Non è rato che la presenza di una pasticcieria in condominio costituisca motivo di discussione tra il titolare dell'attività e la restante parte della collettività. Una recente decisione del Tar Campania (sentenza n. 447 pubblicata il 17 gennaio 2024) si è occupata di un conflitto tra una pasticciere e un condominio.
Pasticcieria e regolamento
In linea generale i limiti di destinazione alle facoltà di godimento sulle proprietà esclusive devono scaturire da espressioni rivelatrici di chiari intenti. Le clausole natura contrattuale che comprimono i diritti sulle proprietà esclusive contenute nei regolamenti formati dal costruttore o accettati da tutti gli acquirenti sono modificabili solo con l'assenso unanime.
Se una clausola del regolamento vieta espressamente le pasticcierie in condominio o le attività artigianali (nel cui ambito rientra la pasticceria) non è possibile aprire l'attività in questione o un condomino potrebbe essere giudizialmente costretto a chiudere il laboratorio per la produzione di dolci abusivamente aperto.
Il rumore dei macchinari
Se i macchinari del laboratorio artigianale di pasticceria producono rumori intollerabili un condomino molestato o anche un gruppo di condomini possono rivolgersi all'autorità giudiziaria per ottenere i conseguenti provvedimenti.
In riferimento ai rumori provenienti da una panetteria e pasticceria con relativa rivendita, produzione e vendita di pizza da asporto e commercio al dettaglio di bevande e rosticceria, un giudice di merito ha ribadito che il limite della normale tollerabilità deve ritenersi superato per quelle immissioni che comportino un incremento di rumorosità, che diviene apprezzabile e significativo ai fini dell'art. 844 c.c. allorquando superi di 3 dB(A) il rumore di fondo, indipendentemente dalla intensità del rumore ambientale (Trib. Pavia 25 maggio 2023 n. 676). Se i macchinari utilizzati producono rumori idonei ad arrecare disturbo o a turbare la quiete e le occupazioni non solo degli abitanti dell'appartamento sovrastante o sottostante la fonte di propagazione, ma di una più consistente parte degli occupanti il medesimo edificio, il titolare della pasticceria potrebbe essere condannato per il reato punito dall'art. 659 c.p., comma 2 (Disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone).
In ogni caso le norme regolamentari possono imporre limitazioni al godimento degli immobili di proprietà esclusiva secondo criteri anche più rigorosi di quelli stabiliti, in tema di immissioni lecite, dall'art. 844 c.c. Ne consegue che in tal caso la liceità o meno dell'immissione deve essere determinata non sulla base della norma civilistica generale ma alla stregua del criterio di valutazione fissato dal regolamento.
Pasticceria ed espulsione abusiva dei fumi e delle sostanze derivanti dall'attività di preparazione dei pasti: un caso recente
Una pasticceria in un caseggiato era dotata di impianto di aspirazione che captava e convogliava verso l'esterno i fumi di cottura, previo passaggio attraverso filtri a carboni attivi, con tratto terminale posto nel cielino del balcone del condomino del piano superiore.
Alcuni partecipanti al condominio diffidavano il Dirigente dell'Area Tecnica del Comune ad adottare una serie di iniziative repressive nei confronti della pasticceria e, in particolare, a porre in essere ogni attività opportuna e necessaria alla rimozione della griglia/bocchetta utilizzata dalla pasticceria in violazione dell'art. 30 del Regolamento Edilizio Comunale, con ciò intendendo privarla di fatto della possibilità di utilizzare la cucina e quindi di svolgere la sua attività.
Il Dirigente dell'Area Tecnica procedeva ad una ispezione e, verificata l'esistenza dell'impianto, disponeva l'interdizione del convogliamento dei fumi delle cucine nelle bocchette/griglie di evacuazione intimando di canalizzarli in apposite canne fumarie.
La pasticceria ricorreva al Tar sostenendo che il provvedimento impugnato era illegittimo in quanto il Comune aveva disposto l'interdizione dell'uso delle griglie di evacuazione dell'impianto a servizio della cucina ritenendo che l'unica possibilità di smaltimento dei fumi di cottura fosse attraverso la canna fumaria (cioè quella prevista dall'art. 30 del Regolamento Edilizio Comunale) e non anche attraverso altri sistemi più efficienti.
Il Condominio controinteressato notava che né in ambito regionale, né a livello nazionale era prevista la possibilità generalizzata di impiegare sistemi di convogliamento alternativi alle canne fumarie, consentiti, invece, esclusivamente in determinati contesti di interesse storico - artistico, ma se non posti al di sotto di balconi e finestre, nel rispetto comunque di determinati requisiti tecnici ed a condizione che sia provato il loro efficiente funzionamento.
In quest'ottica l'Amministrazione comunale difendeva il provvedimento emesso in quanto la pasticcieria svolgeva una attività economica in assenza di requisiti oggettivi, ovvero di canna fumaria, ed in carenza di autorizzazione all'uso di impianto alternativo idoneo. Sulla base delle verifiche effettuate il Tar ha respinto il ricorso, non avendo la ricorrente pasticceria dimostrato, l'efficacia degli impianti alternativi installati ai fini della riduzione e/o abbattimento e della inibizione alla propagazione dell'aria esausta (fumi e odori) all'esterno e ai piani superiori.
Del resto, anche nel processo ammnistrativo si applica l'art. 2697 c.c., secondo cui chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento, mentre chi eccepisce l'inefficacia di tali fatti ovvero eccepisce che il diritto si è modificato o estinto deve provare i fatti su cui l'eccezione si fonda (Consiglio di Stato, sez. IV, 22/08/2018, n.5030).
