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All'amministratore di condominio nessun compenso extra per le opere straordinarie se non previsto

Compenso dell'amministratore di condominio: niente extra non previsti per le opere straordinarie

 

L'amministratore di condominio è un mandatario dei condomini e come tale agisce avendo diritto ad un compenso quale corrispettivo per i servizi prestati.

Nella retribuzione del mandatario deve ritenersi compresa tutta l'attività prestata in favore della compagine, indi per cui è illegittima la richiesta (non approvata dall'assemblea) di un compenso extra per le opere straordinarie eseguite sull'edificio. Parola di Cassazione.

La sentenza nella quale gli ermellini ribadiscono il concetto è la n. 22313 depositata in cancelleria lo scorso 30 settembre.

Nessuna novità, si diceva, ma siamo davvero sicuri che il principio espresso varrà anche nella vigenza delle nuove norme sul condominio? Sostanzialmente si. Vediamo perché.

Retribuzione dell'amministratore di condominio.
L'amministratore ha diritto ad un compenso ed a pena di nullità della sua nomina deve specificarlo chiaramente ed interamente al momento dell'accettazione dell'incarico (cfr. art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.).

Leggi anche: (Attività fiscale dell'amministratore di condominio e richiesta di compensi extra)

Quest'affermazione, che possiamo articolare in questo modo grazie all'intervento della così detta riforma del condominio, prima del 18 giugno 2013 (data di entrata in vigore della legge n. 220), non era poi così scontata, o meglio lo era solamente grazie all'opera della Cassazione.

In breve, più d'un addetto ai lavori s'era chiesto se l'amministratore avesse diritto ad una retribuzione dato che l'art. 1135 c.c. parlava (ed in verità tutt'ora parla) di eventuale retribuzione del mandatario da parte della compagine.

Da leggere: (Il compenso dell' amministratore di condominio è omnicomprensivo salvo che?)

Secondo i giudici di legittimità si, in quanto "i rapporti fra amministratore e condominio sono regolati dalle disposizioni sul mandato: in particolare, per quanto riguarda la retribuzione, dall'art. 1709 cod. civ., secondo cui - contrariamente a quanto stabilito dal corrispondente art. 1753 del codice civile previgente e, per quanto riguarda espressamente l'amministratore del condominio, dall'art. 16 del r.d.l. 15 gennaio 1934, n. 56 - il mandato si presume oneroso. In tale contesto normativo, l'art. 1135, n. 1, cod. civ., che considera "eventuale " la retribuzione dell'amministratore, va inteso nel senso che l'assemblea può determinarsi espressamente per la gratuità" (Cass. 16 aprile 1987 n. 3774).

Insomma, per dirla semplicemente, se non si deliberava "amministratore devi lavorare per noi gratis" e se l'amministratore non rispondeva "ok", quest'ultimo aveva diritto ad un compenso per l'opera svolta.

Misura del compenso.
L'amministratore dal punto di vista legislativo non è un professionista al pari d'un avvocato, d'un architetto, d'un commercialista, ecc. In buona sostanza, l'amministratore non ha mai avuto un tariffario di riferimento. Nulla a cui rifarsi per dire, ad esempio, "per un condominio con cento partecipanti ho diritto ad X euro, per uno con cinquanta ad Y, per uno con cinquanta e l'ascensore, l'autoclave, ecc. a Z, ecc."

In questo contesto e sempre tenendo a mente che le norme applicabili erano (e sono) quelle sul mandato, il compenso era (ed è) liberamente concordato con il condominio.

(Approvazione del compenso dell'amministratore: perché il condominio dissenziente ne resta vincolato?)

Un esempio vero di libero mercato. Se non v'era accordo le parti, la misura del compenso era determinata dal giudice (art. 1709 c.c.). Ciò vale anche oggi e varrà per il futuro, purché, come si diceva in precedenza l'amministratore all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, specifichi analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta (Art. 1129 c.c.).

Nel passato, in assenza di parametri di riferimento, la misura del compenso dell'amministratore era quella pattuita con l'assemblea al momento della nomina, senza possibilità di aggiungere extra, salvo che non gli fossero riconosciuti dall'assemblea.

E' ciò è stato ribadito dagli ermellini con la sentenza n. 22313. Si legge nella pronuncia: "in tema di condominio, l'attività dell'amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa di durata annuale e non deve, pertanto, essere retribuita a parte (Cass. n. 3596/2003; n. 122047210)" (Cass. 30 settembre 2013 n. 22313).

Il principio - a maggior ragione in considerazione dell'obbligo di indicazione del compenso ai sensi dell'art. 1129 c.c.,di cui s'è più volte detto - deve considerarsi valevole anche per la disciplina vigente dopo l'entrata in vigore della riforma.

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