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Il compenso dell' amministratore di condominio è omnicomprensivo salvo che…
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Il compenso dell' amministratore di condominio è omnicomprensivo salvo che…

Il compenso dell'amministratore di condominio: niente onorari aggiuntivi per l'amministratore, in quanto il compenso pattuito comprende tutte le prestazioni inerenti al sua mandato, salvo che l'assemblea non disponga diversamente.

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo  

"L'attività dell'amministratore, connessa ed indispensabile all'espletamento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza, deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa di durata annuale e non deve, pertanto, essere retribuita a parte".

Niente onorari aggiuntivi per l'amministratore, in quanto il compenso pattuito comprende tutte le prestazioni inerenti al sua mandato, salvo che l'assemblea non disponga diversamente.

Il caso di specie. La sentenza del Tribunale di Bologna applica il principio anzidetto, peraltro pacifico in giurisprudenza (cfr. Cass. civ. n. 10204/2010), per valutare l'eccezione mossa dal condominio che, nell'impugnare il rendiconto deliberato in assemblea, contestava le somme percepite dall'amministratore, oltre al compenso ordinario, per la sola attività amministrativa inerente ad alcuni lavori straordinari di manutenzione dell'impianto elettrico e di tinteggiatura del vano scale.

Il mandato si presume oneroso. Il nuovo art. 1129 c.c., riscritto dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012, al comma 14 dispone che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo eventuale rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

Soccorre, in ogni caso, la regola generale di cui all'art. 1709 c.c., ai sensi del quale il mandato si presume oneroso. L'eventuale gratuità deve essere specificata dalle parti.

(Perchè non è necessaria la fattura dell'amministratore revocato per dimostrare il compenso trattenuto?)

La determinazione del compenso è assolutamente libera ed è rimessa alla libertà contrattuale delle parti.

Il compenso è di regola onnicomprensivo. L'attività dell'amministratore, connessa e indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza, deve ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa di durata annuale e non deve, perciò, essere retribuita a parte.

(La ripartizione del compenso dell'amministratore di condominio. Il criterio dei millesimi di proprietà e la suddivisione in parti uguali)

Eventuali oneri aggiuntivi devono essere specificamente previsti.

Il compenso dell'amministratore dunque deve ritenersi comprensivo di tutte le prestazioni inerenti almandato, a meno che l'assemblea non decida diversamente. Da questa angolazione prospettica, l'assemblea del condominio ha la competenza esclusiva, ai sensi dell'art. 1135, n. 1, c.c. nel decidere se e quale retribuzione spetti all'amministrazione per l'attività di gestione, con possibilità di deliberare compensi extra per determinate attività di amministrazione straordinaria.

Ne consegue l'impossibilità del Giudice di distinguere, ai fini del riconoscimento di un compenso ulteriore, fra gestione ordinaria e straordinaria, dovendo limitarsi alla valutazione circa la legittimità delle delibere assembleari, senza poter entrare nel merito delle stesse.

Il Giudice può disporre solo sulla base delle deliberazioni adottate dall'assemblea in materia e, in assenza di determinazioni specifiche e/o contrarie, applicherà la presunzione di onnicomprensività del compenso, senza sostituire all'assemblea nel riconoscimento di compensi extra.

Nel caso in esame, non essendo stata prodotta in giudizio la delibera con cui è stato pattuito il compenso dell'amministratore (il cui onere incombeva al condominio attore) non dato verificare se l'assemblea di condominio abbia deliberato il compenso extra a favore dell'amministrazione in violazione del compenso originariamente pattuito.

In assenza di tale riscontro, il Tribunale di Bologna ha ritenuto legittimo il riconoscimento di un compenso extra all'amministrazione, deciso assemblea nell'ambito delle competenze che le sono proprie ex art. 1135 c.c.

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