Il codice civile, all'art. 1117, elenca una serie di beni e servizi che, salvo diversa indicazione del titolo (regolamento contrattuale debitamente trascritto o atto d'acquisto), devono considerarsi di proprietà comune.
Tra queste è citato il cortile.
Come può essere definita quest'area?
Qui di seguito riportiamo quella che è la definizione fornita dalla Suprema Corte di Cassazione (avallata dalla dottrina).
Secondo i giudici nomofilattici . il cortile, tecnicamente, è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti.
Ma avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione. (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).
Trattandosi di un bene comune tutti i condomini (eccezion fatta per quelli che dal cortile non traggono alcuna utilità, art. 1123, terzo comma, c.c.) devono partecipare alle spese di manutenzione.
Sulla base di quale criterio?
Poiché stiamo parlando di un bene comune il riferimento normativo, salvo diversa convezione (leggasi accordo tra tutti i comproprietari), non può che essere quello indicato dall'art. 1123, primo comma, c.c.
In sostanza le spese di manutenzione devono essere ripartite in ragione dei millesimi di proprietà.
Cortile e ripartizione delle spese, alcuni casi particolari
Che cosa accade se il cortile funge anche da copertura, ad esempio, per i box auto o le cantine di proprietà dei condomini?
Come devono essere ripartite le spese di manutenzione?
A dire dei giudici di legittimità in questi casi "sussistono […] le condizioni per una applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione, per cui si può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato dall'art. 1123, secondo comma, cod. civ.
Una situazione sostanzialmente analoga si verifica nel caso in esame, in quanto l'usura della pavimentazione del cortile è determinata dall'utilizzazione esclusiva che della stessa viene fatta dalla collettività dei condomini, per cui deve trovare applicazione il principio ubi eadem ratio ibi eadem legis dispositivo" (Cass. 14 settembre 2005 n. 18194).
Qui si parla di manutenzione.
Esempio: il cortile è utilizzato da tutti i condòmini e la pavimentazione necessita di manutenzione? Allora tutti i condòmini parteciperanno alla spesa sulla scorta dei millesimi di proprietà.
Se quel piano di cortile, poi, è di copertura di box auto e i rispettivi titolari volessero manutenere il soffitto, allora potrebbero farlo autonomamente e a proprie spese.
Ripartizione spese cortile e condomino che non ne usufruisce
Idem per gli spazi comuni dell'autorimessa: le spese sono a carico di chi è condòmino di quegli spazi.
Cortile e ripartizione delle spese, bisogna distinguere la manutenzione dai danni
Diversa dalla manutenzione è l'ipotesi degli interventi conservativi seguenti a infiltrazioni.
In tal caso, chiaramente qui parliamo dei locali sottostanti il cortile nel caso (certo) che il danno promani dal piano di calpestio di quello spazio, non trova applicazione l'art. 1125 c.c. - il cui criterio di riparto afferisce alla manutenzione - ma l'art. 2051 c.c. riguardante i così detti danni da cose in custodia.
Al riguardo, impeccabilmente, il Tribunale di Bari, correva l'anno 2015, ha avuto modo di distinguere le due fattispecie.
Proprio in relazione ad una fattispecie simile a quella che stiamo approfondendo, il tribunale pugliese ha specificato che i costi per la manutenzione di un cortile che funga anche da copertura di box devono essere ripartite in base al criterio di cui all'art. 1125 c.c.
Quanto al criterio di ripartizione, nel caso di danno da infiltrazioni, invece, prosegue la sentenza "trattandosi di responsabilità di natura extracontrattuale, la ripartizione deve essere regolata in base ai criteri dettati dal codice in tema di fatti illeciti e, segnatamente, dagli artt. 2055 e 2056 s.s. c.c. senza che sul punto possano invece trovare applicazione le norme in tema di ripartizione tra i condomini delle spese (cfr. Cass. sez. II, del 22.07.2002 n. 10686) e che, pertanto, tutti gli obbligati sono tenuti in solido ai sensi degli artt. 2055 e 1294 c.c. Ne deriva, altresì, che nella ripartizione delle spese con i proprietari dei box auto danneggiati, in astratto potrebbe applicarsi l'art. 1227 c.c. nel caso di fatto colposo del creditore per effetto del richiamo operato dall'art. 2056 c.c." (Trib. Bari 28 luglio 2015 n. 3525).
Nel provvedimento si legge altresì in applicazione di quanto stabilito dall'art. 2051 c.c., i vizi di costruzione imputabili al costruttore ai sensi dell'art. 1669 c.c. non integrano in ogni caso gli estremi del caso fortuito idoneo ad esonerare il custode.
Si può acquistare il cortile condominiale?
