Il Tribunale di Viterbo, con la sentenza n. 736 del 14 luglio 2023, ha enunciato un importante principio: il creditore del condominio può agire nei confronti del condomino moroso, ma solo nei limiti della quota millesimale di quest'ultimo. Analizziamo più nel dettaglio la vicenda.
Decreto ingiuntivo contro i singoli condòmini: fatto e decisione
L'impresa appaltatrice otteneva un decreto ingiuntivo avverso alcuni condòmini, responsabili di non aver pagato le rispettive quote cui erano obbligati in virtù del contratto sottoscritto dalla compagine.
Gli ingiunti proponevano opposizione eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva: secondo costoro, il titolo in esame poteva essere formato esclusivamente nei confronti del condominio debitore in persona dell'amministratore pro-tempore, e, solo successivamente, in caso di mancato pagamento, nei confronti dei singoli condomini nei limiti dei loro millesimi di proprietà.
Inoltre, aggiungevano gli opponenti, il creditore non avrebbe potuto agire nei confronti dei singoli condòmini in regola con i pagamenti, se con dopo l'escussione de morosi, come stabilito dall'art. 63, co. 2, disp. att., c.c
Secondo il Tribunale di Viterbo l'opposizione è fondata e, quindi, va accolta.
Va innanzitutto premesso che nel caso, come quello in esame, di crediti sorti nei confronti di un condominio, il comune percorso seguito dal creditore per la tutela del proprio credito (affidato in genere alla richiesta di emissione di un decreto monitorio nei confronti del condominio, nella persona del suo amministratore) non impedisce che lo stesso creditore possa, in ogni caso, agire direttamente anche nei confronti dei singoli condòmini per il credito vantato.
A tal riguardo, esistono, però, alcune limitazioni dettate in favore dei condòmini che si vedrebbero altrimenti esposti per pagamenti relativi ad importi superiori a quelli derivanti dalla rispettiva quota millesimale di proprietà.
La prima limitazione è contenuta nell'art. 63, co. 2, disp. att. c.c., secondo cui «i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini».
In tal caso, è onere del creditore escutere preventivamente i condòmini morosi, potendo individuare questi ultimi sulla base del disposto dell'art. 63, comma primo, disp. att. c.c., che prevede l'obbligo per l'amministratore di comunicare «ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi».
La seconda limitazione si ricava dai principi espressi dalla giurisprudenza che ha stabilito, in relazione alla fase esecutiva, che l'atto di precetto eventualmente notificato al singolo condomino e sulla base di decreto ingiuntivo emesso nei confronti del condominio «sarà inefficace per la richiesta dell'importo eccedente la quota millesimale dell'intimato, laddove questi dimostri in concreto la misura di detta quota, ma conserverà la sua efficacia nei limiti di essa» (Cass., sent. n. 22856/2017).
In conseguenza di tale principio, può legittimamente ritenersi che, in relazione alla formazione del titolo nei confronti dei singoli condòmini per un credito riguardante l'intero condominio, il creditore potrà certamente agire nei confronti del singolo condomino ma, in ogni caso, nei limiti della rispettiva quota millesimale di quest'ultimo.
Per tale ragione è di assoluto rilievo, al fine della quantificazione, come per il caso in esame, del credito verso ogni condomino, che siano indicate le rispettive quote millesimali, non potendosi emettere un decreto ingiuntivo nei confronti del singolo condomino in relazione all'intero importo del debito riguardate l'intero condominio.
Come se non bastasse, la mancanza di prova circa la preventiva escussione dei condòmini morosi, ex art. 63 disp. att. c.c., non legittimava l'emissione del decreto ingiuntivo nei confronti degli opponenti.
Decreto ingiuntivo contro i singoli condòmini: considerazioni conclusive
La sentenza resa dal Tribunale di Viterbo è particolarmente interessante in quanto affronta un caso non così frequente, e cioè quello dell'impresa appaltatrice che, anziché agire contro l'intero condominio, preferisce ottenere un decreto monitorio solamente nei confronti dei proprietari che ritiene essere debitori.
Infatti, la (quasi) unanime giurisprudenza formatasi sul punto riguarda casi in cui il creditore agisce contro il singolo condomino dopo aver ottenuto un titolo nei confronti dell'intera compagine.
In ragione della parziarietà delle obbligazioni condominiali, tuttavia, nulla vieta che il creditore, dopo aver preso atto dei nominativi dei condòmini che, non pagando le proprie quote, hanno causato la morosità dell'intero fabbricato, decida di agire direttamente, sin dall'inizio, contro il debitore stesso, azionando quindi il titolo ottenuto contro di lui (un caso analogo è stato affrontato dalla Corte d'Appello di Napoli con la sentenza del 25 gennaio 2023, n. 310).
