Tante volte, soprattutto quando abbiamo affrontato il tema del così detto condomino apparente, abbiamo affermato che per condomino, nell’accezione tecnico giuridica del termine, bisogna intendere il proprietario (ed entro determinati limiti l’usufruttuario, vedi art. 67 disp. att. c.c.) dell’unità immobiliare ubicata nell’edificio in condominio.
Per completezza è bene ricordare che uno stabile è in condominio se vi sono almeno due unità immobiliari in proprietà esclusiva di almeno due diverse persone. Il condomino, insomma, non è solo chi abita l’appartamento (es. l’inquilino). Per esser chiamati tali bisogna essere titolati.
L’aspetto che andremo a trattare in questo articolo non riguarda, come per altri, l’individuazione del soggetto debitore ma più specificamente gli assetti della proprietà condominiale.
Entriamo nel dettaglio: s’è spesso detto che le cose comuni sono quelle indicate dall’art. 1117 c.c. o comunque dagli atti d’acquisto. Può accadere che nel momento della compravendita il venditore si riservi la proprietà d’una parte comune non includendola nel trasferimento? La risposta è: si, può farlo ma a determinate condizioni.
Del fatto s’è occupata un’ordinanza, la n. 22361, resa dalla Corte di Cassazione lo scorso 26 ottobre. In pratica un condomino cedeva la propria unità immobiliare ad altra persona che a sua volta aveva comprato dall’originario proprietario che al momento della cessione s’era riservato la proprietà (pro quota) di un cortile.
L’ultimo acquirente, quindi, chiedeva il riconoscimento a suo favore della proprietà del cortile. In entrambi i giudizi di merito (primo grado e appello) la sua domanda veniva respinta. Stessa sorte per il ricorso in Cassazione.
Secondo gli ermellini, infatti, “ in tema di condominio di edifici, le vicende traslative riguardanti i piani o le porzioni di piano di proprietà individuale estendono i loro effetti, secondo il principio accessorium seguitur principale, alle parti comuni necessarie per la struttura o destinate per la funzione al servizio degli immobili di proprietà solitaria, ma non anche alle cose legate all'edificio da mera relazione spaziale, costituenti beni ontologicamente diversi suscettibili di godimento fine a se stesso che si attua in modo indipendente da quello delle unità abitative (Cass., Sez. II, 27 aprile 1993, n. 4931).
Muovendo da tale principio, esente da censure è la conclusione cui è pervenuta la Corte territoriale, la quale ha ritenuto che (…), condomino dello stabile, ben poteva escludere dal trasferimento la quota mil-lesimale di comproprietà dell'area condominiale scoperta, rimanendone contitolare in forza della proprietà di altra porzione di piano (il magazzino)” (Cass. ord. 26 ottobre 2011 n. 22631).
In pratica – tirando fuori dal particolare un principio a valenza generale – se il bene ha una sua autonomia sostanziale (quindi non deve trattarsi delle scale, dell’ascensore, ecc.) e il venditore resta, per altre sue proprietà, condomino, allora, è da ritenersi lecita l’esclusione dalla cessione di alcune parti comuni.
