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Il condominio è legittimato alla risoluzione del contratto se l'impresa di pulizie non consegna il DURC
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Il condominio è legittimato alla risoluzione del contratto se l'impresa di pulizie non consegna il DURC

Anche con la risoluzione del contratto, il condominio deve pagare il mancato guadagno dell'impresa.

Avv. Maurizio Tarantino  

La vicenda. L'impresa attrice allegava di aver concluso con il Condominio convenuto un contratto di appalto avente ad oggetto la prestazione dei servizi di Pulizia presso lo stabile condominiale e che dal 2013 il rapporto si era rinnovato verbalmente di anno in anno sino al 2016 allorché, a seguito del cambio di amministratore e della nomina del nuovo amministratore, il Condominio con comunicazione del giugno 2016 aveva sciolto il rapporto contrattuale invitando l'impresa di pulizie a restituire le chiavi dell'immobile e ad astenersi dall'eseguire ulteriori prestazioni.

A tal proposito la difesa attrice allega che la giustificazione addotta dal nuovo amministratore del Condominio a fondamento dello scioglimento del rapporto, relativa alla mancata consegna del Durc [1] da parte dell'impresa, non sarebbe stata idonea alla risoluzione del contratto anche per la non congruità ex art. 1454 c.c. del termine di sette giorni concesso per la consegna di tale documento.

Per questo motivo la ditta ha chiesto la condanna del condominio e dell'amministratore al risarcimento del danno che ha indicato in un importo corrispondente a un anno di corrispettivo.

Il ragionamento del Trib. di Milano. In relazione alla richiesta formulata nei confronti del condominio, il giudice ha affermato che la mancanza di una scrittura privata non è di ostacolo alla dimostrazione dell'esistenza dell'appalto dal momento che questo contratto è a forma libera e la sua esistenza emerge chiaramente dai pagamenti avvenuti nel corso degli anni e dalla richiesta di presentazione del durc.

Premesso ciò, secondo il giudice, la comunicazione con cui l'amministratore invitava la ditta a consegnare l'attestato non può essere considerata una diffida ad adempiere perché difettava dei requisiti previsti dalla legge. Tuttavia la stessa costituisce comunque una dichiarazione del committente di ritenersi sciolto dal vincolo contrattuale qualora l'appaltatore non avesse inviato il durc. Difatti la comunicazione integra la volontà del committente di recedere dal contratto di appalto a norma dell'articolo 1671 del codice civile che non richiede alcuna giusta causa, salvo il diritto dell'appaltatore di essere tenuto indenne delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno.

Ad ogni buon conto, a fronte del recesso del condominio, l'impresa può vantare il diritto all'indennizzo previsto dalla norma sopra indicata ma non il risarcimento del danno.

In conclusione, "Il condominio può risolvere l'appalto con l'impresa di pulizie che non consegna il durc ma è tenuta a pagare alla società il mancato guadagno. La volontà del committente di recedere dal contratto di servizio, infatti, non richiede alcuna giusta causa e non costituisce una diffida ad adempiere ma impone di tenere indenne la ditta delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno". (Trib.

Milano sentenza 7501 del 3 luglio 2018). Alla luce del principio esposto, non avendo l'impresa dimostrato di aver sostenuto spese, nel caso in esame l'indennizzo deve essere limitato al mancato guadagno che l'impresa avrebbe ottenuto dall'esecuzione del contratto fino alla scadenza naturale.

Tale importo, però, ha concluso il tribunale, non può essere individuato nella somma pari al corrispettivo percepito per le prestazioni rese nell'arco di un anno di contratto, giacché il mancato guadagno va limitato all'utile e non al ricavo che l'impresa avrebbe tratto dalla completa esecuzione del contratto.


[1] Il DURC è il documento unico di regolarità contributiva e serve a certificare che un'impresa sia in regola con il versamento dei contributi INPS, INAIL e Casse Edili. Il certificato unico attesta quindi che l'impresa abbia versato regolarmente tutti i contributi dovuti agli enti di previdenza, di assistenza e di assicurazione.

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