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Tabelle millesimali errate? Per dirlo bisogna contestarle, non basta lamentarsi
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Tabelle millesimali errate? Per dirlo bisogna contestarle, non basta lamentarsi

Come ottenere la revisione delle tabella millesimali errate

Avv. Alessandro Gallucci  

Le tabelle millesimali sono uno strumento di funzionamento dell'assemblea nonché di ripartizione delle spese.

Attraverso di esse, è cosa nota, è possibile addivenire al calcolo dei quorum costitutivi e deliberativi, nonché calcolare la quota spesa spettante a ciascun condòmino.

Le tabelle millesimali, dice la legge (art. 1138 c.c.), sono un allegato al regolamento di condominio.

Siccome il regolamento condominiale - è sempre l'art. 1138 c.c. a dirlo - è obbligatorio quando il numero dei condòmini è superiore a dieci, non è mancato chi ha concluso per la obbligatorietà delle tabelle superato tale numero.

Non è così: com'è stato in più occasioni affermato (si veda ad esempio, Trib. Trapani 28 febbraio 2008), l'adozione delle tabelle millesimali è sempre possibile - ad avviso dello scrivente obbligatoria - eventualmente anche per via giudiziale al di là del numero dei condòmini.

Per lungo tempo è stato dubbio se le tabelle millesimali potessero essere approvate a maggioranza. Le Sezioni Unite della Cassazione (n. 18477/2010) hanno eliminato ogni incertezza sancendo la legittimità delle tabelle approvate a maggioranza e revisionate.

=> L'assemblea può approvare le tabelle millesimali a maggioranza e non è necessario trascriverle nel verbale

Il dato letterale del nuovo art. 69 disp. att. c.c. - cioè quello modificato dalla legge n. 220 del 2012 e attualmente in vigore - secondo alcuni potrebbe portare a concludere per la necessità del voto favorevole di tutti i condòmini per l'approvazione di tabelle millesimali, ma così non pare essere secondo le prime letture date dalla giurisprudenza.

In questo contesto è utile rammentare che le tabelle millesimali possono avere origine:

- assembleare;

- contrattuale;

- giudiziale.

Con le stesse modalità si può giungere alla revisione dei millesimi.

La revisione per via contrattuale è sempre possibile, sostanziandosi eventualmente in una modificazione pattizia, mentre la revisione per assembleare e giudiziale è legittima solamente se le tabelle che s'intende cambiare sono errate ovvero non più attuali.

Sul modo di contestare le tabelle è utile segnalare una pronuncia della Corte di Cassazione - la sentenza n. 20071 dell'11 agosto 2017 - che ben fotografa la differenza tra giudizio finalizzato alla contestazione delle tabelle millesimali e giudizio di contestazione delle delibere.

Come si legge nel provvedimento citato «ove delle tabelle millesimali esistono, avendo esse, come già detto, natura valutativa e non attributiva della proprietà, la costituzione dell'assemblea e la validità delle deliberazioni possono essere riscontrate dal giudice sulla base di dette tabelle, finché non siano state modificate, senza essere tenuto ad esaminare i titoli di acquisto dei singoli condomini ed a valutarli, di sua iniziativa, come (eventualmente) difformi dalle tabelle; se il condomino intenda, non di meno, denunciare la violazione dell'art. 1118 c.c., è tenuto ad impugnare le tabelle, chiedendone la modifica giudiziale, e non le deliberazioni assembleari adottate in base alle tabelle medesime (cfr. Cass. Sez. 2, 18/08/2005, n. 16982).»

In sostanza chi è convinto della erroneità delle tabelle deve iniziare un apposito giudizio, non potendosi limitare ad eccepirlo in altro pur sempre connesso alla gestione condominiale, quale ad esempio quello d'impugnazione di una delibera.

Ricordiamo che nel giudizio di revisione delle tabelle millesimali - siano esse di origine contrattuale ovvero assembleare - è possibile chiamare in causa l'amministratore e non tutti i condòmini (art. 69 disp. att. c.c.).

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