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candela

Chi paga il decreto ingiuntivo contro il condomino moroso?

Sono un privato che ha acquistato un appartamento in un condominio all'asta e consapevole di dover corrispondere all'amministratore le spese relative alla gestione in corso e a quella precedente.

Purtroppo il precedente proprietario che ha subito la vendita dell’ immobile all’ asta deve aver lasciato delle spese condominiali non pagate e forse anche altri devito verso la banca , motivo per cui ha subito il pignoramento e la vendita dell’ immobile .

L’ amministratore mi dice che ci sono le spese del decreto ingiuntivo da pagare che vorrebbe addebitare a mio carico .

Queste spese sono :

- acconto custode delegato alla vendita immobiliare 950 euro

- acconto della perizia del tecnico per la valutazione dell’ immobile da mettere all’asta 1900 euro

- spese di pubblicazione internet su astalegale.net 330 euro

- spese aggiornamento pubblicazione internet su astalegale.net 330 euro

- acconto spese del secondo decreto di ingiunzione 700 euro

 

Ma tocca a me pagare le spese legali del decreto di ingiunzione della persona morosa cui l'immobile è andato venduto all'asta dal tribunale e da me acquistato? ( inoltre sulla perizia pubblicata , non si fa alcun cenno rigiardo a questo onere economico. L' immobile è stato aggiudicato da me a 34000 mila euro , e ci sono 4500 euro di spese di decreto di ingiunzione che nessuno mi ha detto. Mi aspettavo fosse citato nella perziione immobiliare )

grazie mille a chiunque riesca a risolvere questo interrogativo

Le posso solo dire di rivolgersi ad un legale di Sua fiducia perchè quelle da Lei citate sono voci di una procedura esecutiva immobiliare [p.e.i.] dove i soli creditori sono il procedente (di solito banca) e gli intervenuti (di solito equitalia).

Il condominio non c'entra, al solito, assolutamente nulla.

Perchè l'amministratore parla in nome e per conto di banche e, soprattutto, di equitalia?

Per darLe una risposta occore avere per le mani

- avviso di vendita

- verbale di aggiudicazione

- decreto di trasferimento

Nella procedura esecutiva, se vuole, il condominio ci entra eccome. Tanto è vero che ha fatto un decreto ingiuntivo.. con quello si insinua nella procedura esecutiva o la promuove.

Chi compra all'asta non è tenuto a pagare le spese di ingiunzione, l'ingiunzione non è contro di lui ma contro il sig. X ed è il signor X che deve pagare.

Acquistare all'asta non significa diventare i debitori per le spese di procedura.

Diverso è per le quote condominiali ma solo per l'anno in corso e quello precedente.

Tra l'altro, le voci indicate - per legge - costituiscono le c.d. "spese prededucibili", ovvero spese che devono essere soddisfatte per prima sul ricavato della vendita. Se vendita c'è stata, esaminando il fascicolo dell' esecuzione e prendendo visione del progetto di distruzione, è possibile accertare che tali spese sono state in tutto o in parte soddisfatte dal ricavato della vendita. Per cui l'acquirente non può pagare due volte.

Forse l'amministratore ci ha provato, ma se insiste sarebbe meglio farsi assistere da un legale.

Nella procedura esecutiva, se vuole, il condominio ci entra eccome. Tanto è vero che ha fatto un decreto ingiuntivo.. con quello si insinua nella procedura esecutiva o la promuove.

Chi compra all'asta non è tenuto a pagare le spese di ingiunzione, l'ingiunzione non è contro di lui ma contro il sig. X ed è il signor X che deve pagare.

Acquistare all'asta non significa diventare i debitori per le spese di procedura.

Diverso è per le quote condominiali ma solo per l'anno in corso e quello precedente.

Mi sta veramente dicendo che l'amministratore di condominio ha effettuato un pignoramento immobiliare per contributi condominiali? E che è il condominio di tutto il BeNELux?

Ma le spese di procedura chi le anticipa? Ha presente la voce acconto che il delegato deve richiedere al procedente facendo precedere la fattura da proforma? Chi versa, in acconto, quelle voci? Il condomino no visto chè l'anticipazione delle spese di procedura sono sempre a carico del procedente. E' sempre una banca con garanzia reale su immobile altrimenti non verserebbe assolutamente nulla. Il condominio mai visto che stiamo sempre sopra i 1.000 euro.

Ma avete mai fatto una vendita delegata?

Già la voce aggiornamento astalegale presuppone una proroga del G.E. quindi 2 aste, con e senza incanto, andate deserte.

Per contributi condominiali?

Per l'utente che ha formulato la domanda.

Si rivolga ad un legale di Sua fiducia e, per il momento, riformuli il quesito sul forum di astalegale.

Per gli altri. Non avete idea di quali d.i. siano sul mio tavolo. L'unico caso che non mi è ancora capitato, per il momento, è d.i. immediatamente esecutivo ex 63.1 prima parte disp att cc fatto da amministratore di condominio per assegno divorzile.

ALLEGO UN FILE IMMAGINE CON LE VOCI DI SPESA CHE L' AMMINISTRATORE VORREBBE ADDEBITARMI . Se qualcuno può genitlmente darmi una mano ne sarei grata, grazie mille . ASFSDFSD.jpg

副食店副食店发生20171031_005952.jpg

Bisogna andare il Cancelleria, chiedere il fascicolo dell'esecuzione e accertare (esaminando il progetto di distribuzione del ricavato della vendita) che fine hanno fatto i 34000,00 della vendita, ovvero a chi sono stati attribuiti.

A mio sommesso avviso il problema non sta a valle ma a monte. Chi sono i creditori nella procedura esecutiva immobiliare? Perche' l'amministratore di condominio richiede il pagamento di un d.i. fra cui figura compenso ctu il cui pagamento non puo' essere richiesto con d.i. ma puo' chiederlo solo il ctu in base a decreto di liquidazione del g.e. (ne bis in idem).

E' come se il minestrone della nonna l'avesse fatto cicciolina mettendo pero' dei tacchi a spillo al posto delle carote.

 

Candela si deve rivolgere ad un avvocato di Sua fiducia.

Sono un privato che ha acquistato un appartamento in un condominio all'asta e consapevole di dover corrispondere all'amministratore le spese relative alla gestione in corso e a quella precedente.

Purtroppo il precedente proprietario che ha subito la vendita dell’ immobile all’ asta deve aver lasciato delle spese condominiali non pagate e forse anche altri devito verso la banca , motivo per cui ha subito il pignoramento e la vendita dell’ immobile .

L’ amministratore mi dice che ci sono le spese del decreto ingiuntivo da pagare che vorrebbe addebitare a mio carico .

Queste spese sono :

- acconto custode delegato alla vendita immobiliare 950 euro

- acconto della perizia del tecnico per la valutazione dell’ immobile da mettere all’asta 1900 euro

- spese di pubblicazione internet su astalegale.net 330 euro

- spese aggiornamento pubblicazione internet su astalegale.net 330 euro

- acconto spese del secondo decreto di ingiunzione 700 euro

 

Ma tocca a me pagare le spese legali del decreto di ingiunzione della persona morosa cui l'immobile è andato venduto all'asta dal tribunale e da me acquistato? ( inoltre sulla perizia pubblicata , non si fa alcun cenno rigiardo a questo onere economico. L' immobile è stato aggiudicato da me a 34000 mila euro , e ci sono 4500 euro di spese di decreto di ingiunzione che nessuno mi ha detto. Mi aspettavo fosse citato nella perziione immobiliare )

grazie mille a chiunque riesca a risolvere questo interrogativo

art. 63 disp. att. cc, ai sensi del quale "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".

quindi a mio avviso Le spese condominiali dovute dall'acquirente un immobile all'asta sono quelle rientranti negli ultimi 2 anni.

La data da cui si calcolano i due anni è la data del decreto di trasferimento che non coincide con la data agiudicazione dell'asta (può passare anche un anno).

Se ne deduce nella ipotesi che il decreto di trasferimento del giudice è già stato eseguito,e le spese richieste sono dentro i due anni sono dovute.

Rimango sorpreso se questa ipotesi verificata in quanto i tempi per un'asta legale solitamente dalle mie parti durano 5 anni mediamente. Le spese quindi sono già anticipate dai coinquilini e quindi già messe a bilancio gli anni precedenti.

Rimane anche il dubbio se Amministratore avesse voluto fare dei contratti con pagamento posticipato ai professionisti da pagarsi dopo agiudicazione asta se è legale o meno.

Buona giornata.

Aggiungo di verificare le spese quando sono state assegnate cioè deliberate.

richiedendo all’amministratore di acquisire la documentazione relativa alle spese dell’ultimo biennio, avendo cura di prendere in considerazione non solo le delibere assembleari che ripartiscono la spesa, ma anche quelle, precedenti, che l’hanno deliberata.

Più in generale, è stato osservato che “In tema di spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, che costituiscono l'oggetto di un'obbligazione "propter rem", in quanto conseguenza della contitolarità del diritto reale su beni e servizi comuni, l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa” (Cass., 18.4.2003, n. 6323).

Fermo restando il consiglio all'utente candela vorrei porre quattro semplici domande agli avvocati, o presunti tali, che hanno postato per far notare la follia della situazione prospettata.

Avete mai visto una p.e.i. in cui il procedente e' un condominio?

Quanto costerebbe il pignoramento immobilare al condominio e perche' le relative spese non figurano tra le varie voci?

E' ammesso il pagamento anticipato, per acconti, del ctu in una p.e.i.?

E' ammesso d.i. per ottenere pagamento compeso ctu di una p.e.i. e chi puo' agire per ottenerlo e, soprattutto, in base a quale titolo?

E' ovvio che il professionista delegato non puo' essere pagato aposteriori perche' se non gli viene versato l'acconto richiesto con pro forma egli chiede al g.e. di fissare udienza onde far dichiarare l'estinzione del procedimento per mancanza di interesse del procedente alla riscossione coattiva del suo credito.

A mio sommesso avviso il problema non sta a valle ma a monte. Chi sono i creditori nella procedura esecutiva immobiliare? Perche' l'amministratore di condominio richiede il pagamento di un d.i. fra cui figura compenso ctu il cui pagamento non puo' essere richiesto con d.i. ma puo' chiederlo solo il ctu in base a decreto di liquidazione del g.e. (ne bis in idem).

E' come se il minestrone della nonna l'avesse fatto cicciolina mettendo pero' dei tacchi a spillo al posto delle carote.

 

Candela si deve rivolgere ad un avvocato di Sua fiducia.

E' interessante la metafora del minestrone della nonna, soprattutto una considerazione molto tecnica, visto che chi scrive è un avvocato, o presunto tale.

Ma da quale Manuale hai studiato ???

Thor mi puo' spiegare per cortesia come possono le spese di una procedura esecutiva immobilare essere qualificate come contributi condominiali ex art. 1130, n. 3 cc visto che e' la stessa domanda che porra' il Giudice?

Grazie.

 

P.s. non serve il Mandrioli major. Basta leggere il 161.3 disp. att.cc.

... come possono le spese di una procedura esecutiva immobilare essere qualificate come contributi condominiali ex art. 1130, n. 3 cc visto che e' la stessa domanda che porra' il Giudice?

Scusate se mi intrometto tra avvocati e "presunti tali" (quest'ultima definizione si poteva evitare) perchè io non sono ne l'uno ne l'altro ma solo un ex operaio in pensione.

 

Costi quel che costi, ma un condominio non può pignorare un appartamento e mandarlo all'asta se non c'è altro modo di escutere un moroso? Nel caso a chiedere il pignoramento sia stato un terzo (ad esempio una banca), il condominio non può insinuarsi nel pignoramento?

 

E' MIA OPINIONE che se nell'anno in cui è avvenuto il trasferimento immobiliare e nell'anno precedente sono stati spesi dei denari per escutere il moroso e questi denari non sono stati recuperati dalla vendita all'asta, si tratta di spese di ESERCIZIO nell'interesse del condominio per cui devono essere addebitate PRO QUOTA per millesimi di proprietà tra tutti i condòmini, moroso compreso e/o suo subentrante.

Allora Leonardo la risposta e' potrebbe ma non lo fara' mai perche' i costi, in termini di anticipazioni ai vari professionisti, sarebbero mostruosi e l'assemblea non approverebbe mai le relative spese.

Di solito (99% dei casi) il procedente che anticipa tutte le spese della procedura e' un istituto di credito con garanzia reale su compendio pignorato derivante da mutuo c.d. fondiario. Anticipa le spese perche' ha la certezza matematica di recuperarle.

Il condominio, in paragone, non ha alcuna garanzia reale su immobile e verrebbe soddisfatto, in quanto creditore chirografario, solo una volta soddisfatti tutti i creditori privilegiati, in primis Equitalia (il condominio non verrebbe mai soddisfatto).

Il restante 1% dei casi vede come procedente una societa' erogatrice di servizi con enorme liquidita' o capitale fluttuante. Per averne una vaga idea basta leggere Trib. Monza, dott. Nardecchia, 27.4.2016.

 

Il condominio interviene nella procedura ma in tal caso non deve mai anticipare alcunche'. Di qui la domanda? A che titolo parla l'amministratore e perche' chiede il compenso del ctu?

 

Non potendo editare il messaggio precedente preciso che la norma e' il 161.3 disp. att. cpc

 

Ho usato l'aggettivo "presunti" non in modalita' offensiva o dispregiativa ma perche' si tratta di nozioni che si acquisiscono durante il periodo di praticantato.

Allora Leonardo la risposta e' potrebbe ma non lo fara' mai perche' i costi, in termini di anticipazioni ai vari professionisti, sarebbero mostruosi e l'assemblea non approverebbe mai le relative spese....

Invece l'assemblea potrebbe avere altri motivi per mandare all'asta un appartamento, anche spendendo soldi a fondo perduto.

 

Ti faccio un esempio (tratto da un fatto reale di mia conoscenza):

Un condòmino moroso nullatenente e con con casa ipotecata per un valore superiore al valore reale decide di non pagare più le quote condominiali che comprendono anche acqua e riscaldamento centralizzato (e magari anche il portiere ed il giardiniere).

Vogliamo tenerci stretti e quantificare queste spese condominiali in duemila euro annue pro/capite?

 

Quanto costerà tutta la pratica di vendita all'asta al condominio: 5mila - 6mila -8mila euro?

 

Meglio togliersi il dente e far andare la casa all'asta in modo che il nuovo proprietario cominci a pagare le quote almeno dal giorno in cui avviene il trasferimento, oppure è meglio abbuonare duemila euro all'anno al moroso, vita natural durante? (in soli 5 anni sono già 10mila euro)

In estrema sintesi. Il procedente, nel Suo esempio, e' chi ha fatto iscrivere l'ipoteca, ossia un istituto di credito, il condominio interviene nella speranza, vana, di ottenere qualcosa dopo che l'istituto di credito sia stato soddisfatto.

Solo le spese per il solo pignoramento imm vanno dai 5000 euro in su' a fronte di un credito per contributi condominiali di quanto?

Ma torniamo sempre la'.

Chi puo' chiedere il compenso del ctu di una p.e.i. e' solo il c.t.u. e in base a decreto del g.e (art. 161.3 disp att cpc) non in base a d.i.

Ripeto, sto d.i. sembra fatto da cicciolina ma, se e' per quello, i miei colleghi sanno fare di molto peggio. Glielo posso assicurare.

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