Vi siete domandati se è giusto che il proprietario di casa vi chieda di partecipare alle spese per il compenso dell'amministratore di condominio?
Avete chiesto a Google se è giusto poter chiedere al conduttore di partecipare alle spese per l'assicurazione dell'edificio?
Non sapete come valutare la clausola di un contratto di locazione nella quale è disposto che spese per il compenso dell'amministratore di condominio e dell'assicurazione dello stabile siano, tutte o in parte, a carico del proprietario?
Bene, allora siete nel posto giusto; attenzione, però se sperate di trovare una risposta certa non vi illudete. Aspettate, aspettate! Non perché non la sappia, ma più semplicemente perché di certezze in materia non ce ne sono. Non ci sono, ma comunque possiamo provare a crearle.
Come? Partiamo dallo stato dell'arte.
Compenso dell'amministratore, assicurazione condominiale, contratto di locazione e legge
Addossare in tutto o in parte al conduttore una spesa è una tentazione cui molti proprietari faticano a resistere.
Considerare le spese condominiali sempre troppo alte, è una considerazione che molti conduttori fanno.
Che cosa dice la legge in merito alla ripartizione delle spese per il compenso dell'amministratore di condominio e per l'assicurazione dello stabile tra proprietario ed inquilino?
In modo chiaro e diretto nulla. Ecco perché dicevamo di non sperare in risposte certe al 100%.
Le norme di riferimento sono quelle contenute nel primo e secondo dell'art. 9 legge n. 392/78, che recitano:
Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Leggete voci inerenti al compenso dell'amministratore e assicurazione condominiale? Nessuna.
Questa norma si applica tanto alle locazioni ad uso abitativo, tanto a quelle per usi differenti (es. locazione locali commerciali) disciplinate dagli art. 27 e ss. della medesima legge n. 392/78
Qualcuno potrebbe dire: esistono altre norme di legge sul contratto di locazione, ad esempio la legge n. 431/1998 e i decreti attuativi (d.m. 16 gennaio 2017). Giusto, ma nemmeno in essi vi è la minima traccia di queste voci di spesa.
Compenso dell'amministratore, assicurazione condominiale, contratto di locazione e giurisprudenza
È evidente che in questo silenzio normativo, in molti volgano lo sguardo alla giurisprudenza. Prima di dire la nostra, ci pare più corretto leggere il più autorevole pensiero dei giudici.
Leggiamo, allora, qui di seguito le massime delle sentenze che abbiamo reperito in merito alla suddivisione di queste spese tra i soggetti interessati.
Trib. Roma 13 luglio 1992, in Giust. civ. 1993, I,1927
Il conduttore non è tenuto al rimborso delle spese relative al compenso dell'amministratore ed alla assicurazione dello stabile sia perché non comprese nel tassativo elenco dell'art. 9 comma 1 l. 27 luglio 1978 n. 392, sia perché aventi origine e fondamento nei diritti dominicali sulle parti comuni, per le prime, ed in quanto effettuate per garantire la conservazione delle situazioni dominicali per le seconde.
Cass. 3 giugno 1991 n. 6216, in Giust. civ. Mass. 1991, fasc. 6
Le spese relative al compenso corrisposto all' amministratore e le spese sostenute dallo stesso nell'esercizio della sua attività non rientrano tra gli oneri accessori che l'art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore dell'immobile, sicché del relativo importo non può essere tenuto conto ai fini di accertare la sussistenza o meno della morosità del conduttore medesimo.
Cass. 11 novembre 1988 n. 6088, in Giust. civ. Mass. 1988, fasc. 11
Nelle locazioni degli immobili urbani, i premi di assicurazione dello stabile, il compenso dell' amministratore ed il concorso delle spese di riparazione dell'impianto di riscaldamento e di revisione dell'impianto antincendio non sono compresi tra gli oneri accessori che l'art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore -, salvo patto contrario, da valutarsi alla stregua del divieto di pattuizioni dirette ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con le disposizioni della predetta legge (art. 79, comma 1).
Del pari deve ritenersi escluso dalle spese a carico del conduttore l'ammortamento degli impianti, quale deposito frazionato nel tempo di somme di danaro necessarie per l'acquisto di nuovi impianti a seguito della vetustà di quelli in uso, trattandosi di una destinazione patrimoniale nell'esclusivo interesse del locatore, tenuto a mantenere la cosa locata in istato da servire all'uso convenuto e, quindi, a prestare i relativi servizi.
Compenso dell'amministratore, assicurazione condominiale, contratto di locazione secondo noi
Sull'assicurazione non abbiamo motivo di non considerare corretto quanto detto dalla Cassazione: il proprietario del bene resta custode pro-quota delle parti comuni nel corso della locazione e siccome l'assicurazione interviene a garanzia del proprietario non v'è ragione di ritenere che la quota proporzionale di premio stessa debba essere posta in capo al conduttore.
Diverso, almeno per chi scrive, la conclusione in relazione al compenso dell'amministratore di condominio, almeno così viene da pensare alla luce dell'impostazione delle norme codicistiche sul condominio in seguito alle modificazioni introdotte dalla legge n. 220 del 2012.
L'amministratore di condominio, rispetto al passato, ha un rapporto più diretto e chiaro con il conduttore e viceversa. È vero, l'unico obbligato per le quote condominiali verso il condominio è il proprietario, ma il conduttore ha diritto di accedere ai documenti giustificativi (art. 1130-bis c.c.) direttamente presso l'ufficio dell'amministratore, nonché (la norma non limita il diritto ai soli proprietari) sembrerebbe poter accedere anche al registro di anagrafe condominiale.
L'inquilino può pagare direttamente all'amministratore di condominio?
In buona sostanza, è lecito chiedersi se non sia più equo considerare lecita una suddivisione del costo, se non a metà quanto meno in una misura inferiore a questa per il conduttore.
Rammentiamo, infine, che secondo quella che è l'interpretazione della legge n. 392/78 più favorevole al conduttore, la violazione delle norme inerenti alle spese condominiali (qui chiamate oneri accessori) rende nulla la clausola contrattuale che l'ha violata (art. 79 l. n. 392/78).
Come dire: norme del contratto di locazione che contenessero disposizioni su compenso dell'amministratore e assicurazione condominiale non conformi a legge (o meglio alla sua interpretazione maggioritaria) devono essere considerate nulle.
E in tutto questo, l'amministratore di condominio, che deve fare. Se non gli è stato comunicato il contratto, ma gli è chiesto di suddividere i costi tra proprietario e conduttore dovrà farlo sulla base dell'art. 9 della legge n. 392/78.
Quindi per compenso dell'amministratore e assicurazione condominiale? Nessuna risposta certa, lo si diceva all'inizio.
Da non perdere: Ripartizione oneri fra locatore e conduttore. Ecco la nuova tabella.
