Fino a quale momento del proprio incarico l'amministratore di condominio dimissionario ha diritto a pretendere il pagamento del proprio compenso?
La questione non è di poco, stante il fatto che tra la comunicazione delle dimissioni e la nomina di un suo sostituto può anche passare qualche mese, specie in quei casi cui l'assemblea non riesca a nominare un nuovo amministratore del condominio e quello dimissionario non proceda alla richiesta giudiziale di nomina di un suo sostituito.
Parliamo, chiaramente, di quelle ipotesi in cui la nomina dell'amministratore è obbligatoria (condominii con più di otto partecipanti), perché nelle altre ipotesi il dimissionario non potendo ricorrere all'Autorità Giudiziaria potrà consegnare i documenti ad uno dei condòmini (ipotesi da non escludersi nemmeno nel caso in esame).
L'amministratore di condominio ha diritto ad essere retribuito per la sua attività. Tale diritto discende dalla tipologia di rapporto (contratto di mandato) e dalle stesse indicazioni contenute nell'art. 1135 del codice civile.
Proprio in tale norme si dice che la retribuzione è eventuale; tale attributo ha fatto pensare, ad alcuni che non vi sia alcun obbligo di retribuire l'amministratore. Le cose non stanno così.
Come ha specificato la giurisprudenza (in tempi lontani, ma il principio è sempre valido) "i rapporti fra amministratore e condominio sono regolati dalle disposizioni sul mandato: in particolare, per quanto riguarda la retribuzione, dall'art. 1709 cod. civ., secondo cui - contrariamente a quanto stabilito dal corrispondente art. 1753 del codice civile previgente e, per quanto riguarda espressamente l'amministratore del condominio, dall'art. 16 del r.d.l. 15 gennaio 1934, n. 56 - il mandato si presume oneroso.
In tale contesto normativo, l'art. 1135, n. 1, cod. civ., che considera "eventuale " la retribuzione dell'amministratore, va inteso nel senso che l'assemblea può determinarsi espressamente per la gratuità" (Cass. 16 aprile 1987 n. 3774).
La legge n. 220 del 2012, la riforma del condominio, nell'ottica di una maggiore trasparenza sugli aspetti economici della collaborazione tra condòmini ed amministratore, ha previsto che quest'ultimo all'atto di accettazione della nomina ed al suo rinnovo deve indicare analiticamente l'importo dovuto a titolo di compenso per la sua attività.
Dimissioni e cessazione incarico
L'incarico dell'amministratore di condominio, ossia le sue prerogative derivanti dal contratto concluso con l'accettazione della nomina (o del preventivo) può cessare:
a) per scadenza naturale del termine;
b) per revoca (che può avvenire in qualunque momento);
c) per dimissioni.
Le dimissioni sono un atto volontario col quale una parte manifesta all'altra la propria decisione di sottrarsi all'impegno assunto. Le dimissioni, in quanto atto unilaterale recettizio, operano al momento della comunicazione (ossia della conoscenza) al destinatario.
Da questo momento l'amministratore deve considerarsi cessato dall'incarico. Non esiste l'istituto del respingimento delle dimissioni, ossia non si può obbligare l'amministratore a restare in carica.
Ai sensi dell'art. 1129, settimo comma, c.c. "alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi".
Ne discende che dal momento delle dimissioni, in poi, se non è stato concordato alcun compenso per questa fase (al momento dell'accettazione dell'incarico), l'amministratore non potrà pretendere alcuna remunerazione per l'attività che è comunque tenuto ad eseguire, cioè per quanto specificamente indicato dalla norma appena citata.
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