A volte l'importanza di un contratto preliminare di compravendita immobiliare viene sottovalutata e, all'atto pratico, ci si concentra unicamente sulla necessità di fissare il prezzo e su pochi altri elementi essenziali. Spesso si tratta addirittura di scritture scaricate da internet e si omette anche di effettuarne la registrazione all'Agenzia delle Entrate.
Niente di più sbagliato, soprattutto se la compravendita deve beneficiare dei bonus fiscali poiché, se il contratto non è registrato, si perde il diritto alle agevolazioni.
Il contratto preliminare di compravendita
L'Agenzia delle Entrate, nel proprio sito web, ha inserito una sezione, una specie di vademecum, per chi deve comprare casa, fornendo particolari indicazioni in merito alle verifiche da fare prima dell'acquisto.
Un paragrafo è dedicato proprio ai contratti preliminari di compravendita, chiamati anche "compromessi", definiti come "un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull'immobile si avrà solo con la firma di quest'ultimo".
Il contratto preliminare deve essere sempre redatto in forma scritta e i contenuti dovrebbero essere valutati con cura, mediante il supporto di professionisti qualificati che possano curarne i singoli aspetti, a tutela sia del venditore che dell'acquirente.
Ad esempio, prima di firmarlo, sarebbe di fondamentale importanza conoscere la "storia" dell'immobile dal punto di vista della "provenienza" e la regolarità urbanistica, nonché gli eventuali vincoli gravanti su di esso. Rimandare tali verifiche alla fase del rogito può risultare rischioso poiché, in caso di sorprese, il promissario acquirente si sarà già impegnato all'acquisto.
I bonus fiscali e la registrazione del contratto preliminare
Il contratto preliminare deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione. Se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni.
La registrazione, oltre ad essere fondamentale per evitare sanzioni, soprattutto in caso di passaggi di denaro, diventa di particolare importanza in tema di agevolazioni legate al superbonus 110%.
Le detrazioni spettano infatti al proprietario o al possessore dell'immobile, purché quest'ultimo lo detenga sulla base di un titolo idoneo. La circolare numero 24 del 2020 dell'Agenzia delle Entrate, al punto 1.2, espressamente prevede che "Ha diritto alla detrazione anche il promissario acquirente dell'immobile oggetto di intervento immesso nel possesso, a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell'immobile regolarmente registrato".
Il preliminare di compravendita registrato consente la proroga del Sismabonus acquisti
Il contratto preliminare di compravendita assume ancora maggior rilievo nel caso delle detrazioni fiscali legate al cosiddetto "Sismabonus-acquisti", ovvero all'agevolazione introdotta dall'art.16 co. 1-septies del D.L. n.63/2013 per gli interventi di demolizione e ricostruzione che portano alla vendita di fabbricati situati nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3.
La naturale scadenza del Sismabonus-acquisti nella misura del 110% era prevista dal decreto rilancio per il 30 giugno 2022.
Tuttavia, a seguito del decreto-legge 30 aprile 2022, n. 36 e al verificarsi di determinate condizioni, detta scadenza è stata prorogata al 31 dicembre 2022. Recita infatti il comma 4-ter dell'articolo 18 del decreto: "Per gli acquirenti delle unità immobiliari che alla data del 30 giugno 2022 abbiano sottoscritto un contratto preliminare di vendita dell'immobile regolarmente registrato, che abbiano versato acconti mediante il meccanismo dello sconto in fattura e maturato il relativo credito d'imposta, che abbiano ottenuto la dichiarazione di ultimazione dei lavori strutturali, che abbiano ottenuto il collaudo degli stessi e l'attestazione del collaudatore statico che asseveri il raggiungimento della riduzione di rischio sismico e che l'immobile sia accatastato almeno in categoria F/4, l'atto definitivo di compravendita può essere stipulato anche oltre il 30 giugno 2022 ma comunque entro il 31 dicembre 2022".
Quindi per coloro che entro il 30 giugno 2022, non sono riusciti a fare il rogito, solitamente per motivi legati all'avanzamento dei lavori, è stata concessa una proroga fino al 31 dicembre 2022, ma solo a condizione che entro lo scorso 30 giugno:
- Sia stato sottoscritto il contratto preliminare di vendita dell'immobile
- Siano versati acconti alla società venditrice tramite il meccanismo dello "sconto in fattura"
- Vi sia disponibilità della dichiarazione di ultimazione dei lavori strutturali, del collaudo e di tutte le asseverazioni inerenti alla riduzione del rischio sismico
- Sia stato effettuato l'accatastamento definitivo dell'immobile.
La presenza di un contratto preliminare registrato è quindi uno degli elementi essenziali che consentono di fruire di uno sconto sul prezzo di acquisto dell'immobile nella misura del 110% di 96.000 euro per ogni unità immobiliare, pari quindi a 105.600 euro iva compresa.
In assenza di esso (o di uno degli altri requisiti) spetterà la detrazione ordinaria. Nel caso di unità immobiliari facenti parte di condomini demoliti e ricostruiti con riduzione del rischio sismico di due classi tra lo stato ante e lo stato post, essa sarà pari al 85% di 96.000 euro, ovvero 81.600 euro, con una differenza di ben 24.000 euro tra le due forme di agevolazione.
