La Corte di Cassazione con la sent. n. 11575/2017 conferma il principio di diritto secondo il quale l'impugnazione delle tabelle millesimali ai sensi del n. 1 art. 69, disp. att., c.c. [1] deve corrispondere ad una obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell'edificio e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle.
I fatti di causa. La Corte d'Appello di Catania, a seguito di impugnazione della sentenza di primo grado che ha rigettato le richiesta di revisione delle tabelle millesimali avanzata dalla originaria attrice, ha accolto il ricorso proposto dalla medesima dichiarando erronee le tabelle sino ad allora in uso e disponendo l'applicazione di quelle nuove elaborate dal consulente tecnico d'ufficio con relazione depositata il 15 Giugno 2004.
In particolare, la Corte d'Appello ha ritenuto che si trattasse di tabelle millesimali predisposte dall'originario costruttore, che la dichiarazione di approvazione non avesse natura negoziale e che quindi fosse aperta la procedura di revisione delle stesse ai sensi del n.1 dell'art 69, disp. att. c.c. in base alla sola divergenza obiettiva tra il valore effettivo ed il valore proporzionale attribuito a ciascuna unità immobiliare.
A seguito di tale pronuncia la condomina Tizia proponeva ricorso per cassazione ritenendo che: la Corte di Appello aveva erroneamente ritenuto che la fattispecie di causa rientrasse nell'ambito di applicazione di cui al n. 1 art. 69 disp. att. c.c. mentre nell'atto di citazione la ricorrente chiedeva la modifica delle tabelle ai sensi del n. 2 del medesimo articolo; si ravvisasse violazione dell'art. 360, comma I, n. 3, c.p.c., dell'art. 2697 c.c., dell'art. 69 disp. att. c.c. e si deducesse altresì vizio di motivazione ex art. 360, comma I, n. 5, c.p.c.; la Corte d'Appello non impiegava correttamente la nozione di errore.
Delibera per vizi di costituzione dell'assemblea
Le tabelle millesimali, cosa sono e a cosa servono: rappresentano lo strumento attraverso il quale si procede all'esatta ripartizione delle spese necessarie alla conservazione, manutenzione e ricostruzione delle parti comuni dell'edificio stabilendo il valore della singola unità immobiliare in relazione alle parti comuni dello stabile in misura espressa in millesimi [2].
Il legislatore, negli artt. 1118 e 1123 del codice civile, chiarisce come ogni condomino ha il diritto e l'onere di contribuire alle spese relative alla manutenzione delle parti comuni dell'edificio in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di sua proprietà, ciò rende chiaro l'indiscutibile ruolo ricoperto dalle tabelle millesimali nel contesto del condominio e quindi come non si possa prescindere da una corretta individuazione dei millesimi attribuibili a ciascun condomino.
L'intervento della Corte di Cassazione nel caso di specie: la Suprema Corte, contrariamente a quanto eccepito dalla ricorrente Tizia, rigetta i tre motivi sulla base dei quali viene impugnata la sentenza di secondo grado.
Con riguardo al primo motivo ritiene che in nessun caso il giudice di merito ha il potere – dovere di inquadrare nell'esatta disciplina giuridica i fatti e gli atti che formano oggetto della contestazione, incontrando il limite del rispetto dell'ambito delle questioni proposte in modo che siano lasciati immutati il petitum e la causa petendi, senza l'introduzione nel tema controverso di nuovi elementi di fatto, tale vizio di ultrapetizione secondo l'interpretazione operata dalla Corte di Cassazione nel caso di specie non sussiste.
Il secondo motivo di ricorso viene rigettato dalla S. C. sulla base della considerazione che il vizio di violazione e falsa applicazione delle norme di diritto ex art. 360, comma I, n. 3, c.p.c. non è riscontrabile nel caso di specie, così come il vizio di motivazione di cui all'art. 360, comma I, n. 5, c.p.c..
Infine la Cassazione ritiene infondato il terzo motivo di ricorso e richiama il principio di diritto per il quale la nozione di errore deve ricollegarsi ad una obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell'edificio e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle.
La Suprema Corte, inoltre, chiarisce che nell'opera di redazione delle tabelle millesimali non può tralasciarsi nessuno dei coefficienti di valutazione dei piani cioè ad esempio estensione, altezza, ubicazione ed esposizione.
Nel caso in esame non si era tenuto conto del coefficiente “altezza” al momento di redazione delle tabelle millesimali preesistenti.
In conclusione, la Corte di Cassazione rigetta il ricorso condannando la ricorrente soccombente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità nonché al pagamento delle spese forfettarie ed accessori di legge confermando, con chiarezza, quello che è il principio di diritto di cui tenere conto ai fini della configurazione di un errore all'interno delle tabelle millesimali.
[1] Art. 69 disp. att. c.c. – “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'art. 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità.
Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'art. 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superficie o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino”.
[2] Manuale del condominio riformato, diritto sostanziale e processuale, giurisprudenza, casistica, a cura di Maurizio De Giorgi e Corrado Marvasi, Capitolo X, Le Tabelle Millesimali di Carlo Del Regno.
