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I tavolini del bar possono stare sull'area comune se non pregiudicano la destinazione di quel bene e il diritto degli altri condomini
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I tavolini del bar possono stare sull'area comune se non pregiudicano la destinazione di quel bene e il diritto degli altri condomini

Proprietario di un bar che posiziona dei tavolini nel cortile comune

Avv. Alessandro Gallucci 

Ai sensi dell'art. 1102 c.c. " ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa".

La norma è dettata in materia di comunione ma è applicabile al condominio negli edifici in virtù di quanto stabilito dall'art. 1139 c.c. Secondo la Cassazione, che ha chiarito come questa norma possa essere applicata alla compagine condominiale,

" il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell'unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine;

Così, ad esempio "la disciplina turnaria dei posti macchina, lungi dal comportare l'esclusione di un condomino dall'uso del bene comune, - come ritiene la sentenza impugnata, - è adottata per disciplinare l'uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile nell'uniformità di trattamento e secondo le circostanze; che la delibera, la quale disciplina l'uso di un bene comune può essere legittimamente assunta con le maggioranze di cui all'art. 1136 cod. civ., purché sia assicurato il pari uso di tutti i condomini, e cioè il massimo godimento possibile, come è avvenuto nel caso in esame (su tutte Cass. 16 giugno 2005 n. 12873).

Il condomino, poi, può utilizzare altri beni comuni senza il preventivo assenso dell'assemblea (salvo diversa indicazione del regolamento condominiale) purché la sua condotta resti nell'ambito dei limiti descritti.

Ma rimaniamo al caso in cui l'assemblea, in ragione dei propri poteri di disciplina dell'uso delle cose comuni da parte dei singoli, nega una particolare modalità d'utilizzazione.

In una sentenza di Cassazione dello scorso gennaio (esattamente la n. 869 del 23 gennaio 2012) s'è parlato di delibera che nega al proprietario di un bar di posizionare dei tavolini nel cortile comune.

Innanzitutto è utile capire, in casi del genere, qual è il giudice competente: Giudice di pace o Tribunale? Secondo gli ermellini " la materia del contendere dedotta in giudizio dalla (…) concerne le modalità di uso di una cosa comune, come l'area condominiale oggetto della causa, in ordine alla quale si discute tra le parti se possa essere - o non - utilizzata per la collocazione di tavolini.

Si verte dunque nell'ipotesi di cui all'art. 7, 3° comma, n. 2 c.p.c." (Cass. 23 gennaio 2012 n. 869). Insomma il condomino aveva fatto bene a ricorrere al giudice di pace.

Quanto ai tavolini la Corte di legittimità, confermando la sentenza di secondo grado, sostanzialmente, ha sancito che la loro collocazione sul cortile condominiale è legittima fintanto che non sia tale, per spazio e tempo occupato, da configurare un uso improprio del bene. Il cortile o i portici, dunque, sono utilizzabili anche come luogo di svago.

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Giancarlo
Giancarlo martedì 26 febbraio 2019 alle ore 15:45

Buongiorno,
dato che potremmo avere nel prossimo futuro un caso analogo a questo vi chiedo un chiarimento.

Vivo in un condominio e il mio appartamento affaccia su una piccola corte interna.

Nel nostro regolamento condominiale si fa esplicito divieto di "occupare in qualsiasi modo e per uso che non sia di interesse comune i locali e spazi di proprieta' comune".

Questo modifica in qualche modo la possibilita' di occupare con dei tavolini di un bar il cortile?

Tenendo fede al principio del luogo di svago, non viene tutelato in nessun modo il disturbo arrecato dal rumore che gli avventori potranno provocare? Inoltre come condomino non potro' mai usufruire della zona occupata dai tavolini (che in questo caso risulterebbe sul dietro del locale dato che l'ingresso avverrebbe dalla parte esterna alla corte su una piccola piazza).

Faccio un esempio per assurdo: anche suonare la tromba puo' essere uno svago, ma se lo faccio nel cortile del condominio credo che il diritto alla quiete degli altri condomini rimanga leso.

Ringrazio in anticipo per eventuali chiarimenti.

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