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Indennità per la perdita di avviamento, il contatto con il pubblico ne legittima la richiesta
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Indennità per la perdita di avviamento, il contatto con il pubblico ne legittima la richiesta

Locazione commerciale e indennità per la perdita di avviamento, perchè la corresponsione dell'indennità non è automatica

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di contratti di locazione per uso diverso da quello abitativo, insomma le così dette locazioni commerciali, la legge prevede il pagamento, da parte del proprietario al conduttore, della così detta indennità per la perdita di avviamento.

La corresponsione di tale somma, tuttavia, non è automatica ed indiscriminata; vediamo perché.

Norma di riferimento è l'art. 34, primo comma, legge n. 392/78, che recita:

In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.

Insomma il conduttore ha diritto a tale indennità, quantificata nella misura sopra indicata:

a) a meno che non sia lui a decidere di andarsene o a rendersi inadempiente;

b) a meno che non sia fallito o comunque soggetto ad una delle procedure concorsuali.

L'indennità, tuttavia, non è dovuta indistintamente. Ai sensi dell'art. 35 della medesima legge, infatti:

Le disposizioni di cui all'articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all'esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.

Gli avvocati, ad esempio, non hanno diritto all'indennità per la perdita di avviamento, gli imprenditori che non abbiano diretto rapporto con il pubblico nemmeno, i negozi ubicati in stazioni o aeroporti, idem.

Che cosa vuol dire esattamente "contatti diretti con il pubblico di consumatori ed utenti"?

Facciamo un esempio: l'imprenditore, che vende ai commercianti, ha diritto all'indennità per la perdita di avviamento?

La Cassazione, che è nuovamente intervenuta in materia sul finire di febbraio dello scorso anno, ha risposto positivamente. Si legge in sentenza che "è infatti pacifico, nella giurisprudenza di legittimità, che il requisito dei contatti diretti "col pubblico di consumatori ed utenti" ivi previsto è soddisfatto anche quando nell'immobile locato si svolga una attività rivolta ai c.d. fruitori professionali, cioè ad altri imprenditori che acquistano il bene od il servizio per destinarlo all'esercizio della propria impresa (così Sez. 3, Sentenza n. 16627 del 16/07/2010); mentre restano esclusi dall'ambito di applicazione della norma sopra ricordata solo i conduttori che offrano in vendita beni a coloro che li acquistano al solo fine di rivenderli come tali (Sez. 3, Sentenza n. 4644 del 27/04/1995. (Cass. 25 febbraio 2014 n. 4443).

Nel caso di specie il proprietario di una serigrafia ha ottenuto dal proprietario del locale l'indennità per la perdita di avviamento anche se la sua attività si rivolgeva ad altri professionisti e non direttamente ad un pubblico di consumatori, ossia di persone che agiscono al di fuori della loro attività professionale. (Da non perdere: Ecco quali sono le regole da seguire per trovare un inquilino affidabile.)

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