Buongiorno amici di Condominioweb, avrei bisogno di un vostro consiglio; sono un amministratore e devo emettere la mia prima fattura per una parte del mio compenso.
Mi spiego: a gennaio scorso ho preso in gestione il mio primo condominio; ho indicato un compenso che mi è stato accettato e successivamente l'ho inserito nel preventivo generale di gestione così ripartendolo tra tutti i condòmini.
In nessuna delle varie comunicazioni al condominio, tuttavia non ho chiarito con che cadenza avrei riscosso le mie spettanze.
Adesso, passato un trimestre, vorrei prendere la prima tranche di compenso: posso farlo?
Un breve ma importante chiarimento sul compenso dell'amministratore
Questa la situazione del nostro lettore-amministratore: situazione che riguarda tantissimi suoi colleghi e che spesso ci è stata sottoposta. Proprio per questo riteniamo utile una breve analisi della fattispecie e delle norme che la regolano.
Ripartizione del compenso dell'amministratore
È notorio - rappresenta una delle più importanti novità di rilevanza immediatamente pratica introdotte dalla riforma del condominio (l. n. 220/2012) - che "l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta" (art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.).
Il così detto mansionario - sia esso composto da un'unica voce o da più voci - rappresenta ciò che l'amministratore ha diritto di avere dai condòmini per la sua attività di gestione dell'edificio.
Il compenso dell'amministratore rappresenta una voce di costo per un servizio reso - in questo caso dal mandatario per l'appunto - in favore di tutti i condòmini e ciò consente di poter trarre la conseguenza che esso - salvo differente accordo tra tutti i comproprietari - debba essere ripartito in base ai millesimi di proprietà (art. 1123, primo comma, c.c.).
Non ci si lasci trarre in inganno dal fatto che sovente gli amministratori indichino il loro compenso parametrandolo alle unità immobiliari (es. 10 €/mese ad unità immobiliare). In tal caso, tale riferimento serve solamente a poter giungere la costo complessivo per la sua opera, ma tali emolumenti dovranno poi essere ripartiti secondo i criteri testé indicati.
Ciò detto passiamo al cuore della vicenda, ossia alle modalità di autoliquidazione del compenso: di ciò si tratta in quanto l'amministratore, quale legale rappresentante del condominio, ad un certo punto dell'anno di gestione avrà diritto ad autoliquidarsi le competenze.
Le scadenze dipendono innanzitutto dagli accordi raggiunti tra le parti. Così, ad esempio, è buona norma per l'amministratore inserire nel proprio preventivo ogni quanto tempo dovranno essere pagate le sue spettanze (es. fatturazione mensile, bimestrale, trimestrale, ecc. ecc.).
In assenza di tale indicazione bisogna fare riferimento alla legge ed in che questo caso nello specifico all'art. 1183 del codice civile, dedicato al tempo dell'adempimento, che recita:
Se non è determinato il tempo in cui la prestazione deve essere eseguita, il creditore può esigerla immediatamente. Qualora tuttavia, in virtù degli usi o per la natura della prestazione ovvero per il modo o il luogo dell'esecuzione, sia necessario un termine, questo, in mancanza di accordo delle parti, è stabilito dal giudice.
Se il termine per l'adempimento è rimesso alla volontà del debitore, spetta ugualmente al giudice di stabilirlo secondo le circostanze; se è rimesso alla volontà del creditore, il termine può essere fissato su istanza del debitore che intenda liberarsi.
Senza determinazione della data, quindi, il creditore (in questo caso l'amministratore) ha diritto di ottenere subito il pagamento. Tuttavia, poiché la voce di compenso è inserita nel preventivo generale di gestione poi approvato dall'assemblea e dato che da questo preventivo scaturiscono le rate che periodicamente i condòmini devono corrispondere all'amministratore, se ne deve dedurre che egli avrà diritto di fatturare le proprie competenze alla scadenza di ogni rata che i singoli condòmini devono versargli.
