Derattizzazione e deblattizzazione operate all'interno di un condominio negli edifici; si tratta di due operazioni di disinfestazione, rispettivamente dai ratti e dalle blatte.
Vi sono comuni nei quali le operazione di deblattizzazione sono imposte dall'ente locale tramite apposita ordinanza: in pratica si obbliga il condominio (ed in generale tutti i privati) alla disinfestazione dell'impianto fognario privato per evitare che ivi proliferino le blatte.
Le operazioni di derattizzazione e deblattizzazione, chiaramente, hanno un costo. Nell'ambito del condominio negli edifici le domande che spesso sorgono in relazione a queste pratiche sono due:
- sulla base di quali criteri si devono ripartire le spese di disinfestazione dell'impianto fognario e di altri locali comuni?
- nel caso di unità immobiliare concessa in locazione, la spesa per derattizzazione e deblattizzazione deve essere sostenuta dal proprietario ovvero dal conduttore?
Rispondere ai quesiti, evidentemente, è utile per governare al meglio la materia, sapendo come operare, ovvero quali obiezioni sollevare. Entriamo nel dettaglio.
Derattizzazione, deblattizzazione e riparto delle spese
«Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione».
Questo il primo comma dell'art. 1123 c.c. che rappresenta un caposaldo della ripartizione delle spese in condominio.
Derattizzazione e deblattizzazione sono servizi resi nell'interesse comune, interesse che si sostanza nel prevenire il popolamento degli spazi comuni da parte dei ratti e delle blatte, ovvero di eliminarne la presenza.
Nessun dubbio, quindi, che la relativa spesa debba essere suddivisa tra i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà. Unica eccezione: la diversa convenzione che può essere contenuta in un regolamento condominiale contrattuale, ovvero in una delibera o in un diverso atto purché sottoscritto da tutti i condòmini.
Questi gli aspetti concernenti la ripartizione delle spese. Vediamo adesso l'addebito del costo tra locatore e conduttore.
Spese condominiali e rapporti tra proprietario e conduttore
Nei rapporti con la compagine deve pagare sempre il proprietario (o nei casi in cui c'è l'usufruttuario quest'ultimo). In tale contesto può inserirsi la figura del conduttore dell'unità immobiliare ubicata in condominio.
Egli, che per legge deve corrispondere al proprietario alcune spese condominiali, è però obbligato solamente nei confronti di quest'ultimo. In tal senso è unanime il convincimento della Cassazione secondo la quale la legge «disciplina i rapporti tra il locatore ed il conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio negli edifici, sicché l'amministratore ha diritto - ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 cod. proc. civ. e 63 disp. att. stesso codice - di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condominio, restando esclusa una azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari (Cass., Sez. II, 14 luglio 1988, n.4606; conf. Cass., Sez III, 27 novembre 1989, n. 5160).
Posto che la legge cosiddetta dell'equo canone riguarda esclusivamente i rapporti tra il locatore ed il conduttore originati dal contratto di locazione, non incide sulla normativa del condominio negli edifici e, quindi, non riguarda i rapporti, che intercorrono tra l'amministratore del condominio ed i singoli partecipanti; appurato che le spese condominiali, per le quali è causa, afferivano ai contributi previsti dall'art. 9 comma 1 della Legge 27 luglio 1978, n. 392 dei quali, nei confronti del condominio, rispondono immediatamente i condomini; tutto ciò considerato, correttamente l'amministratore ha richiesto il pagamento degli oneri condominiali direttamente ai proprietari degli immobili siti nell'edificio in condominio e non al conduttore». (Cass. 12 gennaio 1994 n. 246).
Com'è noto la prassi ci restituisce una realtà diversa: non è raro che il conduttore paghi la propria quota di spese condominiali direttamente all'amministratore di condominio. Non è una prassi illegittima, sebbene possa essere respinta legittimamente proprio dall'amministratore.
L'inquilino può pagare direttamente all'amministratore di condominio?
Ciò per quanto concerne i rapporti tra le parti.
Derattizzazione, deblattizzazione e rapporti tra proprietario e conduttore
Nello specifico, invece, è utile comprendere a chi spettino le spese per le famigerate deblattizzazione e derattizzazione, insomma quegli interventi che dovrebbero garantire l'assenza di topi e scarafaggi.
L'art. 9 della legge n. 392/78, ai primi due commi, specifica che: «Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore».
In questo contesto non v'è dubbio nell'affermare che le spese di disinfestazione (nella loro accezione più generica) spettino al conduttore che usufruisce direttamente del servizio finalizzato ad una migliore vivibilità degli spazi comuni e delle porzioni di piano di proprietà esclusiva.
Il conduttore, sempre ai sensi della legge n. 392/78, ha diritto ad ottenere la giustificazione della spesa e quindi copia del rendiconto nel quale è inserita, nonché se richiesta anche della fattura inerente al costo dell'intervento.
