#1 Inviato 17 Febbraio, 2018 Buonasera a tutti, e complimenti per la divulgazione di preziose informazioni. Vorrei un vostro parere: Nel 2016 è stato consegnato qui a Moncalieri (TO) un nuovo Condominio di 18 appartamenti, Due alloggi sono vuoti ed ancora del venditore, gli altri tutti venduti (Uno è mio, e sono uno dei tre consiglieri). Un proprietario è stato nominato Amministratore dal venditore ed ha aperto il conto corrente a febbraio 2016. (Lo fa di lavoro da oltre trent'anni). Abbiamo avuto troppa fiducia in questo vicino di casa che ha avuto una gestione economica del tutto arbitraria e confusionaria, senza mai mostrare le pezze giustificative. A marzo 2017 ha presentato il consuntivo senza Registro Contabile, Stato Patrimoniale, Cassa, nulla, nonostante fosse stato richiesto a verbale. L'assemblea ingenuamente ha approvato tale consuntivo (siamo tutti giovani ed inesperti) ma stanchi del suo comportamento siamo riusciti a nominare un nuovo Amministratore a settembre 2017. Solo adesso abbiamo scoperto che il passaggio di consegne è avvenuto solo in parte. Gli originali delle fatture pagate NON sono stati consegnati. Le abbiamo richieste con insistenza al vecchio ed al nuovo Amministratore ed abbiamo ricevuto finalmente qualche scansione dove si evince che alcune somme sono errate ed alcune voci del consuntivo sono fatture intestate direttamente al venditore e non al condominio. E' stata anche aggiunta a un bolletta per l'acqua di dicembre 2016 di 4.800 che l'azienda fornitrice ha annullato per errore di calcolo e riemesso nel 2017 per 3.300 (pagati a luglio 2017). E questi sono solo alcuni esempi. Attualmente mancano ancora 5/6 fatture. Il Registro Contabile (se esiste) NON è stato consegnato. Stessa cosa per ogni tipo di Sintesi contabile, estratto conto, ecc. Di fatto non sappiamo quanto c'è in cassa, cosa sia stato effettivamente pagato, e non si riesce a calcolare il dare/avere corretto al centesimo con il venditore che ha anticipato qualche bolletta del gas e deve pagare le quote fisse degli alloggi vuoti. Il nuovo Amministratore considera il vecchio consuntivo come approvato e quindi persino inutile indagare ecc, ma non è forse tenuto per legge a richiedere tutti i documenti in originale, di proprietà del condominio? A chi possiamo rivolgerci noi consiglieri per risalire ad ogni effettivo movimento e, nel caso, rendere NULLO il consuntivo per l'assenza dei documenti contabili (art. 1130 bis) ? Grazie a tutti!
#2 Inviato 18 Febbraio, 2018 Il consuntivo approvato e non impugnato resta valido, il nuovo amministratore è tenuto a farsi rilasciare tutta la documentazione condominiale ma non può mettere mano al suddetto consuntivo di sua iniziativa. Copia delle fatture mancanti può essere chiesta direttamente ai relativi fornitori. L'assemblea può deliberare la revisione dei conti, affidando tale compito anche al nuovo amministratore che, per tale servizio, può chiedere un compenso extra. In presenza di un danno ingiusto causato dal precedente amministratore, l'assemblea può deliberare l'avvio di una azione risarcitoria.
#3 Inviato 18 Febbraio, 2018 Dici che a febbraio 2016 è stato aperto un c/c. Questo è l’unico documento ufficiale dal quale evincere incassi e pagamenti, ovviamente non per contanti, per ricostruire il tutto, ma concordo pienamente con Mauro ... o nominate dei revisori o chiedete all’amministratore di ricostruire la contabilità precedente aggiungendo un apposito compenso; del resto quel consuntivo è stato approvato e nessuno lo ha impuganto. Naturalmente se verranno riscontrate gravi irregolarità o ammanchi di denaro potrete adire alle vie legali e chiedere al vecchio amministratore il risarcimento oltre che denunciarlo penalmente se ve ne fossero gli estremi.
#4 Inviato 18 Febbraio, 2018 Grazie, tutto molto chiaro. Vorrei sapere se esiste un modo per considerarlo nullo (termine 10 anni, anzichè 30 giorni come per l’annullabilità per impugnazione) dato che non avendo presentato registro contabile e stato patrimoniale l’amministratore non ha rispettato la procedura di presentazione del consuntivo omettendo dati fondamentali per l’approvazione dello stesso. Inoltre il consuntivo presenta una voce in piú, il costruttore, come fosse un 19esimo ipotetico condomino senza millesimi, al quale sono state attribuite delle spese (alcune fatture sono direttamente a suo nome). Verrebbe da chiamarlo grave vizio di forma che invalida il consuntivo stesso perchè altera i totali di spesa inerenti al condominio ed ai 18 appartamenti, ma è solo la mia opinione e non ho trovato informazioni al riguardo! Sicuramente chiederemo al nuovo Amministratore di aiutarci a recuperare tutto previo compenso per questo lavorone extra!
#5 Inviato 18 Febbraio, 2018 Il costruttore, proprietario di due unità immobiliari è a tutti gli effetti un condòmino e, salvo titolo contrario, partecipa alle spese. Piuttosto che puntare sul tentativo di far dichiarare nullo il consuntivo, fate verificare i conti e valutate la possibilità di portare all'ordine del giorno l'approvazione del bilancio corretto.
#6 Inviato 18 Febbraio, 2018 Non ho chiarito bene: il venditore ha due alloggi (è una cooperativa edilizia) , rientra nel consuntivo e le bollette che ha anticipato vanno compensate con le spese fisse degli alloggi. Invece il costruttore (ditta che ha preso l’appalto) è stato inserito come fosse un 19 esimo condomino extra (a suo carico acqua di cantiere ed alcune fatture intestate direttamente alla sua ditta). Non credo debba rientrare nel consuntivo e neanche le fatture a lui intestate che alterano il totale. Ci fossero gli estremi per renderlo nullo e rifare i calcoli esatti sarebbe l’ideale.
#7 Inviato 18 Febbraio, 2018 Si, è stata fatta confusione. Per cui il venditore/condòmino partecipa alle spese, la suddivisione delle bollette da lui anticipate vanno suddivise su tutti i condòmini, lui compreso. Il costruttore è un fornitore e non un condòmino, se ve ne sono, vanno registrate le sue fatture al condominio, non certo le fatture a lui intestate emesse da terzi. A meno che non vi siano accordi diversi o situazioni di mancati pagamenti, solitamente il costruttore fa riferimento a chi gli ha commissionato l'appalto, nel tuo caso dovrebbe essere lo stesso venditore che a sua volta recupera le spese all'atto della vendita delle unità immobiliari.
#8 Inviato 18 Febbraio, 2018 Molta confusione. La parte inerente la vendita, i rogiti, l’extra capitolato di ognuno pagato al costruttore è andata tutto bene. Invece la gestione del nostro vicino/amministratore no. in fase di consuntivo il venditore ha rifiutato di accollarsi le spese di 750mc di acqua e di 1.500€ di spese di pulizia fine cantiere e 1200€ di riscaldamento alloggi vuoti (è la somma delle quote consumi personali antecedente la consegna chiavi, firmata dal geometra capo cantiere). Cosi è stato creato questo 19esimo ipotetico condomino con il nome del costruttore con quelle cifre a suo carico. Ora abbiamo finalmente ricevuto qualche scansione delle fatture ed alcune sono già intestate al costruttore quindi assolutamente non vanno nel consuntivo condominiale! Spiegazioni? Nessuna. Registri, stato patrimoniale, estratto conto? Niente. Richiesto a vervale ma mai consegnati. E l’amministratore nuovo ha preso in consegna il mandato a metà settembre, chiuso il conto c/c vecchio, aperto uno nuovo... rassicuratoci su tutto ed ora stuamo scoprendo l’assenza di tutti questi documenti. Venditore e Costruttore si rifiutano di intervenire su alcune parti da sistemare perchè a detta loro vantano dei crediti dal condominio e noi siamo all’oscuro di tutto :-(
