#1 Inviato 19 Maggio, 2015 salve a tutti un paio di settimane fa si è tenuta l'assemblea ordinaria del condominio dove abito, sono proprietaria. All'approvazione del consuntivo mi sono dichiarata contraria, regolarmente verbalizzato. Ho verificato: il riparto delle spese straordinarie ascensore non risulta corretto, nonostante sia stato approvato. Ho ricevuto il verbale, ho avvisato l'amministratore via mail che intendo impugnare il verbale. Per favore qualcuno mi dice COSA DEVO FARE??? cosa vuol dire "presso l'autorità giudiziaria"? cioè dove devo presentere le mie ragioni? grazie a tutti per il vostro contributo!
#2 Inviato 19 Maggio, 2015 Devi farti assistere da un avvocato non basta la lettera all'amministratore. --link_rimosso--
#3 Inviato 19 Maggio, 2015 @ marghe M Aggiungo a quanto detto dall'amico Giovanni, che devi impugnare entro trenta giorni dalla data dell'assemblea visto che eri presente, per cui devi accelerare il passo, sono già passate 2 settimane, e devi impugnare le delibere viziate e non tutta l'assemblea.
#4 Inviato 19 Maggio, 2015 grazie! domani andrò da un legale, so già da chi. Ma sapete dirmi come andrà finire con le spese legali?
#5 Inviato 19 Maggio, 2015 http://www.fanpage.it/la-mediazione-obbligatoria-nel-condominio/ - - - Aggiornato - - - Al tuo legale dovrai anticiparle tu.
#6 Inviato 19 Maggio, 2015 grazie! domani andrò da un legale, so già da chi. Ma sapete dirmi come andrà finire con le spese legali?Intanto devi anticipare le spese per il tuo avvocato sperando che si concluda con la mediazione altrimenti si va dal Giudice e poi deciderà lui a chi dare ragione e come saranno divise le spese.
#7 Inviato 20 Maggio, 2015 è evidente che ho ragione io: l'amministratore ha ripartito le spese STRAORDINARIE ascensore secondo la tabella MM ascensore. Con la riforma di condominio l'art. 1124 CC include anche l'ascensore, quindi le spese straordinarie vanno divise 50% secondo MM proprietà e 50% MM ascensore. Io, che sto ad un piano alto, sono penalizzata. L'ho scoperto per caso dopo 2 settimane, e, per mia fortuna ho scoperto anche di essere stata verbalizzata tra i contrari all'approvazione del rendiconto, mentre avevo fatto solo alcuni appunti. Non vorrei che il condominio spenda per un errore dell'amministratore. Ho intenzione di telefonargli e spiegargli il tutto, cercando una soluzione tra di noi condomini. Secondo voi quale potrebbe essere? rifare una ssemblea che rettifichi spese già approvate? Inoltre: ci è già stato consegnato il documento per lo sgravio fiscale dichiarazione redditi e io l'ho già passato al commercialista. Per favore mi rispondete in fretta, se devo impugnare ho poco tempo. Grazie!
#8 Inviato 20 Maggio, 2015 scusate, ancora un dubbio che mi è venuto leggendo una risposta di Tullio sul riparto spese messa a norma ascensore secondo MM di proprietà. Chiedo: la verifica annuale, obbligatoria per legge, come va ripartita? Grazie!
#9 Inviato 20 Maggio, 2015 è evidente che ho ragione io: l'amministratore ha ripartito le spese STRAORDINARIE ascensore secondo la tabella MM ascensore. Se ha ripartito la spesa con la tabella ascensore ottenuta con il criterio dell'art. 1124, l'amministratore ha fatto la cosa giusta. Con la riforma di condominio l'art. 1124 CC include anche l'ascensore, quindi le spese straordinarie vanno divise 50% secondo MM proprietà e 50% MM ascensore... Mi sorge il dubbio che tu abbia fatto un po' di confusione. L'art. 1124 non dice che si devi dividere al 50% per millesimi di proprietà e al 50% per millesimi ascensore. L'art. 1124 dice che la manutenzione ascensore va ripartita al 50% per millesimi di proprietà ed al 50% in proporzione all'altezza dal suolo. Usando questo criterio è possibile creare una tabella "millesimi ascensore" (quella che presumibilmente ha usato l'amministratore). E' ovvio che usando il criterio dell'art. 1124, pe i piani più alti, i millesimi ascensore ottenuti siano superiori ai millesimi di proprietà. Controlla bene la tabella ascensore e vedi che non risponda già al criterio del 1124. Potresti avere torto e pagare anche le spese legali del condominio. Leggi anche questa discussione; se avete una sola tabella ascensore, probabilmente ti sta andando pure bene. --link_rimosso--
#10 Inviato 20 Maggio, 2015 grazie Leonardo. Ho capito anch'io che ci sono cose poco chiare. Da noi ci sono 3 tabelle MM: A) proprietà B) portierato (poi riportate come ripetibili) C) ascensore. Non ho capito la relazione tra le tre dal punto di vista matematico. Comunque: non è chiaro se la tabella ascensori tiene anche conto della tabella proprietà. Essendo uno stabile d'epoca non ci sono due unità che abbiano gli stessi MM. Ho consultato però due documenti: 1) il regolamento di condominio: la tabella C è per ORDINARIA manutenzione e uso dell'ascensore. Per la mautenzione straordinaria non è espressamente dichiarato, ma si evince che vada ripartita per MM di proprietà, poichè vengono espressamente esclusi i lotti a piano terra, proprietari ma non usuari dell'ascensore 2) la pubblicazione "La riforma del condominio" del Sole 24 ore (nov 2012), pag 74: recita " Quanto alle spese straordinarie (rif ascensore) quali ... (anche parziali) es sostituzione cabina porte ai pieni ... ESSE VANNO SOPPORTATE DA TUTTI I CONDOMINI IN PROPORZIONE AI MM DI PROPRIETà." Da qui ricavo che, essendo l'ascensore proprietà del condominio, TUTTI esclusi quelli citati dal regolamento devono pagare le opere strardinarie. Ne parlerò con l'amministratore, temo che dovrò andare da un avvocato. Chiedo pareri. Grazie
#11 Inviato 20 Maggio, 2015 2) la pubblicazione "La riforma del condominio" del Sole 24 ore (nov 2012), pag 74: recita " Quanto alle spese straordinarie (rif ascensore) quali ... (anche parziali) es sostituzione cabina porte ai pieni ... ESSE VANNO SOPPORTATE DA TUTTI I CONDOMINI IN PROPORZIONE AI MM DI PROPRIETà." Da qui ricavo che, essendo l'ascensore proprietà del condominio, TUTTI esclusi quelli citati dal regolamento devono pagare le opere strardinarie. Ne parlerò con l'amministratore, temo che dovrò andare da un avvocato. Chiedo pareri. Grazie La pubblicazione del novembre 2012 è obsoleta. La riforma del condominio è stata approvata il 11/12/2012, trascritta in Gazzetta Ufficiale il 17/12/2012 ed entrata in vigore il 18/06/2013. L'art. 1124, novellato dalla riforma, recita: Art. 1124 c.c. Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Questo significa che non solo non è stata fatta distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria ma anche nel caso si dovesse SOSTITUIRE l'intero impianto con uno nuovo e più moderno, le spese sarebbero ripartite con il criterio dettato dall'art. 1124 (tabella ascensore) P.S. Se riporti le tabelle indicando gli appartamenti per piano le possiamo analizzare e vedere se la tab C risponde al criterio dell'art. 1124 La tabella A indica i millesimi di proprietà La tabella B usata per il portierato è corretto che corrisponda alla tab A perchè il portiere si paga per millesimi di proprietà.
#12 Inviato 20 Maggio, 2015 ancora grazie Leonardo. Ho appena fatto una chiaccherata con l'amministratore. Le tabelle MM sono state rifatte alcuni anni fa, quando l'attuale amministratore non c'era ancora. Non impugnerò la delibera, ma cercheremo di capire che cosa contiene la tabella MM ascensore, ricercando vecchi documenti e sentendo un esperto. Da indagare anche la tabella B, perchè la portinaia fa anche le pulizie.... bel casino vero? sono stufa di arrabiarmi, di perdere tempo per cercare le cose giuste permettetemi questa esternazione, la gente poi se ne frega, pensa solo al suo vantaggio, la correttezza è diventata un optional sempre meno applicato non riesco a farmi calpestare dalla prepotenza dilagante, ma nemmeno ho voglia di vivere con il "coltello tra i denti"!!! grazie a tutti
#13 Inviato 20 Maggio, 2015 ... sono stufa di arrabiarmi, di perdere tempo per cercare le cose giuste permettetemi questa esternazione, la gente poi se ne frega, pensa solo al suo vantaggio, la correttezza è diventata un optional sempre meno applicato non riesco a farmi calpestare dalla prepotenza dilagante, ma nemmeno ho voglia di vivere con il "coltello tra i denti"!!! grazie a tutti Non vale la pena arrabbiarsi, soprattutto perchè cercando di capire le cose giuste la gente che se ne frega potrebbe scoprire, stando nel giusto, altri vantaggi per se ed altri svantaggi per te. La pulizia ed illuminazione scale e la forza motrice ascensore non è spesa di manutenzione, bensì spesa di USO. Andrebbe calcolata un'altra tabella (tabella D) ancora più svantaggiosa per i piani alti. Leggi questa discussione: --link_rimosso--
#14 Inviato 20 Maggio, 2015 grazie Leonardo. Ho capito anch'io che ci sono cose poco chiare. Da noi ci sono 3 tabelle MM: A) proprietà B) portierato (poi riportate come ripetibili) C) ascensore. Non ho capito la relazione tra le tre dal punto di vista matematico. Comunque: non è chiaro se la tabella ascensori tiene anche conto della tabella proprietà. Essendo uno stabile d'epoca non ci sono due unità che abbiano gli stessi MM. Ho consultato però due documenti:1) il regolamento di condominio: la tabella C è per ORDINARIA manutenzione e uso dell'ascensore. Per la mautenzione straordinaria non è espressamente dichiarato, ma si evince che vada ripartita per MM di proprietà, poichè vengono espressamente esclusi i lotti a piano terra, proprietari ma non usuari dell'ascensore 2) la pubblicazione "La riforma del condominio" del Sole 24 ore (nov 2012), pag 74: recita " Quanto alle spese straordinarie (rif ascensore) quali ... (anche parziali) es sostituzione cabina porte ai pieni ... ESSE VANNO SOPPORTATE DA TUTTI I CONDOMINI IN PROPORZIONE AI MM DI PROPRIETà." Da qui ricavo che, essendo l'ascensore proprietà del condominio, TUTTI esclusi quelli citati dal regolamento devono pagare le opere strardinarie. Ne parlerò con l'amministratore, temo che dovrò andare da un avvocato. Chiedo pareri. Grazie C'è ampia giurisprudenza in merito ove viene fatto presente che le spese straordinarie inerenti l'impianto ascensore si debbano ripartire secondo i relativi mill. (dettati dall'art. 1124 c.c.) e non per proprietà, quindi l'amministratore ha ottemperato ai disposti di legge................se invece le tabelle sono errate quello è un altro discorso
#15 Inviato 21 Maggio, 2015 buongiorno. Ho verificato: la tabella MM ascensore tiene conto di proprietà e altezza. Però ho letto bene il regolamento di condominio. Genericamente dice che la tabella ascensore si applica per la manutenzione, forza motrice ecc, poi specifica che le spese di esercizio e ORDINARIA manutenzione si calcolano secondo questa tabella. Inoltre esclude i lotti piano terra (negozi), proprietari ma non usuari dell'ascensore, dalle spese di manutenzione STRAORDINARIA dello stesso. Viene anche precisato che TUTTI i condomini devono contribuire alle spese ecc incluso il decoro delle parti comuni, tra cui è elencato l'ascensore, proprietà del condominio. Non pensate che su queste basi le spese straordinarie (rivestimento cabina, per il decoro) vadano ripartite secondo i MM di proprietà esclusi i negozi?
#16 Inviato 21 Maggio, 2015 Inoltre esclude i lotti piano terra (negozi), proprietari ma non usuari dell'ascensore ...... Non pensate che su queste basi le spese straordinarie (rivestimento cabina, per il decoro) vadano ripartite secondo i MM di proprietà esclusi i negozi? Fatto salvo accordi unanimi oppure convenzioni diverse, io penso di no, perchè essendo proprietari devono le spese come tutti gli altri; Non risultando il contrario dai titoli di acquisto delle singole proprietà individuali, l'ascensore deve considerarsi di proprietà comune anche dei condomini proprietari di negozi siti al piano terreno, poiché occorre far riferimento non all'utilizzo in concreto, ma alla potenzialità del medesimo. (Corte app. civ. Bologna, sez. II, 1 aprile 1989. n. 273) Spese straordinarie per l'ascensore: Pagano anche i condomini che non usano l’ascensore in quanto proprietari dei negozi situati al piano terra Fonte /condominio/sentenza2060.ashx#ixzz3akclU1cVhttps://www.condominioweb.com/condominio/sentenza2060.ashx#ixzz3akclU1cV https://www.condominioweb.com
#17 Inviato 21 Maggio, 2015 buongiorno.Ho verificato: la tabella MM ascensore tiene conto di proprietà e altezza. Però ho letto bene il regolamento di condominio. Genericamente dice che la tabella ascensore si applica per la manutenzione, forza motrice ecc, Questo è sufficiente a capire che qualsiasi spesa riguardante l'ascensore va ripartita con la tabella ascensore. Il fatto che sia indicato che anche la "forza motrice" va ripartita con quella tabella ti "salva" da un riparto ancora più penalizzante per te che sei ad un piano alto perchè se non ci fosse quella clausola la forza motrice sarebbe pagata solo in proporzione all'altezza (il primo piano paga 1, il secondo paga 2, il terzo paga 3, il quarto paga 4...) poi specifica che le spese di esercizio e ORDINARIA manutenzione si calcolano secondo questa tabella. E' una puntualizzazione (per meglio specificare quanto sopra) che anche la manutenzione ordinaria e la forza motrice vanno ripartite con quella tabella. Inoltre esclude i lotti piano terra (negozi), proprietari ma non usuari dell'ascensore, dalle spese di manutenzione STRAORDINARIA dello stesso. Dando per scontato che i pini terra non partecipano alle spese di uso, è specificato che i piani terra non partecipano NEANCHE alla manutenzione straordinaria. Evidentemente i piani terra hanno zero millesimi nella tabella ascensore. Viene anche precisato che TUTTI i condomini devono contribuire alle spese ecc incluso il decoro delle parti comuni, tra cui è elencato l'ascensore, proprietà del condominio. Esprime un concetto generale che tutti devono contribuire alle spese comuni ma con riparto come indicato dal regolamento e, dove non specificato, come indicato dal codice civile. Ti faccio un esempio: se si rompe la colonna montante (dei bagni) del lato destro del palazzo, partecipano alla spesa solo quelli allacciati e non anche quelli del lato sinistro non allacciati, nonostante sia la colonna destra che la colonna sinistra sono di proprietà comune di TUTTI i condòmini. Non pensate che su queste basi le spese straordinarie (rivestimento cabina, per il decoro) vadano ripartite secondo i MM di proprietà esclusi i negozi? Io non lo penso proprio ed in virtù del regolamento e dell'art. 1124 penso proprio che il riparto sia stato corretto. Penso, inoltre, che il regolamento ti abbia agevolato sul riparto delle spese di forza motrice. Devi solo assorbire il concetto che chi sta più in alto ha il vantaggio di avere più aria e più luce ma ha lo svantaggio di pagare maggiormente alcune tipologie di spese.
#18 Inviato 21 Maggio, 2015 Dando per scontato che i pini terra non partecipano alle spese di uso, è specificato che i piani terra non partecipano NEANCHE alla manutenzione straordinaria.Evidentemente i piani terra hanno zero millesimi nella tabella ascensore. Se sono proprietari dell'ascensore come dice marghe M devono le spese di manutenzione.Vedi sentenza e articolo Condominioweb, postato prima.
#19 Inviato 21 Maggio, 2015 Se sono proprietari dell'ascensore come dice marghe M devono le spese di manutenzione.Vedi sentenza e articolo Condominioweb, postato prima. Se i proprietari del piano terra sono esclusi da qualsiasi spesa riguardante l'ascensore da una convenzione (regolamento contrattuale o riparto in deroga reiterato negli anni per fatti concludenti) non devono pagare. Vedi art. 1123 c.c. comma 1 🙂
#20 Inviato 21 Maggio, 2015 Se i proprietari del piano terra sono esclusi da qualsiasi spesa riguardante l'ascensore da una convenzione (regolamento contrattuale o riparto in deroga reiterato negli anni per fatti concludenti) non devono pagare.Vedi art. 1123 c.c. comma 1 🙂
#21 Inviato 21 Maggio, 2015 Infatti l'avevo anche scritto;Io ho commentato cosa ha detto marghe M al post nr.15 dove non specifica se la tabella è contrattuale oppure no 🙂
#22 Inviato 21 Maggio, 2015 Aspettiamo che marghe M ci dica se sul suo rogito è fatto accenno circa l'esistenza di un regolamento o se il regolamento le sia stato addirittura consegnato all'atto del rogito. In ogni caso, se il regolamento non fosse contrattuale, Marche M, impugnando il riparto seguendo la prassi già indicata, potrebbe ottenere la partecipazione dei piani terra alle spese di manutenzione con il 50% dei loro millesimi di proprietà ma non potrebbe mai ottenere di partecipare lei stessa alla spesa con i soli millesimi di proprietà anzichè 50% per millesimi e 50% per altezza. Sollevando il problema di nullità del regolamento, inoltre, poichè Marghe M abita ai piani alti, qualcuno potrebbe reclamare il riparto delle spese di "pulizia ed illuminazione scale" e "forza motrice ascensore" ESCLUSIVAMENTE in proporzione all'altezza piano. In tal caso gli svantaggi potrebbero risultare superiori ai vantaggi. Giusto quello che dici, ma se qualcuno desidera che tutto sia regolare, deve poi accettare anche il rischio di pagare di più di quanto sta pagando.
