Vai al contenuto
CRI56789

Vendita dopo scadenza mandato agenzia

Partecipa al forum, invia un quesito

Buongiorno,

un amico ha affidato la vendita della propria casa ad un'agenzia immobiliare in forma ESCLUSIVA  (divieto per il venditore di vendita diretta - divieto di vendita tramite agenzia immobiliare).

L'agenzia aveva prospettato un valore tra 165.000 e 175.000 euro ed aveva proposto come prezzo di vendita 185.000 euro.

Nel contratto è indicato: "Per patto espresso il compenso provvigionale sarà altresì dovuto anche nel caso di conclusione dell'affare successiva alla scadenza dell'incarico nei confronti di soggetti messi in relazione con il venditore dall'agente immobiliare, come risultanti da apposita comunicazione scritta".

 

L'agenzia aveva prospettato verbalmente che è una bella casa e che sicuramente entro un anno la si vende.

 

A distanza di quasi un anno nessuno ha fatto una proposta ad eccezione di un primo cugino dell'amico.

 

 

Il problema è che l'amico, ha detto al cugino di passare tramite l'agenzia, poiché aveva firmato un incarico in forma ESCLUSIVA.

 

L'amico al momento non è intenzionato a venderla al cugino, in quanto lo stesso ha offerto euro 140.000  e pertanto molto meno rispetto alla valutazione fatta inizialmente dall'agenzia.

 

A fine maggio scadrà l'incarico con l'agenzia.

 

Se a distanza di qualche mese l'amico dovesse trovare un accordo su un prezzo intorno a 155.000 euro e dovesse vendere al cugino, dovrebbe versare comunque la provvigione all'agenzia?

 

E' vero che l'agenzia è venuta a mostrare l'appartamento al cugino... PERO' non si tratta di soggetti messi in relazione con il venditore dall'agente immobiliare ... qui è il contrario... è l'amico che ha indirizzato il cugino all'agenzia.

 

La clausola ha senso per evitare "furbate" da parte del venditore... del tipo... ricontatta la persona presentata dall'agenzia e le dice di aspettare la scadenza del mandato per non pagare la provvigione...

Qui però la situazione è molto diversa...

 

Cosa ne pensate?

 

Grazie

 

 

L’articolo 1755 del Codice civile stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle due parti – quindi sia dal venditore che dal compratore, salvo ovviamente patto contrario – se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Ciò vale a prescindere dal fatto che la stipula del contratto definitivo di vendita avvenga o meno nel periodo di validità del mandato all’agenzia. 

In buona sostanza, se l’acquirente e il venditore sono messi in contatto dal mediatore, quest’ultimo – anche a mandato scaduto – ha diritto al compenso. Se non fosse così sarebbe fin troppo facile frodare l’agenzia immobiliare, attendendo la scadenza del contratto e poi concludendo l’affare.

 

La provvigione non è neanche dovuta quando una prima fase delle trattative, avviate con l’intervento dell’agente, non dia risultato positivo e, tuttavia, a mandato scaduto, si arrivi alla compravendita sulla base di successivi contatti tra le parti, a condizioni completamente diverse rispetto a quelle mediate dall’agente. In pratica, la ripresa delle trattative deve essere intervenuta per effetto di iniziative nuove, assolutamente non ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l’utilità dell’originario intervento del mediatore [1].

Ma per quanto precisato sopra, qui la situazione è diversa...

Modificato da CRI56789

Qui  è indicato:

 

Preciso di avere firmato in sede di prima proposta un foglio di impegno proviggionale con la prima agenzia che contiene questa clausola: “il compenso provvigionale vi verrà corrisposto anche in caso di acquisto dell’immobile oggetto del presente incarico da parte del sottoscritto o di soggetti ad esso riconducibili successivamente alla scadenza dell’incarico stesso”

 

Il cugino afferma di non aver firmato nulla...

E se allo scadere del mandato con l'agenzia X, l'amico affidasse la vendita ad altra agenzia (Y) ed il cugino si rivolgesse all'agenzia Y, l'amico rischierebbe di dover pagare due provvigioni, sia all'agenzia X che all'agenzia Y? Grazie

Sarebbe una controversia a 3 per accertare chi ha fatto concludere la vendita. Di certo non saranno pagate entrambe. 
Se il proponente è passato in agenzia a fare la proposta e la vendita si conclude, è molto probabile che sarà condannato a pagare le provvigioni. 
Il venditore avrebbe dovuto dirgli di ripassare da lui a fargli la proposta dopo la scadenza dell’incarico alla agenzia. 

Però l'articolo 1755 c.c. subordina infatti, il diritto del mediatore alla provvigione alla circostanza che l'affare venga concluso “per effetto del suo intervento”.

 

Citando la sentenza Cass. Civ., Sez. III, 18/09/2008, n. 23842, “ai fini del diritto del mediatore alla provvigione, non rileva che la conclusione dell'affare sia avvenuta dopo la scadenza dell'incarico conferitogli, purché il mediatore abbia messo in relazione i contraenti con un'attività causalmente rilevante ai fini della conclusione del medesimo affare”.

Dunque, è necessario che tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare sussista un nesso di causalità.

 

Ma qui manca...

Cass. civ. n. 15880/2010

In tema di mediazione, per aversi diritto alla provvigione non basta che l'affare sia stato concluso, ma, in forza dell'articolo 1755 c.c., occorre che la conclusione sia avvenuta per effetto dell'intervento del mediatore. L'accertamento sull'esistenza del rapporto di causalità tra la conclusione dell'affare e l'attività svolta dal mediatore o di concausalità, se più furono gli intermediari che prestarono la loro opera, si riduce ad una questione di fatto rimessa all'apprezzamento del giudice di merito, insindacabile in Cassazione, se informato ad esatti criteri logici e di diritto.

Cass. civ. n. 4196/1996

 

 

 

A norma dell'articolo 1755 c.c., l'affare che costituisce il diritto alla provvigione del mediatore è quello che dal mediatore stesso è stato proposto alle parti, sicché, nel caso che queste ultime concludano successivamente un affare diverso da quello originariamente proposto dal mediatore, viene meno ogni nesso di causalità tra l'attività da quest'ultimo espletata e l'affare ed il conseguente obbligo delle parti di pagare la provvigione. (Nella specie, il mediatore aveva proposto un contratto di leasing back relativamente ad un immobile, ma la proposta era stata immediatamente respinta dal proprietario del bene e le parti, dopo tre anni, avevano concluso un contratto di vendita. La Suprema Corte, in applicazione dell'enunciato principio, ha escluso il diritto del mediatore alla provvigione).

Modificato da CRI56789

Buongiorno, gli agenti immobiliari sono una categoria perticolare, sarebbero anche grandi professionisti ma delle volte non sono abilitati, per questo sembrano non avere le giuste competenze. Ho letto un articolo interessante dove parlano proprio di come qualificarli per non incorrere in pratiche sbagliate o non trasparenti, lo allego:

https://www.casadasoli.it/pagina-agenti-non-abilitati-e-truffe-immobiliari--ecco-il-primo-passo-fondamentale-per-evitarle-130

Partecipa al forum, invia un quesito

×