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Marco_24

Vendita appartamento con conguaglio a favore del venditore a preventivo

Buongiorno,

premetto quanto anticipato nel titolo ad ottobre 2016 ho acquistato un appartamento con conseguente consegna delle chiavi a febbraio 2017, nell'atto del rogito come da prassi sono comprese tutte le clausole relative al pagamento del condominio fino alla consegna delle chiavi.

il bilancio condominiale viene gestito dal 07-2016 al 06-2017.

L'anno scorso con molta sorpresa mi arrivò un saldo a conguaglio pari ad euro 477,36 (per circa 5 mesi di condominio quando normalmente la cifra di euro 450 la si paga in un anno) dovuto al fatto che l'amministratore ha di fatto conguagliato il venditore sul preventivo di gestione sul quale era presente un rimborso di circa 280 Euro (che ha di fatto scaturito ed erogato un credito nei confronti del venditore che l'amministratore ha riconosciuto) che di fatto nel bilancio consuntivo si è poi ridotto di 110 euro, lasciando quindi a me l'onere di dover rimborsare un credito.

Quello che voglio sapere io è conoscendo che l'onere condominiale è passato a me, ma è corretto che un amministratore di un condominio al momento di una vendita conguagli le spese al venditore sul preventivo e non aspetti il bilancio consuntivo ?

Certo, quel credito derivava probabilmente dal consuntivo precedente, ergo ha conguagliato la gestione in corso e restituito il saldo a credito dell'anno precedente.

davidino1978 dice:

Certo, quel credito derivava probabilmente dal consuntivo precedente, ergo ha conguagliato la gestione in corso e restituito il saldo a credito dell'anno precedente.

Ciao Davidino,

 

Grazie della tua risposta.

Per spiegarti meglio: il credito non derivava dalla precedente gestione di cui viceversa era a debito ma bensì dal rimborso sostenuto in conseguenza dell'installazione di un ascensore per handicap. Tale rimborso pari a circa 280 Euro è stato restituito in toto al precedente proprietario senza tenere di conto dell'eventuale spese a conguaglio che poi sarebbe stato a giugno, non credo che l'amministratore in tal senso abbia agito in buona fede non aspettando il bilancio consuntivo per poter fare una corretto saldo contabile.

Marco_24 dice:

Ciao Davidino,

 

Grazie della tua risposta.

Per spiegarti meglio: il credito non derivava dalla precedente gestione di cui viceversa era a debito ma bensì dal rimborso sostenuto in conseguenza dell'installazione di un ascensore per handicap. Tale rimborso pari a circa 280 Euro è stato restituito in toto al precedente proprietario senza tenere di conto dell'eventuale spese a conguaglio che poi sarebbe stato a giugno, non credo che l'amministratore in tal senso abbia agito in buona fede non aspettando il bilancio consuntivo per poter fare una corretto saldo contabile.

Art. 63 d.a.c.c:

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

 

L'amministratore avrebbe dovuto calcolare le spese condominiali per le quali rispondevate in solido entrambi sino al momento del rogito, o meglio sino al momento in cui gli avete comunicato l'avvenuta vendita. Per poterlo fare correttamente avrebbe avuto necessità di un bilancio a consuntivo, salvo fare un calcolo provvisorio alla data della cessione e il conguaglio in sede di consuntivo.

Pertanto, il credito andava restituito in toto essendo relativo a manutenzioni straordinarie, salvo diversa pattuizione fra te e il cedente era da restituire a te e tu avresti dovuto ricederlo al venditore; per le spese ordinarie il calcolo andava fatto come descritto.

Hai riportato situazioni risalenti al 2017, quindi a consuntivi, presumo, già approvati e non piu' impugnabili. Ti resta da fare una bonaria richiesta all'amministratore di rivedere i calcoli.

Danielabi dice:

Art. 63 d.a.c.c:

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

 

L'amministratore avrebbe dovuto calcolare le spese condominiali per le quali rispondevate in solido entrambi sino al momento del rogito, o meglio sino al momento in cui gli avete comunicato l'avvenuta vendita. Per poterlo fare correttamente avrebbe avuto necessità di un bilancio a consuntivo, salvo fare un calcolo provvisorio alla data della cessione e il conguaglio in sede di consuntivo.

Pertanto, il credito andava restituito in toto essendo relativo a manutenzioni straordinarie, salvo diversa pattuizione fra te e il cedente era da restituire a te e tu avresti dovuto ricederlo al venditore; per le spese ordinarie il calcolo andava fatto come descritto.

Hai riportato situazioni risalenti al 2017, quindi a consuntivi, presumo, già approvati e non piu' impugnabili. Ti resta da fare una bonaria richiesta all'amministratore di rivedere i calcoli.

Ciao Danielabi,

 

Vi allego di seguito i due prospetti:

 

1. il primo è quello che è stato elaborato dall'amministratore nei confronti della parte venditrice facendo il conguaglio a preventivo e facendo scaturire nei confronti suoi un credito di euro 54.50.

2. il secondo è quello che ho fatto elaborare dal commercialista dove in sede di consuntivo il credito è stato poi ridimensionato dalle spese sostenute dal condominio durante la gestione dell'anno.

 

Ad oggi l'amministratore mi chiede ancora la somma di euro 190.60 da saldare.

 

Potete consigliarmi come agire ?

CONTEGGI COMMERCIALISTA.pdf

CONTEGGIO AMMINISTRATORE PARTE VENDITRICE.pdf

Marco_24 dice:

Ciao Danielabi,

 

Vi allego di seguito i due prospetti:

 

1. il primo è quello che è stato elaborato dall'amministratore nei confronti della parte venditrice facendo il conguaglio a preventivo e facendo scaturire nei confronti suoi un credito di euro 54.50.

2. il secondo è quello che ho fatto elaborare dal commercialista dove in sede di consuntivo il credito è stato poi ridimensionato dalle spese sostenute dal condominio durante la gestione dell'anno.

 

Ad oggi l'amministratore mi chiede ancora la somma di euro 190.60 da saldare.

 

Potete consigliarmi come agire ?

CONTEGGI COMMERCIALISTA.pdf

CONTEGGIO AMMINISTRATORE PARTE VENDITRICE.pdf

Non potendo sapere se gli importi delle voci indicate sono corrette, posso solo dare il mio parere sul metodo e, per me, il metodo corretto è quello applicato dal commercialista, per cui:

- la parte venditrice deve al condominio € 190,60 - 243,34 (credito ascensore)= credito di 52,74 che tu dovrai rimborsargli

- la parte acquirente deve al condominio € 477,63

la voce 2.generali appartamento di € 170,12 a credito nel prospetto del commercialista a cosa si riferiscono?

 

Danielabi dice:

Non potendo sapere se gli importi delle voci indicate sono corrette, posso solo dare il mio parere sul metodo e, per me, il metodo corretto è quello applicato dal commercialista, per cui:

- la parte venditrice deve al condominio € 190,60 - 243,34 (credito ascensore)= credito di 52,74 che tu dovrai rimborsargli

- la parte acquirente deve al condominio € 477,63

la voce 2.generali appartamento di € 170,12 a credito nel prospetto del commercialista a cosa si riferiscono?

 

Ciao Danielabi,

 

il credito di euro 243.34 è quello legato al rimborso dell'ascensore poi divenuto a consuntivo di euro 170.12. dal calcolo sviluppato dal commercialista la quota parte di euro 170.12 è gia stata detratta a favore della parte venditrice e l'ammontare di euro 190.60 è il saldo a consuntivo che parte venditrice avrebbe dovuto teoricamente versare al condominio, questo è quello che mi è stato pagato, tra l'altro la parte a carico mio già anno scorso ho provveduto a saldarla.

Marco_24 dice:

Ciao Danielabi,

 

il credito di euro 243.34 è quello legato al rimborso dell'ascensore poi divenuto a consuntivo di euro 170.12. dal calcolo sviluppato dal commercialista la quota parte di euro 170.12 è gia stata detratta a favore della parte venditrice e l'ammontare di euro 190.60 è il saldo a consuntivo che parte venditrice avrebbe dovuto teoricamente versare al condominio, questo è quello che mi è stato pagato, tra l'altro la parte a carico mio già anno scorso ho provveduto a saldarla.

ah, ok....

allora, considerando che l'amministratore riceve mandato dai condòmini e che, quindi, il venditore non è piu' condòmino, dovresti pagare tu il saldo di € 190,60 e rivalerti sul venditore; la tua parte l'hai saldata. Ma...c'è la questione della restituzione di € 280,00 al venditore che hai indicato nel pos #3: è stato restituito dal condomìnio o da te?

Se dal condomìnio è stato un errore la cui correzione non si puo' pretendere da te, se l'hai fatto tu.....tenta di recuperarlo.

Ora, immagino già che starai brontolando, perchè farti dare i soldi dal venditore potrebbe non essere facile, ma, purtroppo funziona così.

Inoltre, hai il problema di convincere l'amministratore, il tentativo puoi farlo, considerato, appunto che l'art. 63 dacc che ho postato è chiaro ed è stato applicato correttamente dal commercialista.

Danielabi dice:

ah, ok....

allora, considerando che l'amministratore riceve mandato dai condòmini e che, quindi, il venditore non è piu' condòmino, dovresti pagare tu il saldo di € 190,60 e rivalerti sul venditore; la tua parte l'hai saldata. Ma...c'è la questione della restituzione di € 280,00 al venditore che hai indicato nel pos #3: è stato restituito dal condomìnio o da te?

Se dal condomìnio è stato un errore la cui correzione non si puo' pretendere da te, se l'hai fatto tu.....tenta di recuperarlo.

Ora, immagino già che starai brontolando, perchè farti dare i soldi dal venditore potrebbe non essere facile, ma, purtroppo funziona così.

Inoltre, hai il problema di convincere l'amministratore, il tentativo puoi farlo, considerato, appunto che l'art. 63 dacc che ho postato è chiaro ed è stato applicato correttamente dal commercialista.

Ciao Danielabi,

 

e grazie per rispondere l'importo di 280,00 euro è in realtà l'importante di euro 243.34 (mi scuso ma non ricordavo esattamente l'importo), per spiegarti il venditore alla fine ha avuto un rimborso di euro 54.50 pagato direttamente dal condominio e non da me (io di fatto non ne ero informato) io a questo punto se ho capito i conteggi del commercialisti sono corretti e devo provvedere come previsto dall'art. 63 a provvedere a ricevere da parte venditrice l'importo di euro 190.60 e dopodichè pagare l'amministratore di condominio giusto ?

Marco_24 dice:

Ciao Danielabi,

 

e grazie per rispondere l'importo di 280,00 euro è in realtà l'importante di euro 243.34 (mi scuso ma non ricordavo esattamente l'importo), per spiegarti il venditore alla fine ha avuto un rimborso di euro 54.50 pagato direttamente dal condominio e non da me (io di fatto non ne ero informato) io a questo punto se ho capito i conteggi del commercialisti sono corretti e devo provvedere come previsto dall'art. 63 a provvedere a ricevere da parte venditrice l'importo di euro 190.60 e dopodichè pagare l'amministratore di condominio giusto ?

Si, giusto.

Pero' prima di tutto devi far tornare i conti all'amministratore...

perchè il condominio ha sborsato € 54,50 consegnati al venditore, che a questo punto si considera a posto.

Modificato da Danielabi
Danielabi dice:

Si, giusto.

Pero' prima di tutto devi far tornare i conti all'amministratore...

perchè il condominio ha sborsato € 54,50 consegnati al venditore, che a questo punto si considera a posto.

all'interno del conteggio dei 190.60 sono ricompresi anche i 54.50 euro esborsati dal condominio.

Marco_24 dice:

all'interno del conteggio dei 190.60 sono ricompresi anche i 54.50 euro esborsati dal condominio.

ah...sono la lettera C- spese personali.

Ok, vedi se riesci ad accordarti con l'amministratore.

Danielabi dice:

ah...sono la lettera C- spese personali.

Ok, vedi se riesci ad accordarti con l'amministratore.

Danielabi,

 

penso che più che con l'amministratore devo invitare la parte venditrice a farmi accreditare la cifra a lei spettante e poi io di conseguenza provvedere al pagamento della parte mancante, corretto ?

Marco_24 dice:

Danielabi,

 

penso che più che con l'amministratore devo invitare la parte venditrice a farmi accreditare la cifra a lei spettante e poi io di conseguenza provvedere al pagamento della parte mancante, corretto ?

si, senz'altro

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