Chi ha competenza a decidere in merito alla sostituzione delle tapparelle in un edificio in condominio e quali sono le norme da rispettare?
Di seguito il quesito posto nel nostro forum:
L'assemblea del condominio dove risiedo ha espresso l'intenzione di sostituire le tapparelle di tutti gli appartamenti, cambiando anche il colore rispetto a quello attuale.
Poiché ho sostituito gli infissi del mio appartamento giusto un paio di anni fa, quindi sono nuovi ed in perfette condizioni, mi stavo chiedendo, il condominio può obbligarmi a sostituire nuovamente le serrande esterne? Oppure potrebbe obbligarmi solamente ad una eventuale riverniciatura per adeguarmi al nuovo colore scelto?
Partiamo dal dato certo: anche se le tapparelle si inseriscono nella facciata dell'edificio (si tratti di prospetto interno o esterno non v'è differenza), esse non hanno natura condominiale, salvo espresso specifico inserimento nel novero delle parti comuni (fatto improbabile e vista la loro precipua funzione di discutibile legittimità, ma comunque possibile laddove inserito in un regolamento contrattuale o negli atti d'acquisto).
La prima considerazione che dobbiamo trarre da questa conclusione è che l'assemblea non ha alcuna competenza a decidere in merito alla sostituzione delle tapparelle. Visto quanto ci dice il nostro lettore, parlando d'intenzione dell'assemblea, se ne dovrebbe concludere per la nullità di quella deliberazione in quanto assunta su argomento rispetto al quale l'assise non ha alcuna competenza.
Le tapparelle, infatti, devono essere manutenute e sostituite direttamente dai condòmini proprietari delle unità immobiliari delle quali rappresentano un accessorio, senza che l'assemblea possa minimamente interferire sulle decisioni in merito.
Ciò non toglie, tuttavia, che tali elementi, inserendosi nella facciata dell'edificio debbano essere manutenuti in modo tale da non alterare l'estetica dello stabile, in virtù di quanto specificato dall'art. 1122 c.c. che, lo ricordiamo per chiarezza espositiva, impone ai condòmini di eseguire opere nelle loro unità immobiliari senza alterare il decoro architettonico.
Se l'assemblea, quindi, ha deciso la sostituzione delle tapparelle, il condomino potrà scrivere all'amministratore intimandogli di non portare ad esecuzione una deliberazione invalida, ferma restando la necessità di un pronunciamento giurisdizionale in merita al fine di acclarare la suddetta nullità.
Nullità delle delibere condominiali e poteri del giudice
In questo contesto, tuttavia, è utile porsi una domanda: dato che le tapparelle s'inseriscono nella facciata dell'edificio, è possibile per l'assemblea intimare al condomino di tenerle in modo tale da non alterare l'estetica dell'edificio? In buona sostanza, quel o quei condòmini che non dovessero mai occuparsi di eseguire opere manutentive (es. ripitturandole o riparandole/sostituendole laddove rotte) potrebbero ricevere da parte del condominio una diffida ad operare in tal senso a tutela dell'estetica del fabbricato?
Poiché
il decoro architettonico dev'essere considerato un bene comune (cfr. Cass. 30.8.2004, n. 17398, Cass. 4 aprile 2008, n. 8830) – chiaramente laddove esistano elementi tali da connotare l'estetica del fabbricato – se ne deve dedurre che alla sciatteria nella manutenzione delle tapparelle può seguire una diffida a ripararle al fine di ripristinare l'estetica dello stabile.
Decoro architettonico, i condomini possono definire il contenuto e vietarne ogni modifica
