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Infiltrazioni dal terrazzo a livello: l'amministratore non può impugnare la sentenza sfavorevole al condominio
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Infiltrazioni dal terrazzo a livello: l'amministratore non può impugnare la sentenza sfavorevole al condominio

Ottenere il risarcimento del danno causato da infiltrazioni provenienti dal terrazzino che copre parte dell'appartamento

Avv. Alessandro Gallucci  

La Cassazione è tornata ad occuparsi della legittimazione attiva e passiva dell’amministratore di condominio. La sentenza cui facciamo riferimento è la n. 10951 depositata in cancelleria lo scorso 28 giugno.

Il caso

I comproprietari di un’unità immobiliare ubicata in condominio fanno causa alla compagine cui partecipano ed ai vicini del piano sovrastante: l’azione è volta ad ottenere il risarcimento del danno causato da infiltrazioni provenienti dal terrazzino che copre parte del loro appartamento.

Il condominio si costituisce in giudizio lamentando l’impossibilità d’intervenire per la resistenze poste dai proprietari del terrazzo. Questi ultimi, invece, affermano che le infiltraz ioni provengono da parti comuni.

Condominio e proprietari del terrazzo venivano condannati tanto in primo grado quanto in appello. A que l punto non resta che il giudizio in Cassazione.

L’amministratore, per conto del condominio, tramite l’avvocato incarico presenta ricorso (tecnicamente controricorso visto che la causa di legittimità era stata attivata dai proprietari del terrazzo).

Gli ermellini evidenziano che il mandatario della compagine non aveva l’autorizzazione assembleare, necessaria per questo genere di causa. In particolare si legge in sentenza, nel rispetto di quanto stabilito dalle Sezioni Unite (sent. n. 18331/10), che " l'amministratore di condominio, in base al disposto dell'art. 1131 c.c., comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare al sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall'assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione".

Le SSUU rilevavano che la normativa deve essere interpretata alla luce dei principi generali e, soprattutto, del ruolo e delle competenze dell'amministratore di condominio, nonchè in base al diritto di dissenso dei condomini rispetto alle liti (art. 1132 c.c.) e che, quindi, l'amministratore non ha autonomi poteri, ma si limita ad eseguire le deliberazioni dell'assemblea ovvero a compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (art. 1130 c.c.)” (principio espresso da Cass. SS.UU. 18331/10 richiamato in Cass..28 giugno 2012 n. 10951).

In considerazione di ciò, prosegue la Corte, “in materia di azioni processuali il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all'assemblea che dovrà deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulta soccombente; un tale potere decisionale, secondo la richiamata sentenza, non può competere all'amministratore che, per sua natura, non è un organo decisionale ma meramente esecutivo del condominio.

Alla luce di tali principi, ai quali occorre dare continuità, deve essere assegnato all'amministratore del condominio, ai sensi dell'art. 182 c.p.c., termine perentorio di 90 giorni dalla comunicazione della presente ordinanza per provvedere al deposito della ratifica del suo operato da parte dell'assemblea o, se già autorizzato, dell'autorizzazione dell'assemblea condominiale” (Cass. ult. cit.).

D’altra parte a fronte di una richiesta di risarcimento del danno, i condomini piuttosto che difendersi o impugnare potrebbero anche solamente decidere di trovare un accordo transattivo.

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