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Preliminare di compravendita: esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo ed actio quanti minoris

La facoltà di proporre, cumulativamente alla domanda giudiziale prevista dall'art. 2932 c.c., l'azione di riduzione del prezzo, in caso di vizi della cosa e trascrizioni pregiudizievoli
Avv. Eliana Messineo Avv. Eliana Messineo 

Quando si intende acquistare un immobile, generalmente si sottoscrive prima del definitivo un contratto preliminare di compravendita con il quale, le parti si impegnano reciprocamente a vendere ed acquistare, stabilendo l'oggetto, il prezzo, le modalità di pagamento, le condizioni.

Può accadere, però, che una delle parti, successivamente alla redazione del preliminare si rifiuti di stipulare il contratto definitivo. In tale ipotesi, è prevista nel nostro ordinamento un'azione che consente alla parte che ha interesse alla stipula del contratto definitivo di ottenere ugualmente l'oggetto del contratto non concluso ossia il trasferimento dell'immobile.

Si tratta dell'azione di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre, prevista dall'art. 2932 c.c., che consente alla parte di ottenere una sentenza che produce i medesimi effetti del contratto definitivo non concluso.

I presupposti dell'esecuzione di forma specifica dell'obbligo di contrarre

Per l'accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto è richiesta, ai sensi dell'art. 2932 c.c., la sussistenza di tre requisiti:

  • l'ottenimento della sentenza in luogo del contratto non concluso deve essere "possibile": ad esempio, l'immobile oggetto di preliminare di compravendita non deve essere perito o già venduto;
  • la possibilità di ricorrere all'azione di esecuzione dell'obbligo di concludere un contratto, non deve essere esclusa dal titolo: ad esempio, in sede di contratto preliminare o in sede di trattative;
  • chi propone la domanda deve aver eseguito la propria prestazione, se già divenuta esigibile, quando il contratto ha ad oggetto il trasferimento di una proprietà o il trasferimento di un diritto.

Con riferimento all'ultimo requisito, la norma richiede che il soggetto che agisce in giudizio per ottenere la sentenza costitutiva degli effetti del contratto non concluso ossia il trasferimento della proprietà dell'immobile oggetto di contratto preliminare, abbia eseguito la sua prestazione ossia il pagamento del prezzo pattuito o che ne abbia fatto offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile (ad esempio perché si era pattuito che il prezzo venisse pagato successivamente alla stipula del definitivo).

È evidente, infatti, che qualora il promissario acquirente che agisce in giudizio per ottenere il trasferimento dell'immobile non abbia ancora versato il prezzo pattuito, il rifiuto del venditore sarebbe giustificato.

Fin qui, nulla quaestio, nel senso che alla domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto seguirà, sussistendone i presupposti, una sentenza ex art. 2932 c.c. che avrà natura costitutiva poiché sostituirà il contratto non concluso imponendo all'altra parte il trasferimento del diritto di proprietà dell'immobile alla parte istante.

Il quesito che ci si è posti e che è stato affrontato dalla giurisprudenza di legittimità e di merito è se, in caso di immobile gravato da pesi e vincoli, contrariamente alle garanzie prestate nel preliminare, il promissario acquirente possa chiedere - oltre alla risoluzione del contratto e all'adempimento senza riserve, anche l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo con contestuale eliminazione delle difformità e la riduzione del prezzo.

In altre parole, posto che con l'esperimento di azione in forma specifica del contratto si ottiene una sentenza costitutiva che si sostituisce al contratto non concluso producendone gli stessi effetti, giova domandarsi se è possibile, con la stessa azione di esecuzione in forma specifica, ottenere oltre al trasferimento della proprietà dell'immobile promesso in vendita, anche l'eliminazione dei pregiudizi sullo stesso gravanti e la riduzione del prezzo.

La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 36241 del 2021, ha inteso dare continuità al seguente principio di diritto, già elaborato dal Collegio con sentenza n. 3855 del 2016:

In materia di contratto preliminare, il promissario acquirente non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell'accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire l'azione di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo e, cumulativamente, proporre un' "actio quanti minoris" per vizi della cosa, chiedendo l'eliminazione delle accertate difformità o la riduzione del prezzo; in tal caso, l'offerta del prezzo, ex art. 2932, comma 2, c.c., non è necessaria, ove il pagamento non sia esigibile prima della conclusione del contratto definitivo.

Alla luce del principio giurisprudenziale suddetto la risposta al nostro quesito è evidentemente affermativa; vediamo, pertanto, di comprendere le ragioni della decisione nella vicenda da cui ha avuto origine il giudizio giunto fino all'ultimo organo della giurisdizione civile.

Preliminare di vendita ed effetti del possesso anticipato

Preliminare di compravendita: esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo e contestuale actio quanti minoris. La vicenda

Il caso giunto sino alla Corte di Cassazione traeva origine dalla domanda di un promissario acquirente nei confronti del promittente venditore per sentire emettere una sentenza costitutiva di trasferimento della proprietà dell'immobile con accertamento della minor somma dovuta per effetto di trascrizioni pregiudizievoli, previa diffida a liberare l'immobile da ipoteche al fine della stipula del contratto definitivo.

L'attore proponeva anche domanda alternativa di risoluzione per inadempimento e condanna dei convenuti al doppio della caparra.

Il Tribunale accoglieva la domanda attorea ed ordinava il trasferimento della proprietà dell'immobile subordinatamente al residuo del prezzo dell'immobile. Il promittente venditore proponeva appello avverso la suddetta sentenza.

La Corte d'Appello di Roma rigettava l'appello.

In particolare, il Giudice del gravame, ricostruendo la cronologia dei fatti, evidenziava la concatenazione degli inadempimenti rilevando che alla data prevista per il pagamento da parte del promissario acquirente del residuo prezzo, il promittente alienante era già inadempiente all'obbligazione assunta nel preliminare ossia quella di liberare l'immobile dai pesi e vincoli mediante cancellazione delle ipoteche.

La circostanza che il promissario acquirente non avesse adempiuto la propria prestazione di pagamento dell'intero prezzo non poteva, dunque, impedire l'accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il definitivo dovendo ritenersi sussistere i requisiti richiesti dall'art. 2932 c.c. per l'emissione della pronuncia, pur non avendo adempiuto il promissario acquirente la propria prestazione di pagamento dell'intero prezzo.

I giudici d'appello hanno, infatti, ritenuto sussistente il presupposto per la domanda di trasferimento del bene e giustificata la mancata offerta della somma ancora dovuta poiché il promittente alienante era incorso per primo nella più rilevante violazione non avendo onorato l'impegno espressamente assunto di cancellazione dell'ipoteche.

In altre parole, il mancato pagamento di parte del prezzo prima della stipula del definitivo da parte del promissario acquirente doveva ritenersi proporzionale rispetto all'inadempimento del promittente alienante.

La Corte di Cassazione, adita dal promittente venditore, ha ritenuto la sentenza della Corte d'Appello conforme al principio di diritto già espresso dal Supremo Collegio ritenendo corrette le conclusioni cui era pervenuta: l'inadempimento del promissario acquirente consistente nel mancato pagamento della somma residua doveva ritenersi giustificato dall'inadempimento ben più grave del promittente venditore che aveva promesso in vendita un bene libero da vincoli, bene sul quale invece risultava iscritta ipoteca.

È da ritenersi, pertanto, ammissibile l'azione del promissario acquirente di esecuzione del preliminare con richiesta di riduzione del prezzo.

Esecuzione di contratto preliminare e mediazione obbligatoria

Sentenza
Scarica Cass. 23 novembre 2021 n. 36241

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