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Cosa succede se il cliente di una banca concede in locazione, prima del pignoramento, l'immobile di sua proprietà ad un terzo?
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Cosa succede se il cliente di una banca concede in locazione, prima del pignoramento, l'immobile di sua proprietà ad un terzo?

Pignoramento immobile con regolare contratto di locazione

Avv. Leonarda Colucci  

Il pagamento dell'affitto tramite bonifico impedisce alla banca di ottenere la nullità del contratto di locazione

Il fatto. Una banca cita in giudizio un suo cliente ed un terzo (conduttore del contratto di locazione), deducendo di vantare nei confronti del primo un credito derivante da un contratto di mutuo ipotecario puntualizzando che, nonostante la notifica di un precetto e del pignoramento dell'immobile di proprietà del debitore, quest'ultimo, però, concedeva tale bene in locazione ad un terzo che, di conseguenza, veniva chiamato in giudizio dall'istituto di credito.

A sostegno delle sue ragioni la Banca ricostruiva i fatti di causa avvenuti con la seguente successione temporale:

a) In data 20 giugno 2009 la Banca notificava il precetto al cliente moroso (convenuto);

b) Successivamente giungeva a conoscenza che era stato registrato un contratto di locazione in data 24.6.2009;

c) Che in data 1 giugno 2009, e quindi venti giorni prima della notifica del precetto, il conduttore aveva versato i canoni di locazione con bonifico bancario, lasciando presumere che questa fosse la data di conclusione del contratto.

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Dunque se non era certa la data di stipula del contratto di locazione, il pagamento dei canoni di locazione avvenuta il primo giugno 2009, e cioè venti giorni prima della notifica del precetto da parte della Banca, lasciava intuire che il contratto fosse stato stipulato dal debitore prima di giungere a conoscenza del fatto che l'istituto di credito avrebbe effettuato il pignoramento del suo immobile.

Ma la Banca non ci sta e chiama in giudizio tanto il suo cliente debitore quanto il conduttore dell'immobile chiedendo in via principale che la sentenza dichiari la nullità del contratto di locazione poiché simulato, ed in via subordinata che la stessa sentenza dichiari l'inefficacia del contratto di locazione esercitando l'azione revocatoria ex art. 2901 c.c..

La sentenza del Tribunale di Padova. Il Tribunale respinge entrambe le domande formulate dalla Banca.

A parere del giudice della seconda sezione civile del tribunale di Padova, malgrado la sequenza temporale degli eventi (1. Notifica del precetto avvenuta in data 20.6.1999; registrazione del contratto di locazione avvenuta in data 24.6.1999; 3. Pagamento dei canoni con bonifico del conduttore avvenuta in data 1.6.1999) lascia presagire un presunto comportamento fraudolento del terzo conduttore, tuttavia l'istituto di credito non è stato in grado di dimostrare un fatto fondamentale per l'accoglimento dell'azione revocatoria e cioè che il conduttore -terzo- fosse a conoscenza del precetto notificato al debitore locatore) da parte della Banca al momento della conclusione del contratto.

In pratica la Banca dopo aver preso atto del fatto, non certo, che il contratto era stato concluso già prima della notifica del precetto, poiché il bonifico con il quale il conduttore pagava addirittura per intero tutti i canoni di locazione del primo quadriennio risaliva al primo giugno 1999 (venti giorni prima della notifica del precetto da parte della Banca), per l'accoglimento dell'azione revocatoria proposta avrebbe dovuto dimostrare che il terzo era a conoscenza del pignoramento dell'immobile da parte della Banca e ciononostante aveva stipulato in modo fraudolento il contratto con il locatore (cliente moroso della banca e proprietario dell'immobile pignorato).

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Infatti, come rileva la lettera b) del primo comma dell'art. 2901 del codice civile, per l'accoglimento dell'azione revocatoria per dichiarare inefficaci gli atti posti in essere dal debitore in danno del creditore, nel caso di atto a titolo oneroso conclusi con un terzo (contratto di locazione) occorre dimostrare che il terzo con il suo comportamento fraudolento deve essere consapevole, prima del compimento dell'atto, del pregiudizio che questo arreca al creditore.

Nessun rilievo, quindi, secondo la sentenza in commento possono avere le semplici affermazioni della Banca secondo la quale fra locatore e conduttore al momento dei fatti esisteva un rapporto di convivenza che lasciava intuire la piena conoscenza da parte del conduttore del pignoramento dell'immobile da parte della banca.

Ma, rileva la sentenza, tale presunzione non è sufficiente a dimostrare l'intento fraudolento del conduttore, poiché per provare tale fatto la Banca avrebbe potuto far ricorso anche ad un semplice certificato storico di residenza che avrebbe provato che il conduttore risiedeva ormai da tempo nell'immobile in questione, come convivente del debitore, e che pur essendo a conoscenza del pignoramento dell'appartamento aveva stipulato con il proprietario un contratto di locazione.

Per tali ragioni Il Tribunale ha respinto entrambe le domande formulate dalla Banca e cioè quella rivolta a dichiarare la nullità del contratto di locazione poiché simulato, nonché l'azione revocatoria ex art. 2901 c.c. con la quale l'istituto di credito chiedeva che fosse dichiarato inefficace l'atto a titolo oneroso posto in essere dal debitore.

In pratica tenendo conto del fatto che la Banca non ha dimostrato che il conduttore (terzo) era a conoscenza del pignoramento e malgrado ciò avesse stipulato il contratto di locazione, all'istituto di credito non resta altro che incassare la sconfitta e pagare le spese di giudizio.

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condominio

Scarica Tribunale di Padova 93, sezione Seconda, del 12-01-2016

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