È la volta della decisione del Tribunale di Napoli n. 2057 del 31 maggio 2022.
Opposizione all'ingiunzione: condomino o non più condomino
La fattispecie nasce dall'opposizione promossa dai (ex)condomini nei cui confronti era stato emesso provvedimento monitorio su ricorso dell'amministratore di condominio.
Il Giudice dà ragione ai condomini. Vediamone le ragioni.
La motivazione sostanziale della decisione del Tribunale
Spese straordinarie e non più condomini
La questione nasce dal fatto che il condominio pretenderebbe il versamento di spese straordinarie nei confronti delle opponenti quando all'epoca della deliberazione delle spese straordinarie poste a fondamento della pretesa creditoria del condominio detti soggetti non rivestivano più la qualifica di condomini, non essendo più le titolari dell'appartamento sito nel condominio.
Quanto detto è facilmente riscontrabile da quanto documentalmente provato per il tramite del rogito notarile di compravendita dell'alloggio de quo.
Il giudicante evidenzia che alla data del trasferimento delle quote unità immobiliare in oggetto, non vi era alcun obbligo a carico delle odierne opponenti di comunicare all'amministratore del condominio l'avvenuto trasferimento della titolarità dell'immobile, poiché avvenuto in epoca anteriore all'entrata in vigore della vigente nuova disciplina legislativa del 2012, quindi non trovano applicazione in questo giudizio i nuovi articoli del codice sull'obbligo di comunicare le variazioni dei dati anagrafici (Cass.4026/2021).
La nuova norma: art. 63 disp. Att. C.c. ultimo comma
La nuova normativa prescrive che in caso di trasferimento di unità immobiliare in condominio deve essere data pronta comunicazione all'amministratore, con copia autentica del rogito, questo anche per finalità di aggiornamento del registro anagrafe condominiale e per trasparenza di rapporti e soggetti.
Si ricorda che in ambito condominiale la giurisprudenza da sempre afferma che non può valere il principio di apparenza del diritto, non essendo l'amministratore un vero terzo nei confronti del condominio e dovendo questi al più fare verifiche periodiche ai registri immobiliari.
La norma di riferimento è l'ultimo comma dell'art. 63 disp. Att. c.c. che così dispone: "Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto".
Si potrebbe dire che sulla base della nuova normativa la trasmissione della copia autentica del titolo libera il precedente condomino e fa sorgere le obbligazioni in capo al nuovo, salvo la regola della solidarietà dell'anno in corso e quello precedente, disciplina che per patti interni può essere liberamente modificata.
Il tutto anche per scongiurare la figura del condomino apparente, cioè del soggetto che si comporta come condomino quando di fatto non lo è.
La fattispecie se accaduta ante riforma
L'eventuale ingiunzione ottenuta nei suoi confronti è totalmente nulla perché ha come destinatario un soggetto privo della legittimazione passiva.
Ed infatti il Tribunale evidenzia nel caso di specie che l'amministratore di condominio, per il recupero degli oneri condominiali e per le periodiche convocazioni assembleari, ha l'obbligo di individuare, in caso di dubbio, sempre il vero condomino attraverso la consultazione dei registri immobiliari e svolgere le opportune indagini suggerite dalla diligenza dovuta per la natura dell'attività esercitata, prevalendo su ogni apparenza di titolarità il principio della pubblicità immobiliare e quello dell'effettività. (Cass. sezioni Unite n. 5035/2002; Cass. n. 27162/2018; Cass 8824/2015).
Nel caso di specie, osserva il Giudice che l'Amministratore si è limitato ad un'ispezione ipotecaria da dove si evincono diversi comproprietari tra cui anche e non solo le odierne opponenti; mentre gli oneri condominiali, dalla documentazione offerta da parte opposta, in particolare dai riparti consuntivi relativi alla gestione condominiale, risultano essere imputati al condomino già proprietario dal 2005, quindi il vero obbligato. Ciò significa che il vero proprietario era già a quella data condomino.
Questa circostanza, rileva il giudicante consente agevolmente di superare quanto dedotto dal Condominio circa "l'errata annotazione sui registri immobiliari dell'atto notarile" che avrebbe generato confusione circa il reale proprietario e le ingiunte.
Osserva, ancora, il Tribunale che la partecipazione alla vita condominiale del condomino acquirente, (cfr. verbale assembleare del condominio in atti), denota l'effettività dello stesso, quale soggetto legittimato a partecipare nella qualità di condomino, in quanto reale proprietario dell'immobile oggetto di causa.
Da ciò ne consegue che l'obbligo di diligenza posto a carico dell'amministratore non è stato pienamente assolto. Non è sufficiente un'ispezione ipotecaria, dovendo verificare in termini sostanziali e quindi dalle apposite note di trascrizione il reale condomino.
Per quanto argomentato, l'opposizione proposta avverso il decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Napoli Nord deve essere dichiarata fondata ed andrà accolta e conseguentemente il decreto ingiuntivo opposto va revocato. Rigetta ogni altra domanda, perché non provata.
Pare poi, dalla lettura della sentenza, che il nuovo condomino non fosse fresco di atto notarile ma già condomino da un certo passo di tempo in poi.
