Se nei titoli d'acquisto è stabilito che i vespai a "camera d'aria" appartengono ai condomini proprietari dei sovrastanti pavimenti, le spese relative alla loro riparazione o costruzione e i danni saranno a carico di quest' ultimi.
In mancanza d'indicazioni precise, però, per stabilire su chi devono gravare le spese e i danni di tale spazio, occorre capire se l'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni - che costituisce il suolo dell'edificio - e la superficie, raffigurata dalla prima soletta del piano terra o interrato, rientri nella nozione di suolo comune (l'art.1117 c.c. non menziona i manufatti in questione) o se, al contrario, tale struttura debba essere fatta rientrare tra le parti dell'immobile che costituiscono oggetto di proprietà del condomino dell'unità immobiliare posta al piano terra o interrato.
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Roma nella sentenza n. 1673 del 1 febbraio 2023.
Fatto e decisione
I proprietari di un box in un caseggiato lamentavano da anni la presenza di infiltrazioni causate da un carter metallico posto lungo l'intercapedine, spazio che ritenevano condominiale.
Di conseguenza convenivano in giudizio il condominio per sentirlo condannare alla rimozione delle cause delle infiltrazioni, alla rimessione in pristino dello stato dell'immobile ed al risarcimento del danno conseguente al mancato utilizzo del box. Secondo i condomini - che si costituivano in giudizio - l'intercapedine non era una parte comune.
Nel corso del procedimento, dalla CTU emergeva la sussistenza di significative infiltrazioni alla parete ed al soffitto del box degli attori nella parte a confine con l'intercapedine, fenomeni infiltrativi dovuti alla presenza di una soletta posta a livello del soffitto dell'autorimessa che costituiva un veicolo di infiltrazione delle acque al soffitto e alla parete.
Secondo il Tribunale, il condominio è proprietario e, dunque, custode dell'intercapedine su cui la soletta insiste ed è, come tale, responsabile dei danni cagionati dal bene di sua proprietà, compreso ciò che vi insiste.
Lo stesso giudice romano ha ordinato al condominio di procedere alla esecuzione degli interventi finalizzati alla eliminazione della causa delle infiltrazioni ed al ripristino dello stato dei luoghi, consistenti nella demolizione della soletta, nonché nella rimozione e nella ricostruzione della porzione di parete mancante tra l'estremità della stessa e il soffitto, secondo quanto analiticamente indicato nel computo metrico estimativo allegato alla perizia del tecnico.
I condomini sono stati condannati pure al pagamento del danno emergente (spese del muratore e del geometra) e del lucro cessante, cioè i danni dal mancato utilizzo dell'immobile
Considerazioni conclusive
La sentenza in commento conferma che l'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni di un edificio condominiale - che costituisce il suolo di esso - e la prima soletta del piano interrato, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, ed anzi in quelli del piano terreno e seminterrato non è neppure menzionata tra i confini, è comune, in quanto destinata alla aerazione o coibentazione del fabbricato (Cass. civ., sez. II, 24/07/2017, n. 18216; Cass. civ., Sez. II, 15/02/2008, n. 3854; Trib. Bari, sez. III, 15/05/2012).
Il condominio quindi è custode dell'intercapedine in questione. Tale conclusione comporta che gli oneri spesa e i danni conseguenti a tale spazio siano a carico di tutti i condomini, nessuno escluso.
Naturalmente se tale spazio è comune e destinato allo scopo di isolare le strutture comuni, risulta irrilevante la presenza nell'intercapedine delle canalizzazioni degli impianti tecnologici dell'appartamento del piano terra o interrato, essendo la suddetta utilizzazione dello spazio in questione ammissibile ex art. 1102 c.c.
