Le norme sul condominio negli edifici non classificano con precisione le spese per le cose, gli impianti ed i servizi di uso comune dell'edificio e non adoperano neppure una terminologia uniforme.
L'art. 1136 c.c., 4 comma, prende in considerazione le riparazioni straordinarie di notevole entità che devono essere sempre prese approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
L'individuazione della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie, costituisce, però, un problema per la mancanza di un criterio fissato dalla legge. In caso di contestazione, quindi, nell'assenza di uno specifico criterio normativo, bisogna affidarsi alla valutazione discrezionale del giudice.
Ma di che cosa tiene conto il giudice per stabilire se la spesa è di notevole entità? La questione è stata presa in considerazione in una recente decisione del Tribunale di Salerno (sentenza n. 826 del 13 febbraio 2024).
Intervento di manutenzione straordinaria che non costituisce una riparazione di notevole entità. Fatto e decisione
L'assemblea di un condominio deliberava lavori di manutenzione del fabbricato (ripristino delle facciate e risanamento conservativo delle coperture dell'edificio) e, conseguentemente stipulava un contratto d'appalto con un'impresa edile (importo complessivo lavori preventivato in € 426.758,17, oltre I.V.A.); la stessa assemblea, con successiva delibera, approvava alcune varianti ai lavori, inerenti il maggior quantitativo d'intonaco da risanare (spicconatura totale), nonché il rifacimento integrale del tetto, come da analitico computo metrico; i lavori, in seconda convocazione, venivano approvati con la seguente maggioranza: "… votano contro 17 condomini per un totale di 3386 millesimi (...) votano a favore 19 condomini per un totale di 4097 millesimi".
Una condomina impugnava ex art. 1137 c.c. la detta delibera assembleare, contestando, tra l'altro, la violazione del quorum deliberativo.
Nel corso del giudizio, veniva rigettata da parte del giudice l'istanza cautelare di sospensione dell'esecutività della delibera (per difetto dei requisiti del fumus boni iuris e del periculum in mora).
Il Tribunale ha ritenuto le censure mosse all'impugnata delibera condominiale prive di fondamento e la domanda è stata pertanto rigettata. Lo stesso giudice ha messo in rilievo che il caseggiato è composto di ben 60 unità immobiliari, suddivise in 4 scale; inoltre ha evidenziato che il compendio immobiliare (ubicato in zona centralissima) ha un intrinseco ed elevato pregio architettonico (esempio di razionalismo edilizio del ventennio); inoltre il giudicante ha considerato che "il valore a mq degli appartamenti è sicuramente non inferiore ai 3.500,00 €, per cui un appartamento di media estensione (100 mq) ha valore venale attuale di almeno 350.000,00 €", mentre la quota media di costo lavori (risanamento ed tinteggiatura facciate; riparazione tetto copertura) per unità immobiliare si aggira sui 20.000,00 €, dunque con un'infima incidenza (pari al solo 7%)". In definitiva, tenuto conto della tipologia dei lavori (mera manutenzione conservativa) e dell'incidenza minima dei costi per unità immobiliare (solo il 7% del valore immobile), il giudicante ha precisato che davvero non può sostenersi che - nella fattispecie - possa ravvisarsi la necessità dell'applicazione delle maggioranze qualificate, strumentalmente invocato dall'attore.
Considerazioni conclusive
In tema di riparazione di un edificio condominiale, l'individuazione della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie, la cui approvazione esige, ai sensi del comma 4 dell'art. 1136 c.c., la maggioranza qualificata indicata dal capoverso, è affidata, nell'assenza di uno specifico criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice del merito.
Nei casi dubbi, il giudice tiene conto, oltre che dei dati di immediato rilievo, cioè dell'ammontare oggettivo della spesa occorrente per la realizzazione di dette opere, anche del rapporto fra costo delle opere, valore dell'edificio, entità della spesa ricadente sui singoli condomini.
Tale principio è stato recentemente ribadito dal Tribunale di Roma, a parere del quale l'individuazione, agli effetti dell'articolo 1136 c.c., quarto comma, (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti metà del valore dell'edificio), della notevole entità delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito, che può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini (Trib. Roma 1 febbraio 2022, n. 1573).
Così è stato escluso che costituisca riparazione di notevole entità l'opera di bonifica della cisterna del gasolio con spesa di euro 3.350,00 oltre Iva, per la modesta ricaduta della spesa in capo ai condomini e tenendo conto della dimensione del condominio (Trib. Piacenza 4 maggio 2021, n. 224).
Allo stesso modo la sostituzione di un portone (nell'ambio di un fabbricato comprendente una pluralità di unità immobiliari) non può certamente intendersi (a norma dell'art. 1136 c.c.) quale intervento di riparazione straordinaria di notevole entità ma un ordinario intervento di manutenzione (Trib. Vicenza 1 febbraio 2021, n. 219)
Al contrario il giudice ha ritenuto di notevole entità la spesa per delle opere di ristrutturazione e consolidamento dell'edificio che, per la sua rilevante in assoluto entità di L. 173.000.000, ha espressamente ritenuto costituire già di per sé solo un elemento di immediato ed esaustivo rilievo ai fini dell'indagine" (Cass. civ., Sez. II, 29/01/1999, n. 810).
