Gravi motivi di recesso dal contratto di locazione: che cosa sono, quando possono essere invocati e che cosa succede se li si invoca senza ragione?
Alzi la mano chi, abitando in affitto, non si sia trovato ad affrontare la questione del recesso anticipato dal contratto e sulla esistenza di gravi motivi che lo legittimino.
Il recesso dal contratto di locazione per gravi motivi, infatti, è un diritto riconosciuto al conduttore dalle legge che si occupano di locazione.
Affermare l'esistenza di gravi motivi senza che esistano può avere delle ripercussioni di natura economica sul conduttore fellone.
Facciamo un passo indietro e analizziamo la posizione del conduttore nell'ambito del contratto di locazione.
Conduttore e diritto di recesso
Il conduttore di un'unità immobiliare, è indifferente che si tratti d'uso abitativo o d'uso diverso, può recedere dal contratto di locazione in due casi:
a) se il contratto prevede un recesso libero con almeno sei mesi di preavviso (cfr. art. 4 legge n. 392/78);
b) al di là di tale pattuizione, se ricorrono gravi motivi il conduttore può recedere con sei mesi di preavviso inviando al locatore una raccomandata a.r. nella quale dev'essere specificato (e chiaramente dev'essere sempre dimostrabile) la ragione, grave, che consente il recesso (cfr. art. 3 l. n. 431/98 e art. 27 l. n. 392/78).
Che cosa s'intende per gravi motivi di recesso dal contratto di locazione?
La genericità della formula ha prestato il fianco ad incertezze e quindi ad interventi dottrinario giurisprudenziali finalizzati a darle contorni precisi.
Oggi, in modo sostanzialmente unanime, si afferma che «i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 4 e 27, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione. (Cass. 10 dicembre 1996, n. 10980, cfr. Cass. 260-91; Cass. 11466-92; Cass. 1098-94 Cass. 8-3- 2007 n. 5328)» (così Cass. 30 maggio 2014 n. 12291).
Un motivo è grave quando:
- si sostanzia in un fatto estraneo alla volontà del conduttore;
- è sopravvenuto alla conclusione del contratto;
- rende oltremodo gravosa (in termini economici, materiali o psicologici la prosecuzione del rapporto locatizio).
In questo contesto di diritto, proviamo ad elencare, senza alcuna pretesa di esaustività un insieme fatti e circostanze che possano integrare gravi motivi ai fini del recesso.
Gravi motivi di recesso soggettivi non volontari
Partiamo da una disamina di quelli soggettivi non volontari, che, non essendo elencati dalla legge, sono qui da intendersi indicati in via esemplificativa:
- trasferimento del posto di lavoro e necessità di maggiore vicinanza per pendolarismo difficile o troppo faticoso (es. vivo a Milano e mi hanno trasferito in luogo difficilmente raggiungibile quotidianamente);
- problemi familiari che impongono il trasferimento per avvicinarsi a questi familiari (es. malattie di genitori, ecc.);
- perdita del salario/posto di lavoro e necessaria drastica conseguenza di dover ridimensionare le spese di locazione, andando ad abitare presso un amico/famigliare,
- crescita della famiglia: nascita, adozione o parente o altri che entra nel nucleo famigliare e che non ha spazio sufficiente nell'attuale abitazione;
- morte di un membro della famiglia e impossibilità psicologica del sopravvissuto di frequentare i medesimi ambienti;
- stalking o comunque problemi causati da documentabili intemperanze di uno o più propri vicini.
Gravi motivi di recesso oggettivi non volontari
Ci sono, poi, gravi motivi che possono essere considerati oggettivi:
- problemi strutturali all'immobile, problemi che il proprietario non intende affrontare o affronta poco/male;
- problemi di salubrità degli ambienti, cioè presenza di muffe e condense in misura tale da rendere inospitale l'abitazione (Trib. Bari 30 novembre 2004 n. 2383);
- problemi condominiali gravi (strutturali e ambientali) che il proprietario non affronta e risolve.
- problemi ambientali dei quali s'è venuti a conoscenza successivamente all'inizio della locazione o che sono emersi in costanza di contratto.
L'acquisto dell'abitazione principale, poiché dipendente da una scelta personale del conduttore non rientra tra i gravi motivi di recesso.
Assenza dei gravi motivi di recesso e conseguenze per il conduttore
Se il contratto prevede il così detto recesso libero, nulla quaestio: si seguiranno le istruzioni pattizie e tutto andrà per il verso giusto.
Se l'accordo non menziona questa possibilità e si recede menzionando gravi motivi, che cosa succede se si è esercitato il recesso ma non lo si poteva fare?
Si supponga che Tizio abbia preso in locazione un'abitazione e dopo qualche mese venga trasferito in altra città. Egli esercita il recesso per gravi motivi, ma il locatore si oppone affermando che quei motivi non sono gravi, in quanto Tizio poteva prevedere la prossimità del trasferimento, avendolo richiesto da tempo.
Come dire: hai firmato nonostante tutto e quindi incurante, o forse calcolando la possibilità di cambiare città e adesso te ne assumi le conseguenze.
Secondo la Corte di Cassazione, che in materia si esprime così in maniera costante, «la prevedibilità o meno dei fatti che vengono invocati come grave motivo idoneo a giustificare il recesso del conduttore costituisce un apprezzamento di fatto rimesso al giudice del merito, la cui valutazione è pertanto incensurabile in questa sede se sorretta da sufficiente e non contraddittoria motivazione» (Cass. 24 settembre 2002 n.13909).
Ciò detto, quali sono le conseguenze per il conduttore, cioè quale il rischio di un recesso per gravi motivi illegittimo?
Al riguardo, il locatore può agire chiedendo due cose:
- il rispetto del contratto da parte del conduttore per tutta la sua durata (fermo restando chiaramente un nuovo recesso per reali gravi motivi), insomma muoversi ed agire disconoscendo l'esercizio di quel diritto;
- la risoluzione per inadempimento (salvo casi eccezionali, chi recede per gravi motivi al termine del periodo di preavviso lascia l'appartamento e inizia a non pagare i canoni), con condanna al risarcimento del danno subito per l'illegittimo recesso.
Risarcimento che può consistere nella differenza tra il minore introito ottenuto da un nuovo affitto e quello maggiore precedente (sempre che vi siano le condizioni obiettive per chiederlo), ovvero più semplicemente nel mancato guadagno derivante dal periodo nel quale l'appartamento è stato sfitto fino alla nuova locazione.
Recesso anticipato. Il conduttore paga tutti i canoni dovuti per il mancato preavviso
