La nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l'art. 1102 c.c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà.
Alla luce di questi principi è possibile affermare che il singolo condominio possa interrare nel cortile comune cavi e i tubi necessari per dotare il suo appartamento di nuovi impianti tecnologici?
La questione è stata affrontata dalla Cassazione nella recente sentenza 29621/22.
Fatto e decisione
Una società condomina ristrutturava i suoi locali commerciali e ne ricavava cinque unità abitative. L'allacciamento degli impianti di acqua, luce, gas, citofono, antenna TV e fognature dei cinque "loft" implicava lo scavo del cortile interno condominiale e l'interramento di cavi e tubazioni.
Il condominio però non voleva autorizzare tale operazione; tuttavia, all'esito di un preventivo procedimento ex art. 700 c.p.c, gli scavi venivano autorizzati dal giudice; successivamente la detta società citava davanti al Tribunale lo stesso condominio al fine di sentirlo condannare al risarcimento dei danni derivanti dall'illegittimo rifiuto di autorizzare l'utilizzo delle parti comuni per le opere sopra dette.
L'attrice sosteneva che il ritardo nell'esecuzione dei lavori di allacciamento agli impianti aveva comportato la perdita di concreta possibilità di vendita dei singoli immobili; richiedeva, in alternativa, il risarcimento del danno derivante dalla perdita di importi corrispondenti a canoni di locazione asseritamente non percepiti nel periodo 2007/2009 a causa della condotta dei condomini.
Il Tribunale rigettava la domanda dell'attrice, condannandola alla rimozione di tutti gli allacciamenti agli impianti ed ai servizi condominiali creati a vantaggio delle unità immobiliari di proprietà della stessa società.
La Corte di appello riformava la sentenza di primo grado e affermava che la società condomina, a tutti gli effetti, aveva il diritto di utilizzare la cosa comune (il cortile e il sottosuolo) per posizionarvi le condutture necessarie ai collegamenti degli immobili di sua proprietà.
In ogni caso i giudici di secondo grado ritenevano che la società non avesse fornito alcuna prova dei danni.
Tale decisione è stata pienamente condivisa dalla Cassazione che ha ricordato come un condomino, comproprietario di un cortile, possa porre nel sottosuolo tubature per lo scarico fognario e l'allacciamento del gas a vantaggio della propria unità immobiliare.
Considerazioni conclusive
La sentenza conferma che il godimento delle cose, degli impianti e dei servizi comuni, a vantaggio delle unità immobiliari facenti parte del caseggiato, può attuarsi anche mediante l'imposizione sulle parti condominiali di veri e propri pesi a beneficio delle unità immobiliari; di conseguenza il singolo condomino può legittimamente interrare nel cortile tubi onde allacciare un bene di sua proprietà esclusiva agli impianti idrico - fognario centrali perché da un lato non viene alterata la destinazione di tale spazio comune ad illuminare ed arieggiare le unità immobiliari degli altri condomini; dall'altro rientra nella funzione sussidiaria del sottosuolo del cortile il passaggio in esso di tubi e condutture (Cass. civ., Sez. II, 22/09/2015, n. 18661).
Del resto l'allaccio di nuove utenze ad una rete non costituisce di per sé una modifica della stessa, perché una rete di servizi - sia fognaria, elettrica, idrica o di altro tipo - è per sua natura suscettibile di accogliere nuove utenze; sicché è onere del condominio, che ne voglia negare l'autorizzazione, dimostrare che - nel caso particolare - l'allaccio di nuove utenze incida nella funzionalità dell'impianto, non potendo - peraltro - opporre che il divieto all'allaccio sia finalizzato ad impedire un mutamento di destinazione della unità immobiliare (Cass. civ., sez. II, 17/10/2007, n. 21832).
