; Cass. 23.3.1993, n. 3414; Cass. 9.2.1989, n. 797).

Danni derivanti da un allagamento a causa della rottura di una tubazione idrica condominiale

E così la distanza da osservare nella fattispecie è quella del regolamento edilizio del Comune sulla cui base non si applicano le norme del codice civile in materia di distanze (artt. 873 e ss. cod. civ.).

Effettuate queste osservazioni, il principio è il seguente: . in materia di distanze legali, le norme di cui all'art. 873 cod. civ., dettate a tutela di reciproci diritti soggettivi dei singoli, volte unicamente ad evitare la creazione di intercapedini antigieniche e pericolose, sono derogabili mediante convenzione tra privati; viceversa, le prescrizioni contenute nei piani regolatori e negli strumenti urbanistici locali [è il caso di cui al presente ricorso] non tollerano deroghe convenzionali, in quanto dettate a tutela dell'interesse generale ad un prefigurato modello urbanistico (cfr. Cass. 2.3.2018, n. 5016; Cass. 31.5.2006, n. 12966). .

La conseguenza di questo assunto è che chi subisce lesione nelle distanze legali, codicistiche o comunali, ha diritto al risarcimento in forma specifica nonché al risarcimento del danno, da considerarsi in re ipsa per l'illegittima imposizione di una servitù nel proprio fondo e, quindi, della limitazione del relativo godimento che si traduce in una diminuzione temporanea del valore della
proprietà (cfr. Cass. 31.8.2018, n. 21501; Cass. 16.12.2010, n. 25475; Cass.7.5.2010, n. 11196).

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I ricorrenti tentano poi la qualificazione dell'area quale spazio comune al fine di invocare l'applicazione dell'art. 1102 c.c. e quindi far concludere per la legittimità dei loro manufatti.

Anche questa motivazione viene rigettata sulla scorta dell'esito della CTU del primo grado, dove è stata esclusa tale natura a causa dell'esistenza del muro di confine in cemento armato dello spessore di centimetri 30con sovrastante inferriata, che divideva lo spazio esistente tra i due fabbricati.

Il terzo motivo attiene all'asserita lesione del loro diritto di servitù di passaggio. La Corte ha richiamato le risultanze istruttorie del primo grado dove si asserisce che, nonostante la realizzazione di un marciapiede e dei balconi aggettanti al primo piano nonché delle rampe di accesso ai box, conserva una larghezza tale da consentire agevolmente il comodo transito, oltre che pedonale, anche con mezzi meccanici.

Il principio è il seguente: il semplice fatto di una innovazione apportata al fondo servente non può essere considerato di per sé costitutivo di una limitazione della servitù se non costituisca anche un danno effettivo per il fondo dominante, in quanto l'esercizio della servitù è informato al criterio del minimo mezzo, nel senso che il titolare di essa ha il diritto di realizzare il beneficio derivantegli dal titolo o dal possesso senza appesantire l'onere del fondo servente oltre quanto sia necessario ai fini di quel beneficio (cfr. Cass. 25.6.1985, n. 3843).

L'esito finale è quindi l'integrale rigetto del ricorso.

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