L'incarico dell'amministratore può essere qualificato come un mandato oneroso a tutti gli effetti, tant'è che l'art. 1129, co. 14, c.c., stabilisce che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
Con il presente contributo ci concentreremo su un aspetto specifico della questione: vedremo cioè qual è il giusto compenso per l'amministratore in caso di lavori straordinari.
Come diremo, gli amministratori sono soliti - già all'atto della nomina - inserire all'interno del preventivo una voce specifica inerente ad eventuali incombenze straordinarie, non prevedibili al momento dell'assunzione dell'incarico.
Si tratta generalmente di una percentuale aggiuntiva parametrata all'intero importo delle opere straordinarie.
In mancanza di tale previsione, la richiesta di un compenso extra sarebbe illegittima, come meglio diremo nel prosieguo. Approfondiamo la questione.
Lavori straordinari: l'amministratore può chiedere un compenso ulteriore?
Nell'ipotesi di lavori straordinari, l'amministratore può chiedere un compenso ulteriore purché:
- sia già previsto nel preventivo sottoposto all'assemblea al momento della nomina o della conferma, ad esempio sotto forma di percentuale aggiuntiva al compenso base oppure di quantificazione in misura fissa;
- oppure venga successivamente approvato dall'assemblea.
Al di fuori di queste due ipotesi, all'amministratore non è consentito pretendere un compenso straordinario, anche se dovesse essere astrattamente giustificato dalle maggiori incombenze che ha dovuto affrontare a causa di interventi non preventivati in origine.
Nello stesso senso la giurisprudenza (Trib. Milano, 11 gennaio 2023, n. 159; Trib. Firenze, sent. n. 441/2021), secondo cui l'unico caso in cui è ammesso che un amministratore riceva compensi extra è quello in cui la maggiore retribuzione per l'attività di straordinaria amministrazione sia riportata nel preventivo analitico approvato all'atto della nomina.
In alternativa, l'amministratore potrebbe ottenere un maggior compenso rispetto a quello preventivato solamente nell'ipotesi in cui l'assemblea, con successiva deliberazione, decida di acconsentire alla sua richiesta.
Amministratore: qual è il giusto compenso per i lavori straordinari?
Solitamente, il compenso dell'amministratore per i lavori straordinari da eseguire in condominio è calcolato in una misura percentuale degli interventi stessi da realizzare, variabile dall'1 al 3%.
Si tratta ovviamente di un compenso liberamente contrattabile e, pertanto, il condominio potrebbe ottenere anche condizioni differenti.
Come più volte ricordato, trattandosi di compenso straordinario, va deliberato a meno che l'amministratore non lo avesse già previsto nel preventivo approvato dall'assemblea all'atto della nomina.
Alla luce della consolidata prassi, dunque, è possibile ritenere giusto un compenso per lavori straordinari pari a una percentuale sull'importo totale degli stessi variabile tra l'1 e il 3%, tenendo altresì in considerazione che, come solitamente avviene, la percentuale è tanto più bassa quanto maggiore è l'ammontare degli interventi.
Va tuttavia ribadito, ancora una volta, che il compenso dell'amministratore - anche quello extra - è sempre il frutto di un libero accordo: pertanto, non sono da escludersi percentuali maggiori - che possono arrivare anche al 4 o 5% - oppure minori - ad esempio, dello 0,5%.
Va infatti ricordato che non esiste un tariffario professionale, poiché non esiste un albo degli amministratori di condominio.
Non va peraltro dimenticato come l'amministratore possa anche decidere di quantificare in misura fissa il proprio compenso extra, senza ricorrere a percentuali aggiuntive parametrate all'intero importo delle opere straordinarie.
Compenso dell'Amministratore per i lavori straordinari
Compenso amministratore: vanno aggiunti oneri e accessori?
Secondo la giurisprudenza (Cass., n. 22074/2015; Trib. Firenze, 19 novembre 2011), il pagamento degli accessori (cassa professionale e Iva) spetta sempre a chi ha reso la prestazione, anche se originariamente non previsti nell'accordo, trattandosi di somme dovute per legge.
Dunque, l'amministratore di condominio può chiedere - pur non avendolo specificato nel preventivo - il versamento dell'Iva e di altri accessori di legge (se dovuti).
