#1 Inviato 21 Ottobre, 2016 Dopo 35 anni di vita, il mio condominio – salta fuori un condomino a sostenerlo – si scopre di essere privo di un regolamento e di disporre di tabelle millesimali mal definite ovvero disposte inizialmente alla buona ma mai calcolate con i giusti criteri. Il condomino che ha messo in evidenza tale problematica si è proposto di commissionare un competente in materia per ridefinire le nuove tabelle e redigere un regolamento condominiale. Per le tabelle, se dovessero risultare giuste, quelle attuali, il lavoro lo pagherebbe lui. Al contrario pagheremmo tutti. Volevo cortesemente capire se ci potrebbe essere qualcosa che non quadra in tutta questa storia, se è una cosa ammissibile o se c’è qualcosa di poco chiaro, di cui è bene che io conosca per potermi muovere tranquillamente prima di dare un mio consenso o meno, e avvalermi eventualmente dei miei diritti. P.S. questa discussione nasce in vista del rifacimento dell’intero palazzo condominiale. Grazie!
#2 Inviato 21 Ottobre, 2016 La domanda contiene una entrinseca risposta quando si definiscono le tabelle "mal definite" e disposte "alla buona", è lecita quindi la richiesta di modifica delle stesse, non foss'altro per adeguarsi alle ultime disposizioni di legge (se esiste una scala bisognerà fare un'apposita tabella che tiene conto per metà dei millesimi di proprietà e per metà del fattore di piano rispetto allo zero del piano strada), sarebbe comunque opportuno che la scelta del professionista sia fatta tramite apposita assemblea con la presentazione di due o più soggetti, questo per evitare possibili (ma improbabili) favoritismi da parte del proponente attuale
#3 Inviato 21 Ottobre, 2016 Si certo, ho un po' sbagliato a scrivere: "mal definite" o "alla buona", li intendevo come supposizioni avanzate da tale condomino. Tuttavia, ammettendo che le tabelle siano effettivamente da rifare, tutte le delibere del passato sono comunque valide, cioè non centrano niente con le tabelle? Grazie, Alfonso, per la risposta.
#4 Inviato 21 Ottobre, 2016 Si certo, ho un po' sbagliato a scrivere: "mal definite" o "alla buona", li intendevo come supposizioni avanzate da tale condomino. Tuttavia, ammettendo che le tabelle siano effettivamente da rifare, tutte le delibere del passato sono comunque valide, cioè non centrano niente con le tabelle? Grazie, Alfonso, per la risposta. Fino a che le tabelle non sono modificate, tutto precedentemente deliberato con le vecchie tabelle rimane valido.Comunque devi sapere che le tabelle vanno modificate soltanto in due casi; - 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; - 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. --> Dacc art 69 Oppure per decisione unanime dell'assemblea e con 1000/1000
#6 Inviato 21 Ottobre, 2016 Fino a che le tabelle non sono modificate, tutto precedentemente deliberato con le vecchie tabelle rimane valido.Comunque devi sapere che le tabelle vanno modificate soltanto in due casi; - 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; - 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. --> Dacc art 69 Oppure per decisione unanime dell'assemblea e con 1000/1000 Presumo che le tabelle NON siano contrattuali, in quanto con tutta probabilità (mia ipotesi personale) l'originario costruttore non le abbia registrate da un notaio. Siamo sicuri che serva l'unanimità dei 1000/1000 e non sia sufficiente quella della maggioranza "qualificata"?
#7 Inviato 21 Ottobre, 2016 E' vero, le tabelle sono state inserite dal costruttore. Ma cosa s'intende per maggioranza qualificata ?
#8 Inviato 21 Ottobre, 2016 E' vero, le tabelle sono state inserite dal costruttore. Ma cosa s'intende per maggioranza qualificata ?Se sono del costruttore probabilmente le tabelle sono contrattuali, se allegate ai rogiti, e si possono modificare soltanto all'unanimità e se come penso sono registrate, sarà necessario modificarle anche ai Pubblici Registri Immobiliari (ora AdE) con atto notarile.Per maggioranza qualificata si intende la maggioranza del 2° comma dell'art 1136 cc, ovvero > teste presenti in assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dello stabile (500 mlm) Presumo che le tabelle NON siano contrattuali, in quanto con tutta probabilità (mia ipotesi personale) l'originario costruttore non le abbia registrate da un notaio.Io invece penso che se allegate ai rogiti sono anche state registrate
#9 Inviato 21 Ottobre, 2016 Dopo 35 anni di vita, il mio condominio – salta fuori un condomino a sostenerlo – si scopre di essere privo di un regolamento e di disporre di tabelle millesimali mal definite ovvero disposte inizialmente alla buona ma mai calcolate con i giusti criteri.Il condomino che ha messo in evidenza tale problematica si è proposto di commissionare un competente in materia per ridefinire le nuove tabelle e redigere un regolamento condominiale. Per le tabelle, se dovessero risultare giuste, quelle attuali, il lavoro lo pagherebbe lui. Al contrario pagheremmo tutti. Volevo cortesemente capire se ci potrebbe essere qualcosa che non quadra in tutta questa storia, se è una cosa ammissibile o se c’è qualcosa di poco chiaro, di cui è bene che io conosca per potermi muovere tranquillamente prima di dare un mio consenso o meno, e avvalermi eventualmente dei miei diritti. P.S. questa discussione nasce in vista del rifacimento dell’intero palazzo condominiale. Grazie! Il regolamento non è obbligatorio fino a 10 condomini, se il vostro condominio è composto da almeno 11 condomini dovete provvedere ad approvarne uno. Per quanto riguarda le tabelle millesimali se emergono dubbi sulla trasparenza e rispetto dei criteri di legge, potete modificarle con delibera a maggiornaza qualificata ( Cassazione sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010 e 4569 del 26.02.2014)
#10 Inviato 21 Ottobre, 2016 Il regolamento non è obbligatorio fino a 10 condomini, se il vostro condominio è composto da almeno 11 condomini dovete provvedere ad approvarne uno. Per quanto riguarda le tabelle millesimali se emergono dubbi sulla trasparenza e rispetto dei criteri di legge, potete modificarle con delibera a maggiornaza qualificata ( Cassazione sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010 e 4569 del 26.02.2014)Si certo, le tabelle possono essere modificate a maggioranza, ma solo nei casi previsti dall'art 69 Dacc, se invece le tabelle sono contrattuali e registrate, per la modifica sarà necessaria l'unanimità, perchè se contrattuali sono una convenzione accettata e sottoscritta da tutti i condomini, con la conseguenza che a maggioranza non si possono modificare, tanto è vero che l'art 69 specifica; - I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando ... 2) quando ...
#11 Inviato 21 Ottobre, 2016 Si certo, le tabelle possono essere modificate a maggioranza, ma solo nei casi previsti dall'art 69 Dacc, se invece le tabelle sono contrattuali e registrate, per la modifica sarà necessaria l'unanimità, perchè se contrattuali sono una convenzione accettata e sottoscritta da tutti i condomini, con la conseguenza che a maggioranza non si possono modificare, tanto è vero che l'art 69 specifica; - I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando ... 2) quando ... Come abitualemte si dice " le sentenze fanno giurisprudenza", nello specifico le sentenze della Cassazione sopracitate non fanno differenza tra le tipologie di regolamenti cui le tabelle siano allegate; La sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, sostenendo che la tabella millesimale non è un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni, ma serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti, amplia la portata del precedente orientamento giurisprudenziale dichiarando sufficiente, per l’approvazione delle tabelle millesimali, anche se allegate ad un regolamento di origine c.d. “contrattuale”, la maggioranza dei condomini intervenuti e portatori di almeno la metà dei millesimi dell’edificio. e quella del 2014 la conferma.
#12 Inviato 21 Ottobre, 2016 Come abitualemte si dice " le sentenze fanno giurisprudenza", ...Certamente le sentenze fanno giurisprudenza ma valgono solo per quel specifico caso esaminato dal Giudice, però non possono cambiare gli articoli di legge, per cui se si legge che; - I valori proporzionali delle singole unità immobiliari .... possono essere rettificati o modificati all'unanimità E soltanto in seguito si dice che a maggioranza si possono modificare in certi casi, credo che non si possa discutere oltre e fare delle eccezzioni oltre a quei due casi specifici, probabilmente nella sentenza che hai citato ci saranno stati dei motivi particolari per poter modificar la tabella a maggioranza e non all'unanimità. Sarebbe assurdo che ogniqualvolta si formi una maggioranza si possa modificare la tabelle così per puro sfizio e senza alcun motivo, magari ogni due o tre mesi
