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erreti

Riparto spese per manutenzione cortile che copre alcuni box

Una porzione di un cortile condominiale, attraverso cui si accede per raggiungere l'accesso all'edificio, funge da copertura ad alcuni box di proprietà di sei condomini. Dovendo effettuare degli interventi manutentivi per consolidare la struttura del cortile, trova applicazione l'art. 1126, ai fini del riparto spese, per cui 1/3 graverebbe sull'intera compagine secondo i millesimi di proprietà, e i 2/3 solo sui condomini coperti dal cortile, riparametrando i loro millesimi o si configurano altre possibilità di riparto applicando l'art.1125 o altro ancora?

Tutta sta a stabilire la prevalenza della struttura e cioè se ritenere il cortile lastrico solare o meno. In rete ci sono sentenze e pareri diversi anche se, a mio avviso, al cortile per la ripartizione delle spese si deve applicare il disposto dell'art. 1125 c.c.

Cortile condominiale che funge da tetto a box sottostanti.

La ripartizione delle spese relative al giardino condominiale che funge da copertura ai box, è a carico del condominio per il 50% relativamente alla soletta, restando la parte restante a carico dei box - la pavimentazione è a carico del condominio,i soffitti a carico dei box - applicabilità dell’art. 1125 c.c.

Nel corso del passato, la giurisprudenza ha ritenuto di doversi applicare la regola dell’art. 1126 cod. civ. riguardante i lastrici ad uso esclusivo, anche alle aree condominiali come giardini e cortili che fungono da copertura ai box interrati, addebitando al condominio solo 1/3 della spesa, lasciando i 2/3 a carico dei box. Secondo la Cassazione più recente (sentenza n. 15841 del 19/07/2011),ci sono invece le condizioni per un'applicazione dell'articolo 1125 del codice civile che stabilisce che i costi per la riparazione delle "solette" sono ripartiti in parti uguali tra i proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante e quindi, nel caso in esame, con l'addebito dell'intervento per una metà a carico di tutti i condomini e per l'altra in capo ai proprietari delle autorimesse: a carico dei primi restano le coperture del pavimento e a carico degli altri l'intonaco e la tinteggiatura della parte sottostante della soletta. A parere di questo operatore, quest’ultimo orientamento appare certamente più equo rispetto a quello che applicava l’art. 1126 c.c., che attraverso una visione distorta, riteneva, sbagliando, i cortili e i giardini equiparabili ai lastrici esclusivi.

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Ripartizione delle spese di cortili e viali d'accesso condominiali: inapplicabile principio dei due terzi.

Cassazione, Sez. II, 14 /09/2005 n. 18194

Le spese di manutenzione di una struttura condominiale (cortile-viali d’accesso) che funge anche da copertura di locali interrati (come magazzini, box ecc.) vanno suddivise in base all’art. 1125 c.c. e cioè in parti uguali dai proprietari delle due strutture, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Secondo la Corte di Cassazione qualora il cortile condominiale svolga contemporaneamente la funzione di copertura delle autorimesse sottostanti, in caso di rifacimento del manto di copertura (nel caso la posa di una nuova guaina impermeabilizzante e una nuova pavimentazione), non si può applicare il principio di ripartizione di cui all'art 1126 c.c.:

- 1/3 a carico di chi esercita il calpestio;

- 2/3 ai proprietari dei locali sottostanti;

ma il principio di cui all'art. 1125 c.c.

- pavimentazione (copertura del pavimento art. 1125 c.c.) a carico di tutti i condomini e suddivisa per i millesimi di proprietà;

- intonaco, tinta e decorazioni a carico dei proprietari dei locali sottostanti;

- il resto delle spese 50% a carico di tutti i condomini e 50% a carico del proprietario dei locali sottostanti.

Non sempre è così, sarà necessario valutare caso per caso, in quanto ci sono Sentenze contrastanti;

 

Manutenzione di una struttura condominiale che funge anche da copertura di locali interrati

Ripartizione delle spese di cortili e viali d'accesso condominiali: inapplicabile principio dei 2/3

Le spese di manutenzione di una struttura condominiale (cortile-viali d’accesso) che funge anche da copertura di locali interrati (come magazzini, box ecc.) vanno suddivise in base all’art. 1125 c.c. e cioè in parti uguali dai proprietari delle due strutture, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Secondo la Corte di Cassazione qualora il cortile condominiale svolga contemporaneamente la funzione di copertura delle autorimesse sottostanti, in caso di rifacimento del manto di copertura (nel caso la posa di una nuova guaina impermeabilizzante e una nuova pavimentazione), non si può applicare il principio di ripartizione di cui all'art 1126 c.c.:

- 1/3 a carico di chi esercita il calpestio;

- 2/3 ai proprietari dei locali sottostanti;

ma il principio di cui all'art. 1125 c.c.

- pavimentazione (copertura del pavimento art. 1125 c.c.) a carico di tutti i condomini e suddivisa per i millesimi di proprietà;

- intonaco, tinta e decorazioni a carico dei proprietari dei locali sottostanti;

- il resto delle spese 50% a carico di tutti i condomini e 50% a carico del proprietario dei locali sottostanti. (Cassazione, Sez. II, 14/09/2005 n. 18194)

 

Aggiornamento CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE , SENTENZA 16 febbraio 2012 2243 http://www.neldiritto.it/appgiurisprudenza.asp?id=7551

 

Manutenzione di una struttura condominiale che funge anche da copertura di locali interrati (2)

Massima redazionale: In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 cod. civ. (presupponendosi l'equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell'immobile condominiale, ma al servizio di questo, a una terrazza a livello), dovendosi, invece, procedere a un'applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificatesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità dell'inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, comma 2, cod. civ. (Nella specie, la S.C., cassando sul punto la sentenza impugnata, ha ritenuto che, nel caso sottoposto al suo esame, si era venuta a verificare una situazione sostanzialmente analoga a quella disciplinata dall'art. 1125 cod. civ., siccome l'usura della pavimentazione del cortile era stata determinata dall'utilizzazione esclusiva che della stessa veniva fatta dalla collettività dei condomini, per cui doveva trovare applicazione il principio ubi eadem ratio ibi eadem legis dispositio)

Conclusione:

omologo criterio o analogia, nella pratica non cambia

ma, verbalizzare che l'assemblea visto l'uso del cortile da parte di tutti e la funzione del cortile come tetto (1123 2° comma) divide le spese così:

- in base all'omologo criterio del 1126 (cass. 10/11/98 N° 11283 o Sen 19/10/1992 11449 sez 2 Civ - Sen 03/05/1993 5125 sez 2 Civ - Sen 15/04/1994 3542 sez 2 Civ )

oppure

- in base all'omologo criterio del 1125 (cass. 14/9/2005 n° 18194)

Rileva che nel regolamento di condominio è previsto che le spese di manutenzione delle porzioni condominiali dei lastrici solari saranno ripartite tra i singoli condomini in base al valore dei millesimi delle singole quote di proprietà? Cioè da quanto previsto nel regolamento, l' intervento manutentivo grava sull'intera compagine secondo i millesimi di proprietà, senza entrare nel merito dell'art. 1126 e 1125? I vostri sempre utilissimi pareri?

Riprendo questa discussione per chiedere agli esperti un parere in merito, nel caso in cui il cortile (nello specifico è uno spiazzo antistante l'accesso ad unità immobiliare di proprietà esclusiva di un condomino e catastalmente lo stesso cortile viene identificato come pertinenza esclusiva della relativa unità immobiliare) di proprietà esclusiva solo di un condomino che funge da solaio ad un'autorimessa, sul quale si deve intervenire per manutenzioni relative ad infiltrazioni al piano sottostante, le stesse sono a carico esclusivamente del proprietario o vanno ripartite in misura diversa? C'è una sentenza che inequivocabilmente contempla questa fattispecie?

Se è pertinenza dell'immobile è proprietà privata. Quindi, non essendo condominiale, si applica il 1126 c.c.

Il ragionamento segue per analogia quanto già riportato in questa discussione ed in molte altre.

Se è pertinenza dell'immobile è proprietà privata. Quindi, non essendo condominiale, si applica il 1126 c.c.

Il ragionamento segue per analogia quanto già riportato in questa discussione ed in molte altre.

Ma nei post precedenti non avevi detto che si applica il 1125?

E' stato un errore del dito o volevi dire proprio 1126? 🙂

Ma nei post precedenti non avevi detto che si applica il 1125?

E' stato un errore del dito o volevi dire proprio 1126? 🙂Ritengo che Giovanni si riferiva ad una struttura NON condominiale, il che è diverso da quella condominiale, vedi sentenza #4

Ritengo che Giovanni si riferiva ad una struttura NON condominiale, il che è diverso da quella condominiale, vedi sentenza #4

Noto che oggi son tornate a funzionare le notifiche.

Ieri forse ti sei perse quelle relative alla discussione qui di seguito..😂

@Leonardo

sono due situazioni diverse. Nel primo caso, il cortile è condominiale...

nel quesito posto da erreti, l'area è privata poiché "pertinenza" dell'appartamento come specificato in #6.

Vi prego di essere pazienti. Non comprendo perchè pur essendo il cortile di proprietà privata non si debba ripartire come previsto dall'art.1125, quindi tutti gli interventi sul piano di calpestio a carico del proprietario dell'area, mi riferisco a pavimentazione ,impermeabilizzazione ecc. Gli interventi che riguardano il solaio, condividendo in parti uguali la spesa e gli interventi di pitturazione del soffitto che copre i boxes a carico dei condomini proprietari dell'autorimessa. Sicuramente è un mio limite e non riesco a comprendere perchè inquadrare tale cortile, che è fuori dalla proiezione dell'immobile, (siamo al p.t.) come un lastrico solare applicando il riparto dettato dal 1126 (1/3 e 2/3). Veramente riconoscente se mi aiutate a comprendere meglio.

Noto che oggi son tornate a funzionare le notifiche.

Ieri forse ti sei perse quelle relative alla discussione qui di seguito..😂

@erreti

la discriminante, così come evidenziato nelle sentenze della Cassazione, è data dall'individuazione della proprietà... e cioè se sia privata o condominiale.

Secondo tali sentenze, se la parte interessata che copre scantinati è condominiale, si applica il 1125 c.c.

Se, di contro, è parte privata, si applica il 1126 c.c.

Questo interpretando letteralmente quanto su esposto.

In #2 ho sostenuto, all'epoca, proprio questo.. successivamente specificato nella sentenza riportata.

Chiedo scusa per l'ulteriore chiarimento, ma dove si coglie che se il cortile che copre l'autorimessa è privato si applica il 1126?

Chiedo scusa per l'ulteriore chiarimento, ma dove si coglie che se il cortile che copre l'autorimessa è privato si applica il 1126?
Proprio per il disposto dell'art. 1126 cc;

 

- Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

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